赤字事業、多額の負債
ハノイ証券取引所（HNX）に財務状況を報告したところ、多くのリゾート不動産企業が今年上半期に損失を出した。
フーコック島（キエンザン省）のリゾートチェーンを運営するフーコック観光投資開発株式会社は、前年同期の8,320億ドンの利益に対し、約3,060億ドンの損失を計上したと発表した。その結果、税引後利益／自己資本比率はマイナスとなった。
クイニョン（ビンディン省）のリゾートプロジェクトの投資家であるオル・フンティン・クイニョン・エンターテイメント・サービス株式会社は、この期間も1990億ドン以上の損失を出し、前期の340億ドンの損失を拡大した。
同社は2023年に1520億ドン以上の損失を計上しました。それ以前の2021～2022年度には、6110億ドン以上の利益を上げていました。また、フンティンクイニョン社は債券保有者と交渉し、一部の債券の利払いを延期しました。支払期日は第1四半期から今年7～8月に延期されました。
ハイフォンで観光事業を展開している別の企業、ヴァン・フオン・インベストメント・アンド・ツーリズム・ジョイント・ストック・カンパニーも、今年上半期に344億ドンの損失を報告した。同社は2021年にHNXに報告書を提出して以来、損失を出し続けており、損失総額は1172億ドンに上る。
ダナンでリゾート事業を所有するもう一つの企業は、トンキンランド株式会社です。トンキンランド株式会社も継続的な損失を抱えています。同社は今年上半期に80億ドン以上の損失を計上しました。2021年から2023年にかけても2年連続で損失を出し、合計615億ドンの損失を計上しています。
カインホア省とニントゥアン省で多くのリゾートプロジェクトを実施してきたクリスタルベイ株式会社も、今年上半期に約760億ドンの損失を計上しました。この数字は、前年同期の約1,360億ドンの損失と比べると縮小しています。
ハロン（クアンニン省）とフーコック（キエンザン省）のリゾートプロジェクトの投資家であるBIM不動産株式会社も、3,410億ドンの損失を計上しました。前年同期は8,100億ドンの利益を計上していました。これは同社が2021年以降初めて計上した損失です。2021年から2023年にかけては、同社は連続して利益を上げ、合計4兆6,110億ドンの利益を上げました。
多くの企業は赤字に陥っているだけでなく、高い財務レバレッジを駆使し、負債が自己資本の何倍にも上っています。6月30日時点で、フーコック観光公社の負債資本比率は13.69倍で、負債額は約40兆8,000億ベトナムドンに相当します。そのうち、社債発行残高は約7兆5,090億ベトナムドンです。
フンティン・クイニョン社の負債比率は4.86倍で、負債額は約38兆7,680億ベトナムドンに相当します。このうち、社債発行残高は7兆2,590億ベトナムドンです。
ヴァン・フオン観光会社の負債比率は8.32倍で、負債総額は24兆3,020億ドンに相当します。そのうち、発行済み債券は4兆600億ドンを超えています。
トンキンランドは高い財務レバレッジも活用しています。6月30日時点で、負債比率は5.1倍に上昇し、負債額は1兆1,050億ドンに相当します。同社の未償還社債残高は依然としてわずかで、約220億ドンです。
BIM不動産会社の負債/自己資本比率は2.86倍で、負債総額は20兆1,400億ドンに相当します。そのうち、発行済み債券は5兆4,220億ドンを超えています。
長期的な回復力
建設省の第2四半期報告書によると、全国のホテル・リゾートの新規供給は、多くの著名なプロジェクトが稼働を開始したと報告されています。しかしながら、市場は依然として低迷しており、回復の兆しは見られません。
DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏も同様の見解を示し、8月の全国のリゾート不動産市場は依然として暗い状況にあると述べた。同グループの調査データによると、リゾートヴィラの供給は数ヶ月にわたってほぼ横ばいで、流動性は低く、需要は前月比22%減少している。
プライマリー価格は大きな変動がなく、横ばい傾向が続いています。リースバック、バイバック、金利サポートなどの政策は引き続き広く実施されていますが、期待されたほどの効果は見られません。タン氏は、投資家の信頼感とこのセグメントの回復が依然として非常に低い状況下では、市場は流動性と価格上昇の面で多くの困難に直面し続けていると考えています。
リゾート不動産は長期的には回復すると予想されている（イラスト：Trinh Nguyen）。
タウンハウスとリゾートショップハウスに関しては、状況はそれほど良くない、とタン氏は述べた。流動性はほぼ停滞しており、ほとんどのプロジェクトがポートフォリオを閉鎖したため、市場では過去1ヶ月間取引が全く記録されていない。
一次産品の価格はほとんど変動していない一方、二次産品市場では、一部の商品で30～40%の価格下落が見られ、依然として流動性の問題に直面しています。購買力の急激な低下、新規供給の不足、高額在庫などがここ数ヶ月で大きな障害を引き起こし、このセグメントはほぼ「長期休眠」状態に陥っています。
タン氏は、コンドミニアム型ホテルについては、供給は減少を続けており、主に古いプロジェクトの在庫（総供給量の99%を占める）によるものだと述べた。市場需要は大幅に減少しており、販売価格水準も大きな変動はない。市場は依然として流動性の問題に直面しており、短期的には回復の兆しは見られない。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、リゾート不動産市場が未解決の問題に取り組み続けていることを認めた。今年の最初の8ヶ月間、マクロ経済の観点から見ると、観光客数や消費ペースなど、この市場を支える要因はすべて順調に成長した。しかし、市場開発の方向性という点では、投資家は製品の生産量に関する問題に直面している。
トゥアン氏によると、製品出力は良好なレバレッジ比率を維持し、持続可能な収益を生み出す必要がある。市場に参加する投資家は、この不動産を保有し、賃貸収入を得るか、個人用途に適している必要がある。しかし、これらの問題はいずれも解決されておらず、市場の発展にはまだ長い時間がかかるだろう。
彼は、リゾート不動産市場は少なくとも2026年までは回復しないと予測しています。これは、過去4年間、購入者の需要が横ばい状態が続いており、他の不動産タイプよりも市場の需要が低いためです。特にこのセグメントへのアクセスを容易にする、購入者を惹きつける政策は多くありません。
もう一つの問題は、投資家の資金が変化したことです。以前は、投資家は長年にわたり、購入者のニーズに応えるために多くの政策を実施していました。しかし、その後、市場が資金源の枯渇に直面したため、投資家はもはや魅力的な政策を数多く提供できるだけの力を持っていませんでした。
「リゾート不動産は、市場全体が回復傾向にある中で、供給が不足し、需要が低迷しています。そのため、このセグメントが持続可能な状態に戻るのは、2026年末まで待たなければなりません」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏は、現在のリゾート不動産市場にはより明確な法的枠組みが必要だと説明しました。さらに、一般市場においても、住宅需要への対応、タウンハウス、個人住宅、土地といった他のセグメントからの回復が求められています。こうしたセグメントへの参入は流動性と良好な成長を生み出し、その後、リゾート不動産のようなリスクの高いセグメントへと流れていくでしょう。
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