11月23日、 ハノイ市タンオアイ区の25区画の土地オークションが11ラウンドを経て終了しました。最高落札価格は7,530万ドン/㎡に達し、開始価格の14倍以上となりました。これは、8月10日のオークション（当時の最高落札価格は1億3,300万ドン/㎡）を大幅に下回る価格です。オークションには97人の顧客が参加し、413件の申込がありましたが、8月10日のオークションでは、提出された4,600件の申込に対し、1,545人から4,201件の適格申込があったにもかかわらず、その数を下回りました。
11月16日には、同じくタンオアイ地区で25区画の土地が競売にかけられ、最高落札価格は1平方メートルあたり9,000万ドンを超えました。しかし、この競売では111人の顧客から400件を超える応募があっただけで、落札価格が大幅に下落したことがわかります。
同様に、ホアイドゥック地区でも、オークション価格はピーク時と比較して約20%下落しました。具体的には、2024年11月の最初の2回のオークションの最高落札価格はそれぞれ1億300万ドン/㎡と1億900万ドン/㎡でしたが、8月のオークションでは最高落札価格が1億3300万ドン/㎡に達しました。
また、フックトー地区では、最近のオークションでは最高落札価格がわずか3,760万VND/m2だったのに対し、2か月前には一部の区画で最高7,500万VND/m2が付けられていました。
ハノイ郊外の多くの地域で、土地の競売が沈静化している。（イラスト：ミン・ドゥック）
落札価格が下がっただけでなく、オークションに参加する人の数も大幅に減少しました。
ホアイドゥック区では、8月19日の第1回土地オークションには500人の参加者と1,500セットの書類があったが、11月4日と11日のオークションでは参加者は100人強にとどまった。
同様に、タンオアイ地区では、11月16日の土地オークションにはわずか111人が参加し、オークション書類は400枚にとどまりました。これは、8月10日の記録的なオークション（1,500人が参加、4,000枚の書類が集まった）と比べて90%以上の減少です。11月23日のオークションには、わずか97人が参加し、413枚の書類が集まりました。
フックトー地区では、120件以上の応募があったにもかかわらず、わずか32人の投資家しか登録しなかったため、参加者数が急激に減少しました。9月17日のオークションには、100人以上が参加していました。
EZプロパティのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、土地オークションの冷え込みについて、過去のオークションでは土地価格が高騰しすぎたと分析した。しかし、価格が実勢価格を大きく上回ると、流動性が大きな問題となる。特に銀行融資金利の高騰と不動産市場が資金調達難に直面している状況では、落札者は買い手が見つからないため、転売が困難になる。
「最近のオークション価格が徐々に冷え込んでいる直接的な理由は流動性の低さかもしれない」とトアン氏は語った。
トアン氏によれば、最近のオークションでは応募数と落札価格が急激に減少しているが、これはおそらく、目もくらむような価格高騰の後、買い手が「目覚めた」ためだろう。
「一部の投資家は、高すぎる価格で土地を購入し、それを売却して利益を得ることにもはや興味を示さなくなっています。彼らは皆、現在の価格があまりにも非現実的だと考えています。1ヶ月以内に買い手が見つからなければ、手付金を返還しなければなりません。昨年8月のタンオアイ地区の土地競売の教訓が投資家の心理に影響を与え、彼らはより慎重になっているのです」とトアン氏は分析した。
さらにトアン氏は、ハノイ郊外のホアイドゥック、タンオアイ、フックトーといった地域はインフラ整備が不均衡であると述べた。これらの地域は短期的には魅力的かもしれないが、地価が高騰しすぎると市場の実際の購買力に見合わなくなり、「土地を保有して時機を待つ」状況が長期化し、競売物件の魅力を低下させる。
トアン氏が挙げたもう一つの理由は、土地を前もって確保していたため売却できずに預かり金を失ったため、資金が徐々に枯渇したことだ。
一方、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、「冷え込みが進んでいる」状況も投機家やブローカーの新たな策略である可能性が高いと述べた。
最近の競売価格の下落は、土地仲介業者が市場に心理的効果を与えるための策略によるものと考えられます。大手仲介業者や投機家グループは、土地価格が「落ち着いている」という印象を与えるために、意図的に競売への参加を減らしたり、落札価格を下げたりすることがよくあります。
この策略は、小規模投資家に以前購入した土地を「良い」価格で売却させるか、実際の買い手に、これは参加する良い機会だと感じさせるためなのかもしれない」とディン氏はコメントした。
そのため、土地取引業者は、価格下落のニュースを流布したり、オークションを手配したり、偽の保証金を支払わせたりといった手段をためらわずに用いて、参加者の心理を巧みに操作します。土地価格が一旦低水準にまで押し下げられると、彼らは安い価格で物件を集め、市場が回復した時に価格を引き上げられる機会を待ちます。それだけでなく、オークションの落札価格を意図的に吊り上げないことで、在庫処分を早めることも可能になります。
専門家によると、競売土地市場を安定させるためには、国が開始価格を統制し、より透明性の高い競売メカニズムを確保し、土地仲介業者が価格をつり上げて市場の混乱を引き起こすような状況を制限する必要がある。
ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、土地オークションでの投機を防ぐためには、オークションの開始価格と保証金率を引き上げ、開始価格を市場価格に近いものに設定し、譲渡を5年以内に制限し、2～3年以内の建設を義務付け、落札後の代金支払い期間を短縮する必要があると述べた。
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