天然資源環境省は、ロンアン省カンジュオック郡フオック・リー村、カンドゥオック郡ロンチャック村、ロンケ村におけるファイブスター都市圏プロジェクト（商号：ファイブスターエコシティ）の実施に際し、ファイブスターインターナショナルグループ株式会社（ファイブスター社）による土地および環境法の遵守状況の検査に関する結論第12/KL- BTNMT号を発行した。
検査結果によると、ロンアン省人民委員会は2011年9月27日、ナムサオ都市圏（フェーズ1）において、ナムサオ社に投資目的で282,451平方メートルの土地を割り当てる決定を下した。このうち、公共事業用地88,446平方メートル（緑地・水面47,834平方メートル、交通用地40,612平方メートルを含む）は、承認された計画に基づき建設工事完了後、長期使用期間付きで管理するために地元に引き渡された。
ファイブスターエコシティプロジェクトの正門。
2011年10月24日、ロンアン省人民委員会は、ファイブスター都市エリアプロジェクト（フェーズ1）の財務義務を決定するために土地価格を承認する決定を発行しました。
2011年12月18日、ロンアン省天然資源環境局は、ナムサオ社に対し、面積283,451平方メートルの農地（区画142、地図シート番号4）の長期使用権付き土地使用権証明書（LURC）番号BH 703180を発行しました。
2015年12月17日、ロンアン省人民委員会は、ナムサオ社（第2期39ヘクタール）に89,775平方メートルの土地を割り当てる決定を下しました。このうち8,584平方メートルは土地使用料を徴収して割り当てられ、81,191平方メートルは事業目的ではない公共事業の建設のために土地使用料を徴収せずに割り当てられます。
2016年2月24日、ロンアン省税務局は土地使用料の支払いを発表しました。土地使用料の算定対象面積は8,584平方メートルです。土地価格表に基づく土地使用料の算定価格は、土地使用権価値が200億ドン未満であり、調整係数法を適用して土地使用料を算定しています。ナムサオ社が支払うべき土地使用料の総額は2,278,986,700ドン（平均地価は265,492ドン/平方メートル）で、土地使用料から差し引かれる補償金と支援金は958,555,866ドンです。国家予算に支払われる残りの金額は1,320,3430,800ドンです。
2017年3月23日、ロンアン省天然資源環境局は、ナムサオ社に対し、面積8,584平方メートルの農地（区画368、地図シート番号4）の長期使用権付き土地使用権証明書番号CH 755092を発行しました。
ファイブスター都市圏プロジェクトのフェーズ1については、検査時点で、ロンアン省人民委員会から、プロジェクト実施のために373,226平方メートルの土地を割り当てる2つの決定がファイブスター社に発行されていました。そのうち203,589平方メートルは住宅用地、169,637平方メートルは商業目的ではない公共事業建設用の土地です。ファイブスター社は、ロンアン省天然資源環境局から、合計292,035平方メートルの農村住宅用地について、長期使用期間付きの土地使用権証明書を2枚取得しました。
一連の違反
しかし、検査結果によると、ロンアン省人民委員会は、承認された投資プロジェクトで示された土地利用のニーズではなく、補償と敷地整地の進捗状況に応じてナムサオ社への土地割り当てと土地リースの決定を下しており、これは2013年土地法の規定に反している。
ナムサオ社にプロジェクト実施のために割り当てられた8,584平方メートルの農村住宅地（フェーズ1）の面積に対する土地価格を、補償および用地整地スケジュールに従って決定し、土地使用料の計算に調整係数法を適用することは、土地法の規定に準拠していません。
ナムサオ社は、政府の規制に従わずに、交通回廊（省道826号線および835B号線）の計画において、4,114平方メートルの土地面積に対する土地使用権証明書を交付されました。
当該プロジェクトにおいて、公共事業の建設のため、農村住宅地として利用することを目的とした 88,446 平方メートルの土地に対する土地使用権証明書が交付されたが、土地使用料を徴収して国が割り当てた土地の由来は、土地利用の目的、土地利用の形態と一致しておらず、政府の規定に従って土地使用権証明書が交付されたケースではない。
ナムサオ社に発行された土地使用権証明書に記載されている土地区画は境界が明確に定められておらず、多くの異なる場所が含まれており、土地法の規定に準拠していません。
土地使用権証書の区域には、使用目的が異なる多くの区域があるが、承認された詳細な建設計画書には土地区画ごとに示されておらず、政府の規制に準拠していない。
プロジェクトの観点。
本事業第1期の1/500スケールの詳細建設計画によると、承認された住宅用地総面積は181,903.78㎡であるが、ナムサオ社が割り当て、交付された住宅用地総面積は203,589㎡（差額21,685.22㎡）である。検査の結果、この差額は幼稚園、医療施設用地、商業建設用地の建設予定地であったため、上記の用地割当および土地使用権証書の交付は法律の規定に違反していることが判明した。
ロンアン省人民委員会は、ナムサオ社に対し、ナムサオ都市圏プロジェクト（フェーズ1）の実施のために373,226平方メートルの土地を割り当てましたが、同社は394,827.46平方メートルの面積で技術インフラ工事を実施・使用し、割り当てられた土地面積を21,601.46平方メートル超過しました。これは土地占拠行為であり、政府の規制に違反します。
ナムサオ社は、管轄政府機関の許可なく、区画を分割し、土地を売却する形で、組織、世帯、個人に土地使用権を譲渡してきました。
さらに、補償および用地整地スケジュールに従ってプロジェクトを実施するためにナムサオ社に割り当てられた156,069平方メートルの農村住宅用地（土地割り当てフェーズ2、3、フェーズ2）の土地価格を、調整係数法と比較法を適用して土地使用料を計算するという方法で決定したことは、土地法および政府法令の規定に準拠していません。
さらに、ナムサオ社に交付された土地使用権証書に記載されている土地区画は、境界が明確ではなく、様々な場所が含まれているため、適切ではありません。土地使用権証書で交付された土地面積は、用途の異なる多くのエリアにまたがっていますが、承認された詳細な建設計画に基づいて各区画が示されておらず、規制に準拠していません。
土地の大部分はナムサオ社に割り当てられましたが、政府機関が承認した物件や工事の建設は未だ実施されていません。土地利用の進捗が遅いため、プロジェクトは承認された進捗を確保できず、2013年土地法の規定に違反しています。
推奨される治療法
上記の違反行為を受けて、天然資源環境省はロンアン省人民委員会に対し、天然資源環境局、カンジュオック区人民委員会、関係レベルおよび関係部門に対し、ナムサオ社の土地管理、使用、環境保護に関する法規制の遵守状況および土地利用の進捗状況を綿密に検査・監視するよう指示し、同時に法規制に従って違反に対処するための措置を講じるよう勧告した。
上記の欠点（土地の割り当て、土地のリース、土地使用権証明書の発行、土地使用の拡大、補償、支援および敷地の整地、土地使用料および地代を計算するための土地価格の決定）を検討し、克服します。
当該地域の土地を利用するプロジェクトに対する土地および環境保護に関する法律規制の遵守状況の検査と審査を強化し、国家による土地と環境の管理における欠陥や誤りを是正、克服する。
上記の違反行為を行った団体や個人に対し、責任を再検討し明確にし、厳正な措置を講じます。
天然資源環境省は、ナムサオ社に対し、土地環境法の規定を厳格に遵守し、指定された境界内で土地を適切な目的に使用するよう求めています。プロジェクトの実施を迅速化し、政府機関と連携して、法律の規定に従って土地環境に関する規制および手続きを完了してください。土地利用の進捗延長に関する指示については、ロンアン省天然資源環境局にお問い合わせください。
また、集中排水処理システムを完成させて運用を開始し、発生した排水をすべて国家排水基準に適合した処理システムに収集してから環境に排出し、規定に従って固形廃棄物を収集、分類、処理し、規定に従って環境を管理および監視します。
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