4つの都市部を調査し、各区画の土地価格表を作成することを提案、タンオアイが土地オークションを中止した理由

2021～2030年の都市・農村計画、ビジョン2050の発表、ハノイのタンオアイ地区が突然土地オークションを中止、天然資源環境省が各土地区画の土地価格表の作成を提案…などが最新の不動産ニュースです。

最新の不動産：新たに承認された都市・農村計画に基づき、今後数年間で都市開発は4つの都市エリアに区分される予定です。（写真：リン・アン）

都市部の住宅面積は2030年までに1人当たり32平方メートルに達する

建設省は10月3日、2050年までのビジョンを掲げた2021～2030年の都市・農村システム計画を発表する会議を開催した。この計画は8月末に首相の承認を得ていた。

国立都市農村計画研究所副所長の建築家ファム・ティ・ニャム博士は、都市農村システムの計画について簡潔に説明し、ベトナムはこれまでハノイとホーチミン市という2つの大都市圏を形成してきたと述べた。今後数年間の開発の方向性としては、ハノイ、ダナン、ホーチミン市、カントーの4つの都市圏が想定される。

今後、ベトナムの都市ネットワークは、国、地域、省、地区レベルでの都市地域と中心都市のモデルに従って発展していきます。

国家中心都市圏は特別な都市圏であり、第一類都市圏は経済社会発展、国家安全保障と防衛、地域と領土の経済構造改革における主要な成長拠点、活力ある都市圏としての役割を果たします。

新たに承認された都市計画と農村計画により、今後数年間で都市開発は 4 つの都市エリアに分かれることになります。

具体的には、ハノイ都市圏には、ハノイ、ハイフォン、クアンニン、フンイエン、ハイズオン、バクニン、バクザン、ビンフック、ハナム、タイグエン、ホアビン、フートーが含まれます。

ホーチミン市、ビンズオン、ドンナイ、バリア・ブンタウ、タイニン、ビンフォック、ロンアン、ティエンザンを含むホーチミン市の大都市圏。

ダナン市、フエ、クアンナム、クアンガイ、ビンディン省の近隣都市部を含むダナン都市部。

カントー市、アンザン省、キエンザン省、ヴィンロン省、ドンタップ省の近隣都市部を含むカントー都市圏。

この計画はまた、ハノイとホーチミン市を国の重要な成長の中心として発展させることを目指しています。

計画承認決定では、2030年までに都市化率を50％以上、2050年までに70％にするという目標が設定され、全国の都市部の数は1,000から1,200程度となり、ASEAN主要4カ国グループの都市部の平均レベルと同等の所得を持つ国営および地方の都市センターが複数形成されることが含まれる。都市部経済は国のGDPの約85％を占める。

さらに、2030年までに、国際的なつながりを持つ国と地域のスマート都市ネットワークと、地域および国際的に認知されたブランドを持つ3〜5の都市エリアを構築します。

都市建築用地に対する交通用地の割合は約16～26％で、都市部の平均住宅面積は1人あたり32平方メートルです。

ハノイ市タンオアイ区、土地の競売を突然中止

タンオアイ地区人民委員会は、ドドンコミューンのヴァンクアン村、マンカ、マンコン、ママントロン地区にある197区画の土地の競売を中止すると発表した。

その理由は、ハノイ人民委員会の指示に従って、地区内の土地使用権の競売を確実に実施するためである。

区人民委員会は、市人民委員会の指示に従って書類を点検・検討し、法的条件を確保した上で、規定に従って土地使用権オークションの開催を発表し続けると述べた。

その後すぐに、オークション主催者のベトナムオークション株式会社も、マンカ、マンコン、ママンチョン、ヴァンクアン村、ドドンコミューンの地域にある58区画の土地と73区画の土地のオークションの中止を発表した。

この発表によると、顧客には申込金と保証金が返金される。

オークション主催者は以前、Man Ca、Man Cong、Ma Man 地域 (ONT-07 および ONT-08 ブロックに属する) の 58 区画の土地使用権のオークションを 10 月 5 日の朝に開催する予定であると発表していた。

土地面積は76平方メートルから189平方メートルまでで、価格は1平方メートルあたり530万ドンからとなっています。土地オークションに参加する顧客は、約8100万ドンから2億100万ドンの前払い金を支払う必要があります。

同エリアにある他の73区画の土地も、開始価格は1平方メートルあたり530万ドンです。面積は87.5～161平方メートルで、1区画あたり4億6,300万ドン～9億2,600万ドンに相当します。手付金は1区画あたり9,300万ドン～1億8,500万ドンです。このオークションは10月19日に開催される予定です。

タンオアイ区が土地競売の一時停止を発表したのは今回が初めてではない。以前、8月29日、タンオアイ区人民委員会は、カオズオン村ムックサ村ダム地区の114区画の土地使用権競売を一時停止する旨の文書を区の土地基金開発センターと競売運営会社に送付していた。

計画によると、タンオアイ地区はこれら114区画の土地を2回に分けて競売にかける予定で（各回57区画）、最初の57区画は9月8日に競売にかけられる。

区人民委員会は、合法性と条件を検討し、法的規制の遵守を確保した後、オークションの再開を発表すると述べた。

各土地区画の土地価格表作成の提案

政府が6月に公布した土地価格を規制する法令第71号によれば、天然資源環境省は、価格区域と標準土地区画に基づいて各土地区画の土地価格表の作成、調整、修正、補足の詳細を定める責任を負っている。

Khu đất đấu giá Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức nằm sát với dự án đường Vành đai 4. (Nguồn: Vietnamnet)

現在、価格帯と標準地目に基づく各土地区画ごとの地価表の作成に関する具体的な規制は存在しない。そのため、天然資源環境省によると、2024年土地法および関連法規、そして現在の土地管理の実務要件を遵守するためには、通達の作成と公布が不可欠である。

評価面積と標準土地区画に基づいて各土地区画の土地価格表を作成するために、規制案では、評価面積と標準土地区画に基づいて各土地区画の土地価格表を作成するための地域の状況を評価する情報とデータの収集を規定しており、これには、デジタル地籍図、土地データベースの土地区画スペースと土地面積、土地データベースの土地使用権登録情報、管轄当局によって承認された土地利用計画と詳細建設計画に関するデータなどが含まれます...

標準土地区画を選択する基準は、価値エリア内で面積、形状、サイズに関する特性の出現頻度が最も高い土地区画であることです。

価値エリア内の土地区画に同じ頻度の面積の種類が多数ある場合は、価値エリア内の土地区画の平均面積に最も近い面積の土地区画を優先順位に従って選択します。

価値エリア内の土地区画が複雑な形状をしており、同じ頻度で出現する場合は、優先順位に従って、長方形または正方形に比較的類似している土地区画を標準の土地区画として選択します。

加えて、当該土地の位置、用途、形状、計画にほとんど変化はありません。境界は明確で、土地使用権、住宅所有権、土地に付随する財産（もしあれば）に関する法的地位は完全に確保されており、土地使用権、住宅所有権、土地に付随する財産（もしあれば）に関する紛争もありません。

この通達案では、統計分析を使用して、土地価格に影響を与える各要因の差異の各レベルをどのように調整するかを決定します。

土地評価実施機関は、地域の具体的な状況を踏まえ、統計的分析により地価に影響を与える各要因の差異水準ごとの調整方法を決定し、分析・評価を行い、比較比率表を作成します。

また、土地評価を実施する機関は、専門家に対し、直接ヒアリングを行ったり、意見収集のためのワークショップを開催したりして、対照表案に対する意見を調査し、意見を総合して、地価表策定説明書の中で対照表を提案します。

土地評価機関は、各価値地域内の土地の評価結果に基づき、各価値地域内における同一の用途を有する隣接土地の価格差、及び価値地域間における同一の用途を有する隣接土地の価格差を算定します。

同時に、土地評価調査を実施し、調査時から24か月以内かつ評価期限までに市場に譲渡された、または土地使用権オークションで落札された類似の土地区画と比較した各評価区域内の土地区画の評価結果の妥当性について、土地利用者や専門家から意見を収集します。