不動産価格の動向を予測し、ホーチミン市は調整された土地価格リストを発行しようとしていますが、レッドブックがないことでどのようなメリットがあるのでしょうか？

2024年第3四半期の住宅・市場に関する情報がまもなく公開され、不動産価格は引き続き上昇し、ホーチミン市は調整済み土地価格表の発行時期を設定...最新の不動産ニュースです。

ベトナムの不動産市場は変動期を終え、回復と価格上昇の兆しを見せている。（写真：リン・アン）

住宅および市場情報は2024年第3四半期に近日公開予定

最近、建設部は、2024年第3四半期の住宅および不動産市場に関する情報公開の実施について、省および中央直轄市の人民委員会に公式文書を送った。

2024年8月1日から発効する、不動産事業法の住宅と不動産市場に関する情報システムとデータベースの構築と管理に関する条項の詳細を定めた政府政令第94/2024/ND-CP号の規定に従って住宅と不動産市場に関する情報を公開する任務を遂行する建設省は、省と中央直轄市の人民委員会に、住宅開発プログラムと計画の公布状況、投資政策、投資家の選定が承認されたプロジェクトの数を更新するよう要求する。

認可済み、進行中、完了済みの住宅開発プロジェクト、不動産プロジェクトの数、将来の住宅（商業住宅、社会住宅）の販売対象となるプロジェクト、アパートの数。

アパート、戸建て住宅、譲渡された土地の取引量と総取引額、住宅価格とその他の不動産タイプ（アパート、戸建て住宅、土地、公営住宅）、オフィス賃貸価格、商業施設、ホテル、リゾート、産業用不動産、不動産在庫。

当該地域の社会住宅開発投資の実施状況および社会住宅ローン向け120兆VNDの信用パッケージの実施状況を報告し、当該地域の不動産セクターで事業を展開している企業の困難や問題を報告し、解決策（ある場合）を提案する。

市場は新たな価格水準を設定する

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、ベトナムの不動産市場は変動期を終え、回復と価格上昇の兆しを見せていると述べた。新たな法的回廊は、不動産市場の回復に向けた基盤を築いている。

クオック・アン氏によると、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法という3つの法律の施行に伴う新たな法的枠組みは、多くの種類の不動産価格を上昇させるだろう。具体的には、土地価格と多くの新たな規制が、一次市場と二次市場の両方で価格上昇圧力を生み出すだろう。

地価上昇の理由は、地価制度の廃止により地価表の改定頻度が増加し、従来の5年ごとの改定から毎年改定されたことによるものです。また、減額方式の廃止により土地評価の精度が向上したこと、そして4つの土地評価方式の適用条件に関する規定の制定も、地価上昇の要因となっています。

さらに、紛争のない利用中の土地に対する土地使用権証書の交付条件を付加する際の法的認証の厳格化も、法的地位が明確な土地への要求がますます強調され、焦点が当てられることで、地価の上昇につながるだろう。

土地価格の上昇だけでなく、土地価格の上昇に伴い用地整地費用も増加するため、一次不動産価格も上昇します。さらに、投資家が埋め立て・整地前にプロジェクト内で移転住宅を手配しなければならない場合、移転手続きに関する規制も一次不動産価格を押し上げる要因となります。

移転住宅の条件も明確かつ厳格で、以前の住宅と同等かそれ以上のものでなければなりません。移転地には完全なインフラが整備されていなければなりません。クオック・アン氏は、一次不動産価格の上昇に伴い、二次不動産価格も上昇すると述べました。

具体的には、各タイプにおいて、土地価格の上昇に伴い民間住宅が増加し、市場が拡大します。また、分譲地の供給が逼迫し、価格の均衡が求められるようになると、土地価格も上昇します。都市型住宅プロジェクトは土地付きプロジェクトよりも人気が高まり、インフラやユーティリティへの投資によって、都市型住宅プロジェクトも新たな価格を形成します。

ハノイ市、土地区画の最小面積を正式に拡大

ハノイ市人民委員会は、市内の土地管理と利用に関する重要な内容を規制する決定第61号を発行した。

この決定の注目すべき点の一つは、土地の分割と統合の条件と最小面積です。

区や町内の住宅用地区画の分離については、交通路、技術インフラ工事、公共スペースの外側のエリアについては、分離後の土地区画の面積は50平方メートル以上、長さは4メートル以上、交通路に隣接する幅は4メートル以上である必要があります。

平野部のコミューンの場合、分割後の最小面積は80平方メートル、中部地域のコミューンの場合は100平方メートル、山岳地帯のコミューンの場合は少なくとも150平方メートルです。

非農地については、この規定は、国が事業実施のために割り当てまたは賃借していない土地に適用されます。区および町内の商業サービス用地は、交通道路に隣接する幅が10メートル以上で、面積が400平方メートル以上である必要があります。その他の種類の非農地については、幅が20メートル以上で、面積が1,000平方メートル以上である必要があります。

町村においては、商業サービス用地は800平方メートル以上の面積を持たなければならず、その他の非農業用地は2,000平方メートル以上の面積を持たなければならない。

農地については、一年生作物栽培地の最低面積は、区・町では300平方メートル、社では500平方メートルとする。多年生作物栽培地及び水産養殖地の最低面積は、区・町では500平方メートル、社では1,000平方メートルとする。生産林地は、面積が5,000平方メートル以上の場合、区画に分割される。

現在、ハノイにおける土地分割は2017年決定第20号に基づいて適用されています。したがって、分割後の土地区画は、区および町については最低30平方メートルの面積が、残りの地域については新しい土地割り当て制限（最小）の50％以上である必要があります。

ホーチミン市は10月15日までに調整された土地価格リストを発行する予定です。

ホーチミン市人民委員会は、2020年の土地価格表の調整手続きについて、進捗状況と実施内容を市人民評議会に報告した。

市人民委員会によると、2024年土地法には、市場原理に従って土地価格を決定するメカニズムを完成し、土地価格枠に関する規制を撤廃するなど、多くの新しい点が含まれている。

また、新法による土地価格表は、市場に適合するように毎年1月1日から作成され、適用され、2つの土地利用グループに対する12の財務義務を決定するための基礎として機能します。

一方、ホーチミン市で現在適用されている2020年価格表には3つの欠点がある。価格表は価格枠によって制御されているため、住宅地の最高価格はわずか1億6,200万VND/m2で、市場価格と大きく異なる。移住地の価格は更新されていない。価格表によると、300億VND未満の土地区画の価格設定にボトルネックがある。

土地価格を調整する必要性に直面し、ホーチミン市人民委員会は、8月1日に発行される簡素化された手続きに従った草案を作成するよう天然資源環境局（TN-MT）に指示した。

天然資源環境局は、書面による意見収集と検討会議を経て、7月30日にホーチミン市土地価格表評価委員会に対し、2020年価格表の調整決定を提出しました。その後、同局は調整後の価格表による追加的な影響についても報告しました。

9月20日の会議では、評議会の作業部会が調整された土地価格リストの草案に対していくつかのコメントを行い、天然資源環境省はそれを受け入れて草案に盛り込んだ。

今後の調整済み土地価格表の進捗状況についてですが、9月30日までに天然資源環境局が評議会への提出を完了する予定です。評議会は10月10日までに審議会を開催し、審査を行う予定です。計画では、調整済み土地価格表は10月15日までにホーチミン市人民委員会から発行される予定です。

調整された価格表が入手できない期間中、ホーチミン市人民委員会は9月21日、各部署、支部、トゥドゥック市人民委員会および地区に対し、現在の土地価格表と土地価格調整係数を適用して財務義務と税金を決定することを承認した。

レッドブックを持たない土地利用者の権利は何ですか?

土地区画にレッドブックが付与されると、譲渡、寄付、補償など、土地使用者としての完全な権利が認められます。しかし、レッドブックを持たない土地使用者がどのような権利を有するかは、必ずしも明らかではありません。これらの権利について理解するには、以下の記事をご参照ください。

1. 土地の補償

a. 証明書の交付条件を満たしているにもかかわらず、証明書が交付されていない場合

土地法第31/2024/QH15号第95条第1項a号及び第2項は、国が国防・安全保障目的、国家及び公共の利益のための社会経済発展のために土地を収用する場合、毎年地代を支払う賃貸地以外の土地を使用している世帯及び個人が以下のいずれかの条件を満たす場合には、土地の補償を受けられると規定している。

- 証明書を持っている。

・所轄官庁から土地の割り当て、土地の賃貸借、または土地利用目的の変更許可の決定があること。

- 証明書を発行するには、土地使用権に関する文書のいずれかが必要です。

・法規制に従って土地使用権の譲渡を受けたが、土地登記手続きが完了していない。

- 抵当契約に基づいて土地を使用して債務を返済します。競売の結果により金銭的義務が履行されたことを認める文書。

したがって、証明書が発行されていない場合でも、証明書発行の条件が満たされ、上記のいずれかの文書を入手できる場合、毎年の地代金支払いを伴う賃貸地でない限り、世帯および個人には土地に対する補償が支払われます。

b. 証明書発行の対象外

2024年土地法第98条第3項によれば、証明書交付の条件を満たしていない場合でも、2004年7月1日以前に農地が使用されていた限り、農業生産に直接従事する世帯および個人には土地の補償が支払われる。

2. 土地に付随する財産に対する補償

2024年土地法第91条第3項は、国家が土地を取得する場合の財産損害の賠償原則を次のように規定しています。

「民法の規定に従って財産上の損害を受けた財産所有者には、損害の賠償が行われる。また、国家による土地収用により生産・営業を停止せざるを得なくなった生産・営業施設の所有者には、支援が考慮される。」

したがって、証明書がなくても、土地収用によって損害が発生した場合には、その土地に付随する財産の法的所有者に補償が支払われます。

3. 土地使用権の行使

2024年土地法第45条第1項a項によれば、証明書がなくても土地使用権を譲渡または寄付できるケースが2つあります。

ケース１：土地使用権を相続する場合、土地を集約する際に農地を転用する場合、区画を交換する場合、または国やコミュニティに土地使用権を寄付する場合。

ケース2（2024年土地法第127条第4項a号）：土地使用権の取得資格を有する世帯および個人は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸し、土地使用権を利用して資本金を出資し、プロジェクトを実施することができる。

4. 建設許可の付与

証明書がない場合でも、政令53/2017/ND-CP第3条に規定されている土地に関する法的文書のいずれかが存在する場合は、建設許可は付与されます。

注意: 住宅は住宅地にのみ建てられます。

5. 土地が回復するまで一時的に使用される

2024年土地法第138条第8項は次のように規定している。

「本条第1項、第2項、第3項、第4項、第5項及び第6項に規定する場合に土地を使用している世帯及び個人であって、土地使用権及び土地に付随する財産の所有権に関する証明書の交付条件を満たさないものについては、国家が土地を回収し、規定に従って土地を申告及び登録するまでの間、暫定的に現状のまま土地を使用することが認められる。」

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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html