ホーチミン市はなぜ土地の分割や売買を禁止しているのでしょうか？
ホーチミン市人民委員会は、10月21日から発効する決定第83/2024号を公布しました。この決定では、全域における不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトの投資家が、プロジェクト内の技術インフラを含む土地使用権を組織や個人に譲渡し、自ら住宅を建設することを禁止しています。ただし、投資家がホーチミン市の村、町、地区への土地による移住を目的とする場合は、この規定は適用されません。
そのため、ホーチミン市は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区すべてを含む、組織や個人が自分の家を建てるためのプロジェクトにおける土地区画の分割と販売を禁止しています。
ホーチミン市建設局は以前、土地の分割と売買を禁止する理由として、2021年から2030年にかけて、ホーチミン市傘下の地区を区または市に昇格させるプロジェクトを進めていることを挙げていた。2030年までに、各地区はホーチミン市傘下の市となる都市目標に向けて、インフラ建設への投資に重点を置く予定だ。
商業用住宅建設投資プロジェクト間の差別を避け、規制の適用を統一するため、ホーチミン市における不動産プロジェクト投資家は、規制に従って住宅建設を完了し、その後、土地使用権、住宅所有権、その他土地に付随する資産を組織または個人に譲渡する手続きを行わなければならない。この規制は、規制の条件を満たすコミューン、タウン、地区における土地による移住を目的とする不動産プロジェクトについては例外となる。
したがって、市内全域における土地の分割・売買禁止の規制は、住宅に関する国家管理の統一とプロジェクト投資家の責任強化を目的としており、技術インフラと社会インフラの建設への投資の同期を確保し、許可なく、あるいは建築管理規則を遵守せずに建設が行われる状況を回避することを目的としています。建設局は、地域全域における土地の分割・売買禁止は必要であると考えています。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、上記の説明は2023年不動産事業法の規定と実際の状況に合致していないと述べた。なぜなら、このプロジェクトは依然としてプロジェクトであり、現在、ビンチャン区、ニャーベ区、ホックモン区、クチ区、カンザー区の5区はホーチミン市の区や市ではなく、依然として区であるからだ。
2023年不動産事業法および2023年住宅法の規定によると、これら5地区は依然として「残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が個人に技術インフラを含む土地使用権を譲渡して住宅を自力で建設することを許可する地域を決定する」状況にある。さらに、上記5地区のプロジェクトにおいて、技術インフラを含む土地使用権の譲渡を受けて住宅を建設したいという人々の需要は依然として非常に大きい。
そのため、ホーチミン市人民委員会は、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5地区の町を除き、住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権の競売の対象とならない、コミューン内で販売する土地区画を分割する方向で規制を見直し、改正するよう提案した。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターで不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏も同様の見解を示し、都市化には住民の誘致、優れたインフラへの投資、そして魅力的な不動産価格が必要だと述べた。ホーチミン市傘下の地区や市になるためには、人々がその地域を居住地として選び、より安い不動産価格を求めて遠くまで移住する意思を持つ必要がある。
しかし、これら5地区で土地の分割・売買が禁止されると、周辺地区との住宅価格差が大きくなりすぎて、人々が移住を決意しにくくなるため、トゥアン氏は2030年までにプロジェクトの目標を達成するのは困難になると考えています。
上記の専門家は、ホーチミン市は現時点で準備計画を検討し、不動産価格に影響を与える決定を控え、あるいはもし決定があれば、その影響を段階的に軽減するためのロードマップを策定すべきだと提言した。同時に、ホーチミン市が土地の分割や売買を禁止する場合には、市街地中心部など一部の高度に都市化された地域で禁止することもできる。人口密度の低い遠隔地については、急ぐべきではない。
ホーチミン市は、郊外5地区を含む地域全体で土地の分割と販売を禁止した（イラスト：ナム・アン）。
土地と住宅地の価格は急上昇すると予測されるが、「熱狂的」になる可能性は低い。
専門家は、ホーチミン市における土地の分割・売買を禁止する規制が、同時に新たな土地価格表も発行されることから、市場に大きな影響を与える可能性があると懸念している。住宅地や分譲地の価格は急騰するだろう。それに伴い、インフラ整備事業の補償金や用地取得費用も上昇する可能性がある。
ディン・ミン・トゥアン氏は、土地の分割や売買を禁止すれば、ホーチミン市ですでに不足している土地供給がさらに不足し、人々が郊外に移住する機会が狭まるだろうと述べた。
彼は、新しい地価公示の影響により、土地を宅地化したい人はより多くの費用を負担しなければならなくなり、その実現がより困難になると述べた。土地の分割・売買が制限されることで、今後、土地と宅地の価格が上昇するだろう。市場価格の上昇は、毎年の地価公示価格を逆に調整し、公共投資インフラプロジェクトの用地造成費用に影響を与え、推定費用を増加させるだろう。
さらに、この規制は、小規模プロジェクト開発業者に対し、住宅建設、建設工事の完了、製品販売のための設備など、十分な実施能力を要求しています。投入コストの上昇は、低価格製品の販売を困難にします。価格の上昇は購入者を制限し、「ゴースト」都市の形成につながる可能性があります。
一般的に、土地の分割・売買を禁止する規制は、住宅購入者の法的リスクを軽減するのに役立つと彼は考えている。しかし、市場が厳しい時期を経験したばかりの現状では、この規制は現実にそぐわない可能性がある。人々の土地への関心が低下し、市場は停滞している。もしこの規制が適用されれば、不動産価格の上昇により、ホーチミン市中心部の分散化と郊外の都市化という目標の達成が困難になるだろう。
しかし、ホーチミン市の正しい決断を支持するDKRAグループのヴォ・ホン・タン副総裁は、土地の分割を禁止することは市の多くの問題の解決に役立つと述べた。投資家が土地を無差別に分割・売却することを許せば、計画が台無しになる可能性がある。特に、市が数百ヘクタールもの土地を必要とする大規模な計画プロジェクトを抱えているにもかかわらず、土地の分割が行き詰まっている場合、その危険性は増すだろう。
タン氏によると、土地商品は主に投資家が利益を目的として購入・転売するものであり、実際の購入者は非常に少ない。そのため、区画化された土地は定期的に利用されず、都市化のレベルも低く、資源の無駄遣いにつながっている。
また、土地の分割・売買を禁止すれば、供給不足の状況下では土地や住宅地の価格が上昇する可能性があると認めた。しかし、現在の南部の土地市場は流動性が低く、政府も適切な管理政策を講じているため、土地の「熱狂」が巻き起こる可能性は低い。
投資家は、ビンズオン省、ロンアン省、 バリア・ブンタウ省など、ホーチミン市の他の郊外市場で適切な商品を完全に探すことができます。実際の購入者にとっては、利用可能な二次商品、土地、利用可能な住宅エリアにある既存のタウンハウス、アパート商品など、多くの優れた選択肢があります、と彼は付け加えました。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm
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