不動産価格が高値で「固定」されたままである理由は何でしょうか?

政府の決意

首相は緊急文書第527/TB-VPCP号を発行し、生産と事業に対する信用拡大の困難を取り除き、成長を促進し、マクロ経済を安定させるための解決策に関する会議での首相の結論を発表しました。

注目すべきは、首相が発表の中で建設省に対し、不動産企業に対し、セグメントの再編と商品価格の引き下げを指導するよう要請した点である。真のニーズを持つ人々、社会住宅、労働者、低所得者向けの住宅といったセグメントの再編には、適切かつ迅速かつ効果的な解決策が必要である。

市場における多くの動きは、不動産市場の困難を取り除こうとする政府の決意の証拠です。

上記の動きは、不動産市場が安全、健全かつ持続的に回復し発展するための困難を取り除く政府の思い切った努力を継続的に示している。

12月7日午前、ファム・ミン・チン首相は、生産・経営信用拡大の困難を解決し、成長とマクロ経済の安定を促進するための解決策会議において、銀行と企業は経済生態系の一部であると述べた。経済が発展して初めて銀行と企業が発展し、逆に銀行と企業が発展して初めて国家が発展する。一人ひとり、それぞれの主体が責任を共有し、「嵐に加わる」ことで国家は困難を乗り越え、そして一人ひとり、それぞれの主体が困難を乗り越え、共に発展していくことができる。

不動産業者が資金調達の難しさを訴えているという問題を取り上げます。しかし、近年、不動産価格は全体的に上昇しています。困難に直面しているにもかかわらず、売却価格を据え置き、依然として「一方的」な取引を求めるのであれば、共通の責任があるのでしょうか？

首相は、平時には平常の政策があり、異常時には異常の政策が必要であると述べた。困難な時期には、「利益を調和させ、リスクを分かち合う」という精神に基づき、適切で正しい政策を実施し、発展を促進する必要がある。

なぜ販売価格が上がっているのでしょうか？

近年、不動産市場は厳しい状況にありますが、不動産価格は依然として高水準で「アンカー」されています。ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、不動産価格は過去10年間で数十倍に上昇しており、2021年だけでも平均住宅価格は2桁の上昇を記録しています。

不動産市場は厳しい状況にあるが、不動産価格は依然として高値で「アンカー」されており、大都市のマンション市場も上昇傾向を維持している（図解写真）。

VARSは、2024年もプライマリーマンションの販売価格は平均3～8%程度の上昇を続けると予測しています。これは、短期的な供給不足が解消されていないためです。新規供給の不足は市場の競争力を低下させており、この段階で販売を開始したマンションプロジェクトを持つ企業は「王者」です。キャッシュフローに問題がなければ、投資家は利益を最大化するために価格を高値に維持し続けるでしょう。同時に、インフラの継続的な改善も価格を押し上げ続けるでしょう。

マンション価格が高騰しているのは、投資家が価格を高く維持しようとするからだけではなく、原材料価格、人件費、金融アクセスコストの上昇により、投資コストと建設コストが上昇しているからです。さらに、土地ファンドの組成コストが高すぎるだけでなく、初期投資、建設、プロジェクト開発の実行時に発生する多くの「名状しがたい」コストも高騰しており、投資家が価格を下げることを困難にしています。

低金利と過去の記録的なインフレも住宅価格の急騰の一因となっているが、問題の根幹は供給不足にある。

供給はますます不足している

そのため、新規認可された商業用住宅プロジェクトの数は非常に少なく、特に手頃な価格帯と中価格帯の住宅において減少傾向を示しています。具体的には、建設省の住宅・不動産市場に関するデータによると、2022年には国内で新規認可されたプロジェクトは126件で、2021年比52.7%、2020年比17%にとどまりました。

特に注目すべきは、2021年と2022年に資金調達と住宅取引の対象となる手頃な価格帯の住宅プロジェクト（1平方メートルあたり2,500万ドン未満の価格）が今後予定されていないことだ。資金調達と住宅取引の対象となる中価格帯のアパート（1平方メートルあたり2,500万～5,000万ドン）の割合も、2020年以降、継続的に2桁減少している。

VARSの調査データによると、販売中の手頃な価格帯および中価格帯のアパートの数は2019年以降継続的に減少しています。具体的には、2022年に販売される手頃な価格帯のアパートの総数は、2019年と比較してわずか10%です。

販売中のマンション総供給量に占める手頃な価格帯のマンションの割合も、2019年の30%から2022年には7%へと継続的に減少しています。2019年から2022年にかけて、中価格帯のマンションの割合もそれぞれ54%、46%、34%、27%に減少しました。

セグメントを再構築し、製品コストを削減するにはどうすればよいでしょうか?

VARSによれば、セグメントを再編し、製品コストを削減するためには、国家管理機関から企業、銀行に至るまで、「共同の取り組み」を行い、視点や実施方法を統一し、多くの主体と構成要素を調整する必要がある。

国家管理機関としては、まず投資・建設のプロセスと行政手続きの短縮化に向けた計画を検討する必要があります。土地使用料の算定と用地取得における企業支援策も検討してください。現在、これら2つの項目は投資家の費用の大部分を占めており、不動産価格に直接影響を与えています。

同時に、投資やプロジェクト開発のプロセスにおいて企業にとって「困難」となるあらゆる行為に対して、厳格な措置を講じる必要があります。製品コストに目に見えない形で加算される「グリースコスト」の発生を回避する必要があります。

中央銀行は、手頃な価格の住宅に投資・開発する企業と住宅購入者に特化した優遇金利の融資プログラムを検討・開発する必要があります。投資家が高級住宅から手頃な価格の住宅、あるいは社会住宅へのプロジェクト再編を希望する場合、投資家を支援するための具体的かつ明確なメカニズムと政策が必要です。

不動産事業においては、投資プロジェクトポートフォリオを積極的に見直す必要があります。現在のリソースに見合わないプロジェクトの一部または全部を売却し、債務再編とキャッシュフロー計画を積極的に進めます。法的保証があり、融資計画が実行可能で、早期完工が可能で、流動化が容易なプロジェクトに資金を集中させることが重要です。

利益期待を下げ、損失を出しての販売も容認し、前年度の利益を活用して事業を維持します。研究段階にある新規プロジェクトについては、市場投入時の吸収力を確保するために、積極的に手頃な価格帯を狙うことが重要です。

さらに、不動産企業は、経営能力の向上、リスク管理、コスト削減のために、継続的に革新、研究、技術成果の応用を行う必要があります。

N.Giang

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/dau-la-nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-van-neo-o-muc-cao-a642272.html