発行された一連の政策
2022年末以来、不動産市場はプロジェクトの合法性から債券資本、銀行融資まで、多くの面で困難に直面してきました。これらの問題を解決するために、政府は2023年に市場を活性化させるための多くのタイムリーな指示と政策を発行しました。
3月に、政府の政令08号が公布され、以下の規制が補足されました。国内市場で提供される債券については、発行企業が公表された発行計画に従ってベトナムドンで債券の元本と利息を全額かつ期限通りに支払うことができない場合は、債券所有者と交渉して資産で債券の元本と利息を支払うことができます。
この規制は、企業が債務を繰り延べ、資産を割引価格で売却し、満期を迎える債券の元本と利息を不動産などの他の資産で支払うための基礎となります。
3月には、不動産市場の障害を取り除き、安全で健全かつ持続可能な発展を促進するための様々な解決策を定めた政府政令第33号も発布されました。特に注目すべきは、国家銀行が社会住宅および低所得者向け住宅のための120兆ドン規模の融資プログラムの実施を主導することになったことです。
このプログラムの主力は、優遇金利で社会住宅プロジェクト、労働者住宅プロジェクト、古いアパートの改修および再建プロジェクトの投資家や住宅購入者に融資を行う 4 つの国営商業銀行 ( Agribank 、BIDV、Vietcombank、VietinBank) です。
2023年には多くの積極的な政策によって不動産市場が活性化するだろう（イラスト：Hai Long）。
市場には高級住宅が圧倒的に多く、低所得者向けの住宅が「枯渇」しており、供給の不均衡が生じていると見られる中、政府は、2021年から2030年の間に、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資プロジェクトを承認する決定338号を速やかに公布した。
これにより、2030年までに地方部で完成する集合住宅の総数は約100万戸となり、そのうち2021年から2025年にかけて完成する集合住宅は約42万8000戸となる予定です。このプロジェクトは、都市部の中間所得層・低所得層世帯、そして工業団地や輸出加工区の労働者・労働者にとって、手頃な価格の社会住宅と労働者向け住宅を整備することを目指しています。
もう一つの明るい材料は、11月末に国会が改正住宅法と改正不動産業法を可決したことです。これらの法律は2025年から施行されます。専門家によると、不動産市場に関連する2つの法律が同時に公布されたのは史上初とのことです。改正土地法が2024年に可決されれば、不動産市場にはさらに多くのプラス要因がもたらされるでしょう。
さらに、首相と多くの省庁や部門も、プロジェクトの法的障害を取り除くために不動産業界とのオンライン会議を継続的に開催し、銀行業界と会談して、資本面での企業支援、貸出金利の引き下げ、事業活動の安定化のための解決策を提案した。
市場は好意的に反応した。
専門家は、不動産業界は政策が十分な「吸収」期間を経た2024年半ばから回復する可能性があると予測していますが、実際には市場から多くの前向きな兆候が現れています。不動産債券に関する政府の障害撤廃政策のおかげで、多くの企業が債券の償還日を延長・延期し、ノバランド、フンティンなど、資産を活用して支払いを行うことができました。
12月初旬の議論において、財務省銀行・金融機関財務局のグエン・ホアン・ズオン副局長は、68社の延滞債券のうち、約40%について既に交渉が成立していると述べた。交渉成立率は2月の16%から10月には63%に上昇した。また、資金調達に成功した企業は、償還期限前に債券を積極的に買い戻している。
また、財務省のデータによれば、今年第1四半期に社債の発行がなかった場合、11月末までに発行された社債の額は220兆ドンに達することになる。
より柔軟な融資政策のおかげで、不動産セクターへの資本流入も増加しました。ベトナム中央銀行の最新データによると、9月30日時点で不動産セクターへの融資残高は2兆7,400億ドンに達し、年初比6%増加しました。
（イラスト：クアン・アン）。
首相と中央銀行の要請と指示に従い、貸出金利は徐々に低下しています。多くの銀行は、最初の12～18ヶ月間は商業用住宅ローンの金利を年5.5～7.5%引き下げ、その後は年9.5～11%程度の変動金利を適用しています。調査によると、多くの商業銀行の住宅ローン金利は、年初と比較して年1～3%程度低下しています。
社会住宅政策に関して、建設省によると、2023年には全国各地で10件の社会住宅プロジェクトと工業団地労働者向け住宅が着工され、総戸数は19,800戸を超える。そのうち、ハイフォン市では4件の社会住宅プロジェクトが開始され、総戸数は6,700戸を超える。ハノイ市、トゥアティエン・フエ省、ラムドン省ではそれぞれ1件の社会住宅プロジェクトが開始されている。
しかし、社会住宅および低価格住宅向けの120兆ドン規模の融資パッケージの支出は期待に応えていない。建設省によると、約23の地方自治体が120兆ドン規模の融資プログラムに基づく融資対象となる54件のプロジェクトリストを発表し、融資需要は25兆8,840億ドンに達している。しかし、これまでの支出額はわずか1,430億ドン強にとどまっている。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、120兆ドンの融資パッケージには、6月30日まで投資家には年8.7％、住宅購入者には年8.2％の優遇融資金利が適用される。
7月1日より、国立銀行は6ヶ月ごとに、プログラムに参加する商業銀行に対し優遇融資金利を発表します。優遇期間終了後、融資金利は銀行と顧客の間で交渉され、合意されます。
HoREAは、通常の商業ローン金利より1.5～2%低い貸出金利は、従来の社会住宅ローン金利よりも依然として高いと考えています。優遇期間も短く（5年）、金利は6ヶ月ごとに調整されるため、借り手にとって不安が生じています。
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