高級マンションは1㎡あたり4000万～5000万ドン
6月16日の朝、レキシントンレジデンスマンションに到着すると、多くの家が低価格で販売されているという情報を受け取りました。ここはマイチトー通りの正面に位置し、トゥドゥック市のアンフー・アンカン市街地にある高級マンションです。しかし、何年も住宅を受け入れてきたにもかかわらず、何百ものマンションにまだピンクブックが付与されておらず、多くの人が不満を抱き、売却を希望しています。レキシントンレジデンスマンションの投資家であるノバレキシントン不動産株式会社のゼネラルディレクター、ファン・ゴック・バオ・アン氏は、2022年末からこのマンションには多くの部屋譲渡申請があり、以前は1つも売れなかったのに、現在は1日に5件の譲渡申請が署名されていると述べました。
レキシントン・レジデンスでアパートを購入した多くの顧客は、ずっと前に投資家から購入価格よりも低い価格で売却しなければなりませんでした。
ここの住人であるトラン・コイ氏によると、このアパートにはピンクブックがなく、銀行からお金を借りるための抵当を入れることもできないため、価格は非常に安く、現在1平方メートルあたり約4,000万ドンだ。一方、2016年には、投資家が1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドンの価格で顧客に販売した。特筆すべきは、非常に安く販売されたにもかかわらず、買い手を見つけるのが非常に困難だったということだ。それだけでなく、人々は高く買って安く売ったため、このアパートの多くの譲渡書類は、脱税のための低申告の疑いで、トゥドゥック市税務局から返却された。 「買い手を見つけるだけでも大変でした。トゥドゥック市税務署に行っても、説明を求められた上に書類を返却され、譲渡税の承認も得られず、非常に困難でした。ここの住民のほとんどは住むために購入します。しかし、書類がないまま何年も経つと、誰もがうんざりし、経済も厳しいため、安く売却せざるを得なくなります。同じエリア、同じセグメントで、既に引き渡し済みのピンクブック付きマンションが、1平方メートルあたり8,000万～ 1億ドンの価格で売られているからです」とコイ氏は語った。
ほど近い場所にあるマスターライズ・タオディエン・マンション（トゥドゥック市）では、家具付きの約400㎡のペントハウスを何ヶ月もかけて売却しようと奮闘した結果、広告に掲げていた190億ドンではなく、170億ドンで売却されました。実際には、マンションの1平方メートルあたりの価格はわずか4,200万ドン強です。実際のマンションを調査したところ、多くのマンションが平均6,000万ドン/ ㎡と非常に安価で売りに出されているのに対し、同じエリアの新築物件は8,000万～1億ドン/ ㎡で販売されています。
最近、フオン・ディ氏は、ヒムラム・リバーサイド・アパートメントビル（7区）の145㎡の家具付きマンションを約59億ドンで売却しました。ヒムラム・タンフン市街地にあるピンクブックの高級マンションの1㎡あたりの価格はわずか4,000万ドン強です。この立地では、新規オープン物件の価格は1㎡あたり8,000万～1億ドンです。「上記のマンションをかなり安く売却できたのは、現在銀行から30億ドン近く借り入れているからです。毎月、元金と利息を合わせて約4,800万ドンを支払っています。これは莫大な金額で、収入が減る中で負担になっています。少しでも安く売却して銀行ローンを返済する方が、そのまま保有して毎月銀行ローンを返済するよりも良いでしょう。銀行ローンの返済は大きなストレスになります」とディ氏は語りました。
このアパートの建物を簡単に調査したところ、ロッテマートショッピングセンターやベトナム・オーストラリア国際学校に近いこともあり、質、アメニティ、サービスは非常に優れていることがわかりました。しかし、不動産市場が凍結しているため、アパートの価格は非常に安く、1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンで変動しており、多くの人が銀行ローンの返済のために「売却」しなければなりません。
ロスカットによる値下げ
HASG不動産会社の取締役会長、ドアン・チ・タン氏は、これまで損失を抑えるために価格を値下げした投資家はおらず、一部のプロジェクトでは、顧客が物件価格の95%を即時に支払う場合、販売価格の40～45%を値引きしているだけだと述べた。ここでの損失削減は、二次市場でのみ発生しており、顧客は銀行からの過剰な金融レバレッジを利用している。現在、市場は低迷しているもののローン金利は高く、収入は減少しているため、顧客は物件を処分し、自己資金を確保するために、購入価格と同じかそれ以下の価格で売却せざるを得ない。「銀行金利に耐えられず、様々な理由で売却を控えている一部の人々を除けば、市場の価格に大きな変化はありません。一部の投資家は、現在、同じセグメントや同じ立地の物件よりも高い価格、あるいはフェーズ1の販売価格よりも高い価格でマンションを販売しています」とタン氏は述べた。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏によると、以前は高級マンションのプロジェクトは1㎡あたり4,000万～5,000万ドン程度で販売されていましたが、多くのプロジェクトは8,000万ドン、時には数億ドンで販売されていました。こうしたプロジェクトの多くは、高級なアメニティやデザインを机上で描いているため、実際に住宅が引き渡されると、その品質や立地が販売価格に見合っていないことが分かります。そのため、プライマリーマーケットでの価格が停滞し、上昇が難しくなります。 「現在、仮想高級マンションの多くは1㎡あたり4,000万～5,000万ドンで転売されていますが、 1㎡あたり3,000万～4,000万ドンの手頃なマンションは実質価格に戻っています。現在、価格を下げているのは資金難の顧客だけで、他のほとんどの顧客は据え置いています。新規物件を販売する投資家も価格を下げていませんが、非常に有利な販売方針や支払い期間の延長などを提供しています。そのため、新規物件の価格は市場価格と比較して15～20%程度引き下げられる可能性があります。現在の市場は買い手市場です。居住目的、または賃貸目的で購入する場合は、品質とサービスを確認できる、引き渡し済みのマンションを購入するべきです。安定した収入があるなら、今が不動産購入の好機です」とクアン氏は分析しました。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長も、現在、住宅を本当に必要とする人々の大半は収入が減っている一方で、資金力のある投資家は安全と利益のために銀行に預金していると述べた。これにより市場の購買力が弱まっているものの、実際には不動産価格は依然として非常に高い。顧客がすぐに支払いを済ませた場合、割引という形で30～40%の値下げに応じる意思のある企業は、資金繰りに困難を抱える少数の企業のみであり、市場全体ではない。この時期に大幅な値下げを行うと、既存の顧客への影響を恐れてパニックを引き起こし、逆効果になる可能性があるからだ。そのため、金利の維持、一括払い時の割引率の引き上げ、支払い期間の延長しかできない。まだ着工していないプロジェクトについては、投資家は予想利益を減らすことはできるものの、「サンクンコスト」や「フローティングコスト」などの投入コストが依然として高すぎるため、価格を下げることはできない。
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