ハノイ郊外の一部地域では、市場価格が新地価表の規制価格より300～600%高くなっています。一方、中心地ではその差は30%以下です。
ハノイ郊外の一部地域では、市場価格が新地価表の規制価格より300～600%高くなっています。一方、中心地ではその差はわずか30%以下です。
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| 各地区の規制地価と市場価格の比較。図：Thanh Vu |
価格差は最大600%
投資新聞記者の調査によると、新たな土地価格表は、ホアンキエム区、ハイバーチュン区、ドンダー区といったハノイ中心部の市場価格をより正確に反映している。しかし、ハドン区、タンスアン区、ロンビエン区、ドンアン区、ホアイドゥック区、チュオンミー区では、規制価格と実際の価格の差が依然として大きい。
例えば、ハンダオ通り（ホアンキエム区）の土地価格は6億9,530万VND/m²で、これも新地価表で記録された最高値です。実際の価格と比べると、それほど大きな差はなく、7億VND/m²から10億VND/m²の間で変動しており、規制価格より1～30%高いだけです。
同様に、ファンディンフン通り（バーディン区）の土地価格は、改修後、1平方メートルあたり4億5,084万ドンです。現在、この地区の住宅は1平方メートルあたり4億8,000万～6億5,000万ドンで販売されており、これは規制価格より5～30%高い価格です。
ドンダー区カットリン通りでは、2億6,413万ドン/㎡という新たな価格が記録されました。この数字は、一部の住宅が2億7,000万ドン/㎡～3億7,000万ドン/㎡で売りに出されていることを考えると、市場価格よりわずか2～28%低いだけです。
現在の地価表は、市が年次地価表を作成するまでの移行期間において重要な「ピース」となります。2024年土地法により、地区レベルに地価表を発行する権限が付与され、これにより地価が現実に近づくことが期待されます。
ハノイ旧市街中心部の4つの地区では、地価公示価格と市場価格の差は小さいものの、拡張地区ではそうではないことがわかります。例えば、ヴー・トン・ファン通り（タン・スアン区）では、規制地価は8,596万VND/m²で止まっていますが、住民によると、1億2,000万VND/m²を下回る住宅は見当たらず、これは地価公示価格より40%近く高い価格です。
ハドン区も地価が高い地域です。投資家のトゥ・ホアイ氏によると、ここの土地価格は市場価格の半分程度だそうです。彼女は最近、イエンギア区にある駐車場付きの土地を1㎡あたり4,800万ドンで売却しました。価格表によると、このエリア2（3.5m以上の駐車場）の土地は1㎡あたり2,320万ドンで、実際の価格の半分以下です。
ロンビエン区トゥディン通りの土地でも、この状況が繰り返されています。表の土地価格は3,880万ドン/㎡ですが、不動産業者にそのような価格の土地を探してほしいと頼んだところ、皆首を横に振って「諦めた」とのことでした。というのも、この通りの土地の価格は1億1,000万ドン/㎡を超えており、規制価格の183%も高いからです。
郊外では、その差はさらに大きくなります。ドゥック・トゥン氏（チュオンミー県ホアン・ヴァン・トゥー村）によると、最近、ある人が頭金を支払って1平方メートルあたり1500万ドンで土地を購入したいと言っていたそうです。しかし、この田舎の住宅地の土地価格表では、約230万ドン/平方メートルしかなく、取引価格より300～500%も低いのです。
区制施行の準備を進めているドンアン区では、土地価格が「書類上」と市場で「天と地」ほども異なる。土地価格表によると、スアンカイン集落の路地裏の土地は1平方メートルあたり1,339万ドンで、実勢価格より約640%も安い。超大型不動産プロジェクトの拠点となっているため、近年、土地価格は「急騰」している。現在、路地裏の土地は1平方メートルあたり1億ドンを超え、路地裏の土地は1平方メートルあたり7,000万ドンにも上る。
数十億ドル規模の土地オークションが行われたホアイドゥック地区では、土地価格が住宅地やオークションで落札された土地の価格よりも大幅に低くなっています。そのため、ティエンレ通り（ティエンイエンコミューン）の土地は、ハノイ人民委員会によって1平方メートルあたり1,266万ドンと決定されました。しかし、地元住民によると、環状4号線がこの地域を通過して以来、土地価格は急騰しており、現在、このエリアの住宅や路地の土地は1平方メートルあたり5,000万～6,000万ドンで取引されています。路地裏の不動産は、1平方メートルあたり7,000万～9,000万ドンにも達しています。
競売にかけられた土地のうち、最高落札価格はティエンイエン村で1平方メートルあたり1億3,300万ドン（約1億3,300万ドン）を記録し、その他の区画も平均落札価格は1平方メートルあたり8,000万～9,000万ドン（約1億3,300万ドン）に達しました。新たな表に記載されている土地価格と比較すると、市場価格は480～730%高くなっています。
土地価格はより現実的になる
不動産会社の代表者は、大豆新聞の記者に対し、同社が収集したデータでも同様の結果が示されており、中心地区から離れるほど、地価表と市場価格の差が大きくなると語った。
「この価格表はハノイの不動産市場の全体像を正確に反映していません。個人的には、規制地価は中心部の実際の価格に近いだけだと思います。郊外に行くほど、価格は乖離していきます」と彼はコメントした。
不動産情報分析プラットフォームBiggeeのCEO、トラン・ダット・カン氏は、規制価格と市場価格の間に大きな乖離があると述べた。その原因は、現在の価格表が各省・市の人民委員会によって決定されていることにある。このことが、土地価格の柔軟性を欠き、真の市場価値を反映していないという、目に見えない事態を招いている。
「2024年土地法は、地区レベルに土地価格表を発行する権限を付与しており、これにより土地価格が現実に近づくことが期待されます。実際の土地取引価格は現在の都市部土地価格の枠組みの上限をはるかに上回っているため、これはさらに意義深いことです」とカーン氏は述べた。
ハノイ市人民委員会によると、現行の土地価格表は、市が年次土地価格表を作成するまでの移行期間における重要な「ピース」となる。安定性と実情への適合性を確保し、同時に社会経済発展の要件を満たすために、調整と補足が更新される予定である。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html
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