この問題を議論する中で、多くの専門家は、これは「良いことよりも悪いことをもたらす」解決策だと述べています。
経済学者のディン・チョン・ティン氏は、不動産価格の上限規制の適用には多くのリスクが伴うと分析している。その中で最も懸念されるのは、「地下」市場が形成される可能性だ。
「価格上限が厳格に規制されると、規制を回避するために多くの取引が正式な契約の外で行われるようになる。これは法的リスクをもたらすだけでなく、不動産市場の透明性を低下させることにもなる」とティン氏は警告した。
さらに、ティン氏によると、上限価格はプロジェクトの多様性と特徴を反映できないとのことです。たとえ同じ面積であっても、市内中心部のアパートと郊外のアパートを同じ価格にすることはできません。上限価格と下限価格を併用すると、中心部のプロジェクトが実際の価値よりも低い価格で販売されるという状況に陥りやすくなります。
したがって、価格上限を設定する場合には、市場をコントロールし、すべての参加者の利益を確保できる柔軟な政策を策定する必要があります。具体的には、固定価格ではなく、立地、アメニティ、建設品質に基づいて価格帯を設定する必要があります。
専門家は、不動産価格の上限設定は「利益よりも害をもたらす」手法だと指摘している。（イラスト：ミン・ドゥック）
グエンチャイ大学（NTU）財務銀行学部のCEOであるグエン・クアン・フイ氏も同様の見解を示し、価格上限の導入は投機を抑制するのに役立つものの、メリットよりもリスクの方が大きいと述べた。
これは自由市場の原則に反するため、不動産価格は需要と供給によって左右されます。上限価格を設定すると供給が逼迫しやすく、下限価格を設定すると低価格帯の競争力が低下します。
さらに、不動産市場は、タウンハウス、アパート、土地、リゾートプロジェクトなど、非常に多様化しており、それぞれのタイプに共通の価格を設定することは不可能です。
「価格上限は投資家の利益最適化を困難にし、新規プロジェクト実施への意欲を減退させます。価格上限が低すぎると、闇取引が発生し、透明性の欠如につながり、市場を歪めます。さらに、利益が限られれば投資家はハイエンドセグメントや高価値プロジェクトの開発を中止し、市場供給が制限されることになります」とフイ氏は強調しました。
そのため、フイ氏によると、販売価格を固定するのではなく、法的手続きの迅速化、プロジェクト承認手順の合理化、ライセンス取得時間の短縮により、手頃な価格の住宅や社会住宅の供給を増やすなど、不動産価格の高騰の根本原因に対処するためのより根本的な解決策が市場には必要である。
さらに、政府は社会住宅分野を開発する投資家に対して税金や優遇融資を支援する必要がある。
経済学者のヴォ・トリ・タン博士も、不動産への価格上限設定は目新しいものではないが、常に論争を巻き起こしていると述べた。その利点は、価格高騰を抑制し、取引の透明性を高め、「価格操作」を制限することであり、これは株式市場における効果と似ている。
しかし、注意を怠ると、このメカニズムは逆効果となり、市場を歪める可能性があります。したがって、上限価格が実際の市場価値に比べて低く設定されすぎると、投資家は新規プロジェクトを実施する意欲を失い、市場における住宅供給不足や、販売価格が上限価格に近いプロジェクトにつながる可能性があります。
「価格上限は、投資家が新しいプロジェクトを開発する意欲を失ったり、利益を最適化するために建設品質を低下させたりする可能性があります」とタン氏は述べた。
トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は、次のように意見を述べた。「不動産価格の上限設定は、企業の事業活動を妨げないため、実施は困難です。」
プロジェクトを建設するには、企業は手続きから建設まで多額の費用を費やします。現在の不動産価格水準では、 ハノイやホーチミン市で低価格のアパートプロジェクトを開発することは不可能です。
ハノイ郊外のプロジェクトでも5,000万～7,000万VND/㎡の価格帯となっているため、不適切な上限価格が適用されると、土地使用料や地代を削減する政策をもってしても投資家は利益を確保できなくなる。
「上限価格が低すぎると、投資家はハノイ郊外の地方でしかプロジェクトを実施できなくなります。ハノイ中心部では、多くの手頃な価格のプロジェクトの建設コストが1平方メートルあたり数千万ドンに達しています」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏は、住宅価格の抑制には、行政改革を推進し、住宅供給、特に公営住宅の供給を増やす必要があると述べた。さらに、投機を厳しく抑制し、初めて住宅を購入する人々への財政支援も必要だ。
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