手頃な価格の住宅の概念は変化しました。
3月15日午前に開催された年次イベント「第4回春季不動産フォーラムおよび2023～2024年主要不動産ブランド表彰式」で、ベトナム不動産協会（VARS）副会長でありCEOグループ会長でもあるドアン・ヴァン・ビン弁護士は、住宅、雇用、医療、教育はどの国にとっても重要な問題であると述べました。特に住宅は非常に重要な問題であり、人々の住宅ニーズを解決するだけでなく、他の多くの社会問題にも影響を与えています。
しかし、新型コロナウイルス感染症の2年間の流行後、世界は多くの困難に直面し、高インフレに見舞われ、ベトナムだけでなく多くの国が住宅危機に直面しています。米国、ヨーロッパ、ドイツ、中国を含む各国・地域も、この問題に直面しています。
ベトナムでは、住宅問題を解決するため、政府は2021年12月22日付の首相決定第2161/QD-TTg号を発行し、2045年までのビジョンを掲げ、中低所得世帯向けの住宅、特に大多数の人々の購入能力に適した住宅を開発するための2021～2030年の国家住宅開発戦略を承認しました。
市場の観点から見ると、手頃な価格の住宅は、基本的な完成済みアパートメントの価格は1平方メートルあたり1,000米ドル未満です。つまり、65平方メートルの2ベッドルームアパートメントは約6万5,000米ドル、1平方メートルあたり16億ドン、約2,500万ドンに相当します。
しかし、ベトナム不動産協会（VNRea）の調査によると、ハノイとホーチミン市ではこの価格帯のアパートはほぼ「消滅」しているのが実情です。現在、両都市における手頃な価格の住宅の「標準」価格は20～30%上昇し、1戸あたり20～24億ドンとなっています。
「とはいえ、手頃な価格の住宅という概念は劇的に変化しており、もはや1,000ドルではなく、倍になっているかもしれない」とビン氏は語った。
CEOグループ会長がフォーラムで講演。
したがって、ビン氏は、ベトナムはいくつかの国における手頃な価格の住宅開発の経験を参考にすべきだと述べた。
全米低所得者向け住宅連合（National Low-Income Housing Coalition）によると、米国では現在、手頃な価格の住宅が550万～730万戸不足しています。また、全米不動産協会（NAR）によると、25万6000ドル以下の価格帯の住宅は32万戸不足しています。この不足を補うには、米国は毎年55万戸を追加で建設する必要があります。カリフォルニア州、フロリダ州、テキサス州の3州で、これらの住宅の40%を占めています。
手頃な価格の住宅問題に対処するため、国はアメリカ救済計画からの資金を使い、より手頃な価格の賃貸住宅を建設した。
カリフォルニア州は、活用されていないオフィススペースを手頃な価格の住宅に転換するための資金を供給し、手頃な価格の住宅を借りる資格のある低所得者に対して、鑑定評価や弁護士費用などの費用をカバーするために 8,000 ドルの支援を提供し、アパートの 20% を手頃な価格の住宅に充てる開発業者に税制上の優遇措置を提供します。特に、銀行は契約額の 100% に対して住宅ローンを提供します。
ヨーロッパで最も豊かな国であるドイツでは、住宅所有率がわずか46%と非常に低く、ドイツ政府も国民にとって手頃な価格の住宅問題を解決するために行政命令による介入を余儀なくされました。
ビン氏は、我が国の「隣国」中国と同様に、この国政府も2025年までに主要40都市に650万戸の低所得者向け賃貸住宅を新たに追加するという目標を設定し、17の金融・非金融ソリューションを適用し、銀行も資金の流れを手頃な価格の住宅に向け直していると述べた。
国のインセンティブは市場のルールに沿っていません。
また、ホアビン建設グループの会長であるレ・ヴィエット・ハイ氏は、上記の問題について共有し、2021年に国が社会住宅の開発を促進する決議を出したが、その後2021年から2022年にかけて取引は行われなかったと述べた。
実際、ホーチミン市の不動産市場では、パンデミック前から2023年まで、ハイエンドセグメントがパンデミック前の期間に総供給量の82％を占め、手頃な価格の住宅は40％減少し、手頃な価格の住宅は市場から「絶滅」した。
ホアビン建設の会長は、このような状況を引き起こした根本的な問題は、プロジェクト承認、設計承認、購入者ターゲット、プロジェクト規模、販売価格など、社会住宅に対するインセンティブが依然として非常に複雑であることだと述べた。
「約2年前、私たちは社会住宅の投資家と協力しました。プロジェクトはすでに投資許可を取得していましたが、社会住宅建設の手続きを暫定的に完了し、実際に建設を開始できたのは今年初めになってからでした」とハイ氏は述べた。
建設省の統計によると、提案されている社会住宅プロジェクトの数は目標値に比べて非常に少ないことが示されています。ハイ氏は、その理由として、土地使用税、付加価値税、信用貸付、管理費に関する政府の優遇措置が市場ルールに沿っていないため、政府と投資家の間で合意に達することができないと分析しています。
レ・ヴィエット・ハイ氏は、政府の優遇措置は市場のルールに沿っていないと述べた。
しかし、ディン・チョン・ティン准教授は、社会住宅に関しては、社会住宅、手頃な価格の商業住宅、高級住宅を区別し、明確に定義する必要があると考えていますが、この点については議論されていません。
したがって、社会住宅とは、脆弱な立場にある人々を支援するために国が計画する住宅です。手頃な価格の商業住宅は、一般の人々のために国が支援し、大多数の人々のニーズを満たします。高級住宅にも、明確な基準と規制が必要です。
「したがって、まず最初に注意すべきことは、住宅の種類と計画を明確に定義することです。商業住宅プロジェクトの用地の20%を公営住宅の開発に割り当てることは合理的に思えますが、依然として断片化しているように思います。建設時に一貫性を確保するのは困難でしょう」と専門家は分析した。
フォーラムでは准教授のDinh Trong Thinh博士が講演しました。
そこからティン氏は、居住、仕事、日常生活のニーズを満たす、住宅地としての特性を備えた計画が必要であるとの見解を述べた。特に、低価格の社会住宅は質が低いという見方を払拭する必要がある。その結果、多くの地区が建設されても販売されず、人々がそこに住みに来ないという状況になっている。手頃な価格の住宅については、政府が計画から資金源までを支援する政策が必要だ。
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