「復活」したプロジェクトは不動産市場にとって重要な供給源である

土地、住宅、不動産に関する三法の施行が迫る中、特にハノイとホーチミン市ではなぜ不動産価格が上昇し続けているのか、多くの人が疑問に思っています。この問題についてどのように説明されますか？

近年、特に大都市において不動産価格が急騰している理由は数多くありますが、おそらく多くの方が同意するであろう理由は、供給不足と需給バランスの不均衡、特に都心部における平均的な価格のマンションや小規模な土地の供給不足です。

土地法、住宅法、宅地建物取引業法が8月1日から施行されているのに、なぜ価格変動や供給不足が起きているのか？

我々の見解では、新法施行直後、販売開始となる新規住宅プロジェクトの数はそれほど多くありません。供給量が増えることを期待する人も多いですが、新規制は柔軟かつ合理的であるものの、新規に施行される住宅プロジェクトにのみ適用されることを客観的に評価する必要があります。これらのプロジェクトは法的手続きを完了する必要があり、法律施行直後に販売開始することはできません。

一方、住宅プロジェクトは、投資家の選定ミスや土地規制の不遵守など、様々な理由で中断されており、依然として解決策は見つかっていない。そのため、古いプロジェクトは依然として新たな政策の解決を「待つ」状態にある。未解決の「問題」を抱えたプロジェクトは、市場への供給源を創出できていない。

第二に、「投入」コストの増加は土地価格の上昇につながります。現在、地方自治体は土地法の規定に基づき、土地価格表の調整を行っています。例えば、 ホーチミン市は10月21日に土地価格表を発行しましたが、2020年の土地価格表と比較すると、クチ地区など多くの地域で旧価格の3倍から11倍に上昇しました。ホックモン地区では2倍から11倍に上昇しています。土地価格表の高騰は、人々の土地にかかる費用（土地税、土地使用許可証発行時の土地使用料、土地用途変更料など）の増加につながります。

企業にとって、プロジェクトの土地価格は地価公示に基づいて決定されるわけではないものの、新たな規制により、投資プロジェクトに決定される土地使用料は以前より低くなることはありません。特に、用地取得のための補償費用が上昇する中で、土地の所有者は以前よりも多くの利益を得ることになります。

3つ目の理由は、不動産投機の流行が依然として根強いことです。土地は高い収益性を持つため、依然として人々が土地への投資を希望していることは容易に推測できます。土地は資産を保有するための良い手段だと考える人もいます。これは投資家にも、資産を保有するために土地を購入する人にも当てはまります。「事業の生涯収益は土地1区画の収益に匹敵しない」というよく知られた格言は、今もなお真実です。

投機は不動産価格を「つり上げる」ための策略にもつながります。オークションで高額な価格を提示し、その後手付金を無効にしてしまう行為は、市場情報を混乱させます。例えば、タンオアイ、ホアイドゥック…そして最近ではハドンでも、1平方メートルあたり2億6,200万ドンという価格で落札され、過去のオークション記録を塗り替え続けています。こうした価格「つり上げ」の結果、市場情報は混乱し、買い手は価格の「迷路」に陥ることになります。

地方の地価表を調整すると、市場での不動産譲渡価格が上昇すると思いますか?

地方の地価表の調整は客観的な必要性であると我々は考えています。従来の地価表は、土地の実際の価値を反映していません。したがって、地価表の調整と早期適用は必要であり、市場の透明性と安定性を高め、長年続いてきた諸問題を解決します。例えば、土地を回収された人々への補償価格の算定がより合理的になり、個人が土地を収用した後に投機目的で土地の用途を変更するといった状況が抑制されます。

しかし、地価表における土地価格の上昇は、土地使用権証書の交付を受ける必要がある個人、住宅と同一の土地内にある農地の用途変更を申請する必要がある個人、非農地使用税を納付する必要がある個人など、多くの主体にも影響を与えます。これらは、土地利用コストが増加するため、地価表の調整によって悪影響を受ける主体です。

例えば、土地価格表の改定前は、農地用途変更のため、100㎡の農地を取得するには10億ドンの費用がかかりました。土地価格表が2.2倍に上昇すると、人々の土地コストは22億ドン増加します。登録料や非農地使用税も増加します。

これは、特に「計画保留」状態にあった土地を長期間使用し、証明書の交付を受けられなかったが、今回証明書の交付資格を得た人々など、脆弱な立場にある人々に影響を与えます。国が土地使用権を承認した場合、場合によっては土地使用料の支払いコストが以前よりも増加することになります。

全体的に見ると、地価公示価格（投入地価）が市場価格に近づくほど、譲渡地価（産出地価）は概ね上昇する傾向があることが分かります。したがって、供給が改善されたとしても、不動産価格が短期間で「落ち着く」ことは依然として非常に困難である可能性があります。

では、今後の不動産価格の高騰という現状に対して、どのような解決策があると思いますか？

不動産価格を「落ち着かせる」ためには、当局による様々な同時的な解決策が必要です。しかし、法的観点からは、短期的な解決策だけでなく長期的な解決策も必要だと考えています。

短期的には、管轄当局は、法的問題により中断されたプロジェクトを処理するためのメカニズムの導入を検討すべきです。言い換えれば、こうした種類のプロジェクトを断固たる方法で処理し、実施または完全に中止できるようにするための規制を設け、現状の「中断」状態を放置すべきではありません。

「復活」したプロジェクトは、今後の市場にとって重要な供給源となる。「停滞」したプロジェクトは数多く存在し、市場への供給を変化させるには、これらのプロジェクトのうち少数の実施で十分である。一方で、地価調整の影響を回避するため、政府は、世帯や個人による土地利用目的の変更を含む、土地使用料の減免に関する規制の制定を検討する必要がある。

長期的には、複数の不動産を所有し、土地を休耕させ、短期間で土地を売買する者に対して、より高い税率を適用することを検討することが、依然として根本的な解決策となるでしょう。これは唯一の解決策ではありませんが、市場を規制する重要な措置の一つであり、人々が不動産に投じる資金の額を抑制することに貢献します。もちろん、このような税制を適用するには、適切な時期と方法について慎重な調査が必要です。

さらに、情報公開、デジタル化の推進、そして現在の証券取引所に類似した国家不動産取引所の設立は、持続可能な解決策となり得る。国が管理する公益事業組織をモデルとして運営され、人口と土地に関する国家データベースと統合された国家不動産取引所は、実際の取引価格をコントロールし、市場の透明性と健全性を高めることに貢献するだろう。

どうもありがとうございます！

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040