天然資源環境省が新たな草案で4つの土地評価方法を提案

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天然資源・環境省は、土地価格を規制する2014年5月15日付政府政令第44/2014/ND-CP号および土地法の施行を導く政令の一部条項を修正および補足する2023年4月3日付政府政令第10/2023/ND-CP号の条項を修正および補足する政令を起草している。

現在、政令第44/2014/ND-CP号によれば、土地評価方法は、直接比較法、控除法、所得法、剰余金法、土地価格調整係数法の5つがあります。

しかし、草案では天然資源環境省が4つの土地評価方法を提案した。

まず、比較法は、市場で譲渡に成功した同じ土地利用目的の土地区画の価格を調整し、土地利用権の競売に勝ち、土地に付随する資産の価値（もしあれば）を除外した上で、土地価格に影響を与える要因を分析・比較することにより、評価対象となる土地区画の価格を決定することによって実施されます。

第二に、収益法は、評価時点前の連続3年間（1月1日から12月31日まで計算）に省内の国家が定款資本の50%以上を所有する商業銀行にベトナムドン（VND）で12か月預金した平均貯蓄金利（r）で土地面積あたりの平均年間純収益を割ることによって計算されます。

第三に、管轄政府機関が承認した土地利用計画と詳細な建設計画に従って、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）に基づいて、土地区画または土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて剰余金方式を実施します。

第四に、地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じることにより実施される。地価調整係数は、省または中央直轄市の人民委員会（省人民委員会）が地価表の土地価格と市場における一般的な地価を比較して発行する。

土地評価方法の適用条件

比較法は、第 5 条第 2 項および第 3 項、第 4 項の a、b、c、d に規定されている場合を除き、市場に譲渡された、または土地使用権のオークションで落札された比較可能な土地が 3 つ以上ある場合に、土地価格を決定するために適用されます。

第5条第1項及び第3項並びに第4項a、b、c及びd号に規定する場合を除き、土地利用による収益及び費用を決定する際は、収益評価法を適用する。

余剰金方式は、第5条第1項及び第2項並びに第4項のa、b、c及びdに規定されている場合を除き、総開発収益及び総開発費用を決定する際に、土地利用目的の変更又は計画変更により開発の可能性がある土地区画及び土地面積を評価するために適用される。

土地価格調整係数法は、以下の場合に土地区画及び土地面積の価格を決定するために適用される：土地法第114条第4項a号及び第189条第3項に規定される場合。国が土地使用権を競売せずに土地を賃借する場合の年間地代金の算定。詳細な建設計画に基づき技術インフラに投資された土地区画及び土地面積を国が土地の割当て又は賃借する場合の土地使用権競売の開始価格。この規定に基づき、天然資源環境省は2つの選択肢を提案している。

オプション 1: 土地法第 114 条第 4 項 b および d 号、第 172 条第 2 項に規定されている場合、および国が土地使用権を競売せずに土地をリースする場合に、リース期間全体にわたって一括して支払われる地代金を計算する場合、中央直轄都市の場合は 900 億ドン以下、山岳地帯および高地の省の場合は 300 億ドン以下、残りの省の場合は 600 億ドン以下の、土地使用料および地代金の対象エリアの土地価格表の土地価格に従って計算された合計値で評価する必要がある土地区画または土地面積の土地価格を決定します。

オプション 2: 土地法第 114 条第 4 項 b 号、第 172 条第 2 項に規定されている場合、および国が土地使用権を競売にかけずに土地をリースする場合に、リース期間全体にわたって一括で支払われる地代を計算する場合に、世帯および個人の土地使用料と地代を計算するために評価する必要がある土地区画または土地面積の土地価格を決定します。

土地法の規定に従って補償の対象となるものの、第 5 条第 1 項に規定された土地評価方法を適用する資格がない場合に国が土地を干拓するときに、補償額を計算するために特定の土地価格を決定します。

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