ゲアン省の競売土地市場に回復の兆し

肯定的なシグナル

地方自治体に開始価格を引き下げる許可を与えたり、不動産事業信用を緩和したりするなど、州のマクロ調整により、土地オークション部門は回復の兆しを見せている。

不動産市場が停滞する中、2023年最初の数か月間は、競売土地関連の取引も低調でした。2021年と2022年と比較すると、2023年の最初の9か月間は、競売土地関連の商品数と取引件数が大幅に減少し、同時期比でわずか30%にとどまりました。競売に出されている土地はあるものの、買い手が見つかっていない状況です。

しかし、最近、同州での土地オークションには明るい兆しが多く見られるようになった。

ドー・ルオン地区が間もなく町になるという情報は、この地域の不動産競売市場を支える要因となっている。写真提供者：クアン・ドゥン

具体的には、ティンソン村（ドーロン）は8区画の土地をオークションに出品し、28人の顧客が購入登録し、7区画が売却された。トゥオンソン村は15区画の販売を計画し、41人の顧客が登録し、9区画を売却した。クアンソン村は16区画の販売を計画し、41人の顧客が登録し、9区画を売却した。ナムソン村は16区画の販売を計画し、64人の顧客が登録し、9区画を売却した。ラックソン村は13区画の販売を計画し、61人の顧客が登録し、13区画を売却した。ボイソン村は16区画の販売を計画し、62人の顧客が登録し、14区画を売却した。

ドゥルオン郡で多数の土地オークションを主催する司法省不動産オークションサービスセンターの代表者は、「ドゥルオン郡で開発目的でオークションに出品される土地には、それぞれ3～4件の登録ファイルがあります。以前に比べると落札件数は減少していますが、これは全体的な水準と比較すると非常に好ましい兆候です。オークション価格は開始価格と最低落札価格（10～20%）に比べてそれほど上昇していませんが、ドゥルオン郡は省全体の土地オークションの活況を保っています」と述べました。

第3四半期の初め以来、明るい兆候はギロック県や他のいくつかの地域に広がっています。ギロック県財政計画局のグエン・ファン・コイ副局長は次のように述べています。「県は2023年に、総額約2,200億ドンで約200区画の土地を開発する予定です。しかし、8月末までに、県は計画を超えて約4,000億ドンの金額でオークションを完了しました。以前とは異なり、多くの土地オークションには買い手がつかなかったり、オークションが成立しても土地購入者が手付金を放棄するのではないかと懸念されていましたが、上記の現象は減少しており、買い手は主に地元の人々で、購入後、所有権を取得するためにすぐにお金を支払います。」

ギロクのギクアンコミューンの州道 536 号線に隣接する土地競売エリア。写真: グエン・ハイ

7月以来、ギロック地区の土地競売市場は活況を呈している。特に、ギトゥアン村人民委員会本部前の土地が競売にかけられ、完売した。その後、さらに4つの区画が競売にかけられ、開始価格と比較して7％の価格差で、すぐに売却された。クアンハン町では4/4区画が売却された。ギフォン村は、第1ラウンドで集落1で34/38区画を競売にかけ、競売価格は開始価格と比較して25％上昇した。ギフォン村は、第2ラウンドでも29/29区画を競売にかけ、開始価格と比較して22％上昇した。ギサ村は34/36区画を、フックトー村は14/14区画を売却した。ギ・チュオン村は40点のオークションを予定していたが、400セットもの書類が売れた。

さらに詳しく調査を進めていくと、 ゲアン省の土地競売市場は全体的にかなり静かであり、投資家は慎重な姿勢を見せているものの、特定の地域や地区では改善の兆しが見られることが分かりました。具体的には、6月末にギアダン郡がギアダン町タンホン街区で40/40区画の土地を競売にかけ、ナムザン村（ナムダン）では3回の競売で72/72区画が売却され、平均価格は1区画あたり700～15億ドンでした。

勢いを生み出すには後押しが必要

入札の展開と結果は、ゲアン省の土地競売市場が回復の兆しを見せていることを示しています。しかし、投資家によると、これらはあくまでも個別的な事例であり、今後の市場動向を反映するものではないとのことです。

現実には、各地区では土地オークションがほぼ再開しているものの、ヴィン市、クアロー町、ホアンマイ町、タイホア町では市場は依然として「不活発」です。ヴィン市タイホア町、ホアンマイ町、クアロー町のオークションには買い手がいません。

ヴィン市​​フンドン村チュンタン集落のA地区の競売終了後、土地基金を活用するためB地区が競売にかけられる。写真：グエン・ハイ

ヴィン市​​土地基金開発センター所長のグエン・ヴァン・トゥ氏は、「計画によると、市は今年1,000件以上の土地を売りに出し、土地基金開発による予算収入は1兆2,000億ドンに達すると見込まれています。しかし、9月末までに市が競売にかけたのはわずか10件程度で、いずれの競売にも買い手はつきませんでした。7月以降、各区や町村は開始価格の引き下げを提案してきましたが、値下げ幅が小さいため、市場は改善していません」と述べました。

市は今年末までに約300区画の土地を競売にかける予定で、その中にはフンドン村の50区画、ギキム村の60区画、フンドゥン区の60区画、ギドゥック村の30区画、そしてギアン村の約100区画が含まれます。しかし、開始価格が依然としてかなり高く、特にギアン村キムチュン集落の最新の55区画は1区画あたり平均20億～46億ドンと、投資家を誘致するのは容易ではありません。

ヴィン市​​ギドゥック村スアンドン集落の土地競売のためのインフラ整備が、今後の競売に向けて進んでいる。写真：グエン・ハイ

タイホア、ホアンマイ、クアロの各町の土地競売状況はほぼ同様です。タイホア町財務計画部長のグエン・ゴック・トゥアン氏は、「タイホアは省の特別な制度を利用しており、土地使用料の100%を都市インフラへの投資に充てることができます。そのため、町は最近、4つの区にある約100区画の土地を競売にかけるためのインフラ整備と手続きを緊急に完了させましたが、市場は非常に閑散としており、開始価格が依然としてかなり高いため、買い手は多くありません」と述べています。

ゲアン省不動産協会のグエン・クオック・カイン会長は、「都市部の土地の開始価格は現在、2021年末から2022年初頭の土地熱の高まり時の価格水準に基づいているため、購入する人はほとんどいません。地方での経験から、妥当な開始価格が設定されれば、以前のように投機目的で買い漁る投資家ではなく、地元の人々が購入することがわかります」と述べました。

投資家によると、回復の兆しを見せている一部の地区の土地オークション市場は、非常に明るい材料に支えられているとのことです。特にドゥルオン地区は、近い将来に町となることが見込まれ、インフラ投資もほぼ同時に進んでいることが追い風となっています。ドゥルオン地区が開発のためにオークションに出品している土地は、いずれも交通の便が良い美しい立地であり、投資家から高く評価されています。

ギトゥアン村人民委員会本部前のエオブ村の土地オークションエリアは、インフラ投資が充実しており、WHAゲアン1工業団地にも近いため、わずか1回のオークションで落札されました。写真：グエン・ハイ

ヴィン市​​の投資家はさらに分析した。「ギロック地区で多くの買い手がいる土地は、フックトー、ギフォン、あるいは隣接するヴィン市など、ヴィン市に吸収されようとしている。さらに、ギロックとディエンチャウでは、WHAやVSIPといった工業団地インフラ投資・事業会社が拡張投資を行っており、土地を借りる投資家が増えることを意味している。そのため、ギトゥアン、ギサ、ギロン（ギロック）、ディエントー、ディエンアン（ディエンチャウ）の各村落における労働者や専門家向けの住宅用地の需要が、投資家の心理に影響を与えている。」

一部の地区の土地オークション市場は回復の兆しを見せているものの、全体的な背景としては、経済が低迷し、企業、特に中小企業は2年間の新型コロナウイルス感染症流行で深刻な影響を受けているため、不動産市場全体、特に土地オークション市場が短期的に回復するのは非常に困難です。遅くとも年末から2024年初頭までに、国家のマクロ調整政策が発効し、不動産事業の融資条件が緩和され、預金金利と貸出金利が低下し、経済が困難を克服し、投資資金が不動産チャネルに還流し、不動産市場が活況を呈し、回復することを期待しています。

グエン・ヴァン・バ氏 - ゲアン不動産協会副会長

ソース: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html