価格合意の難しさにより流動性が「凍結」
一部の投資家によると、このセグメントの流動性は近年改善していない。これは、地主が「土地の窒息」状態に陥っていないことに多くの人が気づいているためだ。特に、立地条件が良く、中期的に高い収益性が見込め、地主が現時点でそれほど大きな経済的プレッシャーにさらされていない土地においては顕著である。
ホーチミン市近郊のロンアン省、ドンナイ省、 ビンフオック省、バリア・ブンタウ省などで長年土地投資を行っているファム・カイ氏は、これまで友人数名と手頃な価格の土地を探してきたが、価格の不一致により、魅力的な土地の多くはなかなか購入に至らないことが多いと語った。
「地主たちは依然として私たちの査定額よりもかなり高い価格を維持しており、中には現在の価格が適切だと考えているため、値下げ交渉を拒否する人もいます。特に多くの地主は市場がすぐに回復すると考えているため、損失を最小限にとどめています。そのため、過去3ヶ月間でバリア・ブンタウ省ダット・ドで10億ドン以上で購入できた土地はたった1区画だけです」とカイ氏は語った。
この投資家はまた、現在銀行が保有している土地の一部について、地主が個人的な見解として「良い」水準まで価格を戻していないと述べた。多くの地主は、銀行や他の鑑定会社の評価額よりも数億円も高く価格を上げている。
プロジェクト用地は多くの投資家にとってお気に入りの選択肢です。
地主が2022年の最高値を基準にロスカットを設定したことで、投資目的で購入を希望する多くの人が取引を成立させることができませんでした。長期投資を考えている多くの人にとって、50%のロスカットでさえ利益の減少に過ぎません。
さらに、売り手の視点から見ると、土地が活況を呈している時期に参入する人もおり、土地価格は数百パーセントも高騰する可能性があります。仲介手数料、弁護士費用、さらには不動産投資のための有利子ローンまでもが考慮されるため、1年後、たとえ元の価格で売却に同意したとしても、依然として数億円もの大きな損失を被ることになります。そのため、顧客の「価格押し売り」に直面した多くの地主は、取引に応じず、市場の流動性が「凍結」したままになるのです。
さらに、一部の投資家からは、ホーチミン市周辺省、特に土地熱がまだ高まっていない市場でのみ、土地と農産物が現在、適正な価格で購入できるとの声も聞かれる。しかし、開発志向の欠如により、将来的なリスクも高まっている。「波」が過ぎ去った地域では、30～40%の価格下落は、現時点では依然として考慮すべき価格である。
価格はさらに下がる可能性はありますか？
Batdongsan.com.vnの不動産市場レポートによると、2023年の土地価格は、価格上昇を待つ投機目的の不動産（実際の住宅需要に応えず、消費を搾取する）で急落する傾向にある一方、土地全体の下落率は8～12%にとどまった。タウンハウス、ヴィラ、そして将来建設予定のアパートの価格が最も下落し、2022年第2四半期と比較して約15～30%下落した。ごく少数のケースでは、底値40%まで下落した。
一方、真の住宅ニーズを持ち、すぐにでも利用したい購入者に適したセグメントの物件は、ほとんど売れていません。市場全体の心理的影響により、一部のプロジェクトでは依然として価格が下落していますが、その幅は狭いです。損失を抑えるためのパニック売りは見られません。
Batdongsan.com.vnが住宅購入者を対象に実施した心理調査によると、住宅価格は年末にかけて下落し続けると予想する人が約56%で、上昇し続けると予想する人はわずか23%でした。また、回答者の54%は今後金利が上昇し続けると回答し、約20%は第3四半期以降、金利は低下する可能性があるものの、2020年から2021年の水準に戻ることは難しいと回答しました。
調査対象者のほとんどが、近い将来に購入したい物件の種類として土地を選択しました。
一方、売却者グループにおける売却理由に関する調査データによると、売却理由の49%は投資ポートフォリオの再構築、23%は運用の必要性がなくなったため転売、22%は財政難のため経済問題を解決するために売却せざるを得なくなったためとなっています。財政難による損切りをする人の数はそれほど多くなく、ほとんどの売却者は依然として持ちこたえられる水準にあり、利益を出して売却できると期待しています。
具体的には、資産保有者の最大42%が購入価格より10%以上の利益で売却することを希望し、38%は10%未満の利益差で売却することを受け入れています。商品を処分するために5～20%の値下げを受け入れる投資家は約16%です。20%を超える値下げを受け入れる投資家の割合は約3%です。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長によると、不動産取引は低迷しており、投機的な需要は消え、投資は減少し、不動産購入のみが残っているという。市場は多くの投資家を失い、流動性が低下し、2023年の土地価格にも影響が出るだろう。
不動産取引は、売主と買主の期待が依然として大きく乖離しているため、成約に至りにくい状況にあります。現在、政府と地方自治体は法的問題の解決に取り組んでいます。また、金利低下の局面では、銀行も多くの好材料を記録しています。真の住宅ニーズに応える消費者向け不動産市場は、まもなく回復する可能性があります。
一方、購入者は、即時利用可能、価格維持率の高さ、安全性、高い流動性といった基準を満たす不動産を優先しています。そのため、このグループの商品は今後流動性が向上するでしょう。一方、投機目的の不動産は価格下落を続ける可能性があります。
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