2025年に住宅価格が下落する可能性は低い

投資コストの圧力と実需の増加を考慮すると、2025年に住宅価格が下落する可能性は低いと考えられます。

投資コストの高さから、2025年に住宅価格を下げることは難しい。写真：ソルシティプロジェクトの開所式に出席した顧客

需要と供給の大きなギャップ

ベトナムの不動産市場は、特に中価格帯および低価格帯において、大きな需給ギャップに直面しています。ハノイ市とホーチミン市の中心部では、不動産価格が継続的に上昇しています。

ベトナム不動産協会によると、2018年以降、住宅供給が大幅に減少する一方で、住宅需要は継続的に増加しており、特にハノイ、ホーチミン市などの大都市や主要な経済開発地域では不動産価格がさらに急上昇し、人々の収入の伸び率をはるかに上回っている。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、2024年は不動産価格と不動産所有の難しさへの関心が高まったと述べた。「不動産価格の高騰」や「若者の住宅購入難」といったフレーズは、それぞれ1,020件と24,500件の検索数に達した。

住宅価格の約50%を貯蓄すると、柔軟な返済、優遇金利、住宅ローンなどの支援策を活用できるようになります。これにより、経済的な負担が軽減され、マイホームを持つという夢を実現しやすくなります。

「ハノイとホーチミン市では住宅需要が切実に高まっており、特にマンションなど真の住宅需要に応える分野で不動産価格が急騰している」とグエン・クオック・アン氏は述べ、ハノイでは2024年末までにマンション価格が2023年第1四半期比で58％上昇し、ホーチミン市では17％上昇したと付け加えた。

ビジネスリーダーの視点から、ガムダランドの副社長であるグエン・ティ・ヴァン・カーン氏は、投資家は価格上昇が高すぎることに興奮しているのではなく、価格上昇が中程度にとどまることを期待している、と断言した。

ヴァン・カーン氏は、過熱した経済成長はしばしば不安定になり、投資家と住宅購入者の双方に不利益をもたらすと説明した。投資家は利益を増やせない一方で、住宅購入者は完全に不利益を被ることになる。

「住宅購入者が購入し続けられるように、価格水準がより持続可能なものになると期待している」とヴァン・カーン氏は語った。

レ・タン不動産会社のレ・ヒュー・ギア社長も同様の見解を示し、土地価格の高騰と投資家が負担する土地利用コストによって、企業自身も少なからずプレッシャーにさらされていると述べた。これらの要因により、最終的な売却価格はアクセス困難な水準にまで押し上げられている。

具体的には、ギア氏は、5,000万VND/m2の価格の場合、建物の内訳は建設費40%、土地代金と土地使用料20%、そして主に借入費用を中心とした財務コスト20%となると分析しました。さらに、設計、プロジェクト管理、アフターサービス、マーケティング費用などのその他の費用が合計約10%かかります。実際、残りの利益は約10%に過ぎません。しかし、安価な土地を事前に購入したり、顧客からの前払い資本を活用したりすることで、財務コストを大幅に削減し、利益率を約30%まで引き上げることができます。

「投資家は通常、年間7%の利益を期待しています。これは5年間のプロジェクトであれば35%に相当します。これは、投資家が元本を回収し、株主の期待利益を確実に達成するのに役立ちます。しかし、すべてのプロジェクトがこの利益水準を達成できるわけではありません。特に、経営陣が不十分であったり、市場が不安定だったりする場合はなおさらです。そのため、売却価格を下げることは困難です。私の見解では、投資コストと市場の需要に関連する要因により、将来的には価格が急激に下落するのではなく、ある程度までしか上昇しない可能性があります」と、ギア氏は強調しました。

住宅価格の圧力を軽減する解決策

不動産価格が高騰しているという現実に直面して、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、需要と供給のバランスをとるために、管理会社、企業、地域社会の間の緊密な連携が必要だと提言した。

供給面では、手頃な価格の住宅の供給を増やし、郊外のインフラを整備し、効果的な財政支援政策を策定する必要があります。あらゆるレベルの当局、特に地方自治体は、投資を誘致するために、手頃な価格の商業住宅と社会住宅の開発のための条件を整備する必要があります。

需要面では、人々は明確な財務計画を立て、支援プログラムを活用し、居住地を柔軟に選択する必要があります。そうして初めて、住宅問題は効果的に解決され、個人と社会の双方に利益をもたらすことができます。価格が比較的安い郊外への需要拡大も効果的な解決策です。高速道路や地下鉄などの交通インフラへの投資により、郊外プロジェクトは依然として中心部への便利なアクセスを確保しています。

さらに、家を借りることは、お金を貯め、住宅ローンの返済負担を回避するための適切な一時的な選択肢です。生活のバランスをとるために、家賃は収入の3分の1以下に抑えるべきです。最終的には、住宅価格の約50%を貯蓄した時点で、柔軟な返済、優遇金利、住宅ローンなどの支援策を活用できます。これにより、経済的なプレッシャーが軽減され、マイホームを持つという夢を実現することができます。

同様に、CBREベトナムのCEOであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、住宅価格への圧力を軽減し、真の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外にまで拡大する必要があると述べました。例えば、ハノイではロンビエン、ジャーラム、タイモといった地域は交通網が整備されており、人々は時間をかけずに容易に移動できます。

ホーチミン市では、クチやニャーベといった郊外地域の開発は、インフラ整備の不足により依然として多くの障害に直面しています。改善のためには、政府は環状道路や高速道路への投資を優先し、商業住宅向けの手頃な価格の土地開発を促進する環境を整える必要があります。

「インフラ投資は、学校、病院、娯楽エリアなどの社会アメニティと連携して行われ、人々を郊外に呼び込み、中心部への圧力を軽減する必要がある」とドゥン氏は述べた。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html