レッドブックのない土地に投資するときは注意してください。

改正土地法2024が国会で承認され、8月1日から施行される。多くの人が関心を寄せている点の一つは、土地使用権書類のない土地に土地使用権証明書（通称レッドブック）を交付することに関する規定である。

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具体的には、改正土地法第138条は、土地法に違反しておらず、かつ2014年7月1日以前に正当な権限なく土地が割り当てられた場合を除き、書類を持たずに土地を使用している世帯及び個人に対して、土地使用権証書の交付を検討することを規定しています。この法律では、土地使用権証書の交付を検討する事例も数多く規定されています。

上記の規定が施行されれば、先祖代々受け継がれてきた土地が安定的に利用されている場合に土地使用権証書を交付するという問題が解決されるという意見が多くあります。こうしたケースは、特に農村部で依然として多く見られます。

不動産市場が低迷する中、ほとんどの投資チャネルは魅力がなく、土地法が施行されれば土地にレッドブックが付与され、販売価格が何倍にも上がるだろうと期待して、農村部でレッドブックのない土地を購入するリスクを負う人もいます。

ダクノン省ダクロン郡クアンケー村では、レッドブックのない土地を購入しようとする人が多数いる。

ダクノン省の不動産ブローカー、ブイ・コン氏は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、ここ数ヶ月、レッドブックのない農地を購入したいという顧客から多くの「注文」を受けていると述べた。コン氏によると、顧客が求めるのは主に、グリーンブックのある土地（森林地）、レッドブックはないが長年の居住者が所有する土地、あるいは境界線が測量・表示されている土地だという。「ホーチミン市とハノイで2人の顧客に2区画の土地の売買を仲介したところです。彼らはレッドブックのない農地を購入し、購入後すぐに境界線を測量してもらいました。8月1日から施行される新法を待つために購入したとのことです」とコン氏は語った。

コン氏によると、レッドブックのない森林地や農地は現在、1ヘクタール（1万平方メートル）あたり4億～5億ドンと非常に安価である。一方、レッドブックのある土地は2～3倍の価格となる。

「以前は、農地証明書のない土地の話になると、誰もが手続きができないのではないかと不安でした。地元の人たちだけが、農地を売買して利用していたのです。最近は、多くの人が土地探しにやって来て、私に探して欲しいと頼んできます。新しい法律で証明書の発行が可能になり、この種の土地の価格が安すぎることを知って、大量に購入しようとしているのかもしれません」とコン氏は強調した。

ビンフオック省とタイニン省の不動産仲介会社に勤めるキム氏も同様に、最近、農業用に広大な土地を購入したいという問い合わせが多数寄せられていると述べた。中には、価格が良ければレッドブックがなくても土地を購入したいという人もいるという。「先週、ビンフオック省ロックニン郡で、ドリアンなどの果樹を栽培する12ヘクタール以上の土地の相談を受け、70億ドン以上の価格で売買契約を締結しました。この12ヘクタールのうち、レッドブックがあるのはわずか3ヘクタールで、残りはまだ登録されていません」とキム氏は語った。

危険な傾向

SENLAW法律事務所のグエン・フオン・リエン弁護士は、間もなく施行される新しい土地法により、個人への土地証明書の発行が容易になると述べた。しかし、土地証明書のない土地を購入することは、リスクが高く、冒険的な投資形態である。個人や投資家は、この傾向に沿って土地を売買する際には、メリットとデメリットを検討する必要がある。 「法的書類のない土地は、国家が権利を認めている土地よりもはるかに安価であることが多い。しかし、多くのリスクを伴います。例えば、法的書類のない土地を購入する場合、購入者は土地の出所、区画に関する情報、計画状況を確認することが困難です。また、土地使用権証明書がないため、購入者は、その土地が紛争や侵害を受けていないか、重複した土地売買や所有権をめぐる争いの状況がないかを確認することが困難です。その場合、購入者は売主の誠実さに頼るしかありません。あるいは、譲渡、贈与、相続、抵当権設定、用途変更、賃貸借など、土地使用者としての基本的な権利が制限されることもあります。土地に建物を建てたい場合は、用途変更申請や土地使用権証明書の発行手続きが完了するまで待たなければなりません。」と、弁護士のリアン氏は分析した。

不動産業界で働く者として、不動産金融サービス会社（FINA）のファム・アン・コイ総裁は、不動産と土地事業に関する法律が発効し適用される8月1日以降に初めて、レッドブックなしで土地を購入するという「近道」をするという一部の人々の決定の有効性を評価できると述べた。

農地、特に認証のない土地が非常に安いことは誰もが知っています。認証が付与されれば、価格は何倍にも跳ね上がります。しかし、認証のない土地が何らかの計画の対象になっているのか、紛争中なのか、認証の対象となるのか、誰も確信が持てません。

農地は、耕作に利用し、農業生産のためのハイテク技術に投資し、経済効率を高めることができれば、大きな可能性を秘めています。一方、農地を、資格のないまま購入し、後から用途変更したり、区画分けして売却したりすることは、土地法をはじめとする不動産関連法規において困難であり、推奨されていません」と専門家は指摘しました。

実際、不動産・金融の専門家は、遊休資金を持つ人々や不動産投資家に対し、辺境地や辺境地域の不動産投資をする前に、慎重に検討するよう繰り返し勧告しています。投資前には、経済効率、開発能力、潜在的なメリット、キャッシュフロー、収益性、流動性など、特に予測可能なリスクを考慮する必要があります。

出典: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm