市場が「凍結」する以前は、タウンハウス、ヴィラ、ショップハウスといったセグメントは投資家に人気があり、セカンダリー市場では非常に活発な取引が行われていました。しかし、近年では需要の急激な減少により、このセグメントの物件は投資家からほとんど注目されていません。
VARSによると、タウンハウスやヴィラなど、200億ドン以上の価値がある不動産商品は最大30%の値下がりを記録しましたが、それでも投資家の売却価格よりは高い水準です。多くの投資家は、資金を回収し、現状により適した他のチャネルやタイプへの投資、あるいはローンの返済によって財務的なプレッシャーを軽減するために「金利引き下げ」を受け入れています。
しかし、多くの専門家によると、この種の商品の供給は過去に新規商品の増加を記録していないにもかかわらず、流動性は改善していないとのことです。100億VNDを超える商品は取引が非常に難しく、関心を持つ投資家はごくわずかです。
別荘やタウンハウスは多くの投資家を惹きつけている分野です。
今年初めから現在に至るまで、この価格で販売されている製品がいくつかあるようですが、購入希望者はいません。沿岸部のプロジェクトで2棟のショップハウスを所有する投資家が、購入価格に近づけることに同意したにもかかわらず、合法性や融資資金といったプロジェクトの様々な要因により、誰も興味を示していません。
ホーチミン市の不動産仲介会社のオーナー、ディン・ホアイ・フオン氏によると、「当社の顧客は2022年末から5軒のショップハウスといくつかの高級ヴィラを販売する予定です。過去3か月間で何人か問い合わせがありましたが、まだ参考価格にとどまっています。」
フォン氏は、購入者がこれらの高額商品に興味を持たない理由は様々だと指摘する。例えば、割引率が魅力的ではない、価格上昇の可能性が低い、短期的な収益性が見込めないなどだ。現在、不動産投資は依然として非常にリスクが高いため、多くの投資家は高額商品でリスクを取ることをためらっている。さらに、多くのプロジェクトは、二次市場で3～4回の取引を経て価格が「高騰」している。
注目すべきは、現在、市場の需要は真の住宅ニーズを持つ購入者から生まれているということです。この顧客層にとって、手頃な価格帯の住宅や中価格帯の住宅は、市場価格と比べてそれほど高く設定されていません。そのため、ヴィラ・タウンハウス・セグメントの流動性が回復するには、市場が再び活況を呈するか、住宅ローン金利が投資家にとって魅力的な水準まで低下する2024年初頭まで待たなければなりません。
不動産に戻ってくるキャッシュフローの不足も、高額な別荘セグメントが注目されない原因となっている問題だ。
Batdongsan.com.vnによる最近の調査によると、2023～2024年の住宅ローンの予想金利について議論する際、低中所得層の人々は、8％未満の住宅ローン金利が家計管理には妥当だと考えており、2024年には金利がこの水準まで下がると予想している。しかし、専門家によると、銀行金利は2023年後半に低下するものの、その低下は住宅購入者の予想ほどにはならないだろうという。
CBREベトナム住宅市場担当ディレクターのヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏によると、市場金利を引き下げるには、運用金利を引き下げるだけでなく、ベトナムドン（VND）建ての流動性を十分に確保する必要があるとのことです。融資金利の引き下げは依然として商業銀行主導で行われています。預金金利の引き下げが融資金利の引き下げに反映されるには、ある程度の遅延が必要であり、預金金利の引き下げから融資金利の引き下げまでには4～6ヶ月かかる場合があります。
現在、変動金利の引き下げにもかかわらず、多くの商業銀行の変動金利は依然として13.5～14%の間で変動しており、多くの銀行の貸出金利は依然として15%前後です。今後年末までに住宅ローン金利が下がれば、最低金利は依然として12～13.5%の範囲にとどまるでしょう。
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