ハノイの不動産市場の「脈を測る」

年末の首都圏不動産市場について、観測筋は、依然としてアパートがキャッシュフローを牽引するセグメントであると指摘しています。加えて、土地などの投資志向の物件もまもなく回復するでしょう。

実需のあるセグメントは依然として活況

Batdongsan.comのグエン・クオック・アン副社長によると、近年、市場回復期においてマンションは「波」の牽引役となってきた。しかし、市場が安定期に入ると、マンションは他のセグメントに「スター」の座を譲らざるを得なくなるだろう。

「以前のサイクルでは、市場が安定した開発段階に移行すると、100ドンを投資した場合、アパートはわずか136ドンの利益しか得られませんでしたが、土地があれば最大300ドンの利益が得られました」とクオック・アン氏は語った。

上記の図は、市場の様々な段階において、アパートは高い利益率を誇りながらも、必ずしも最も魅力的な投資対象ではないことを示しています。現在の市場が過去の変動サイクルのルールに従って動くとすれば、過熱後はアパートは横ばいとなり、他のセグメントと比較して成長は緩やかになるでしょう。

ハノイ周辺地域の不動産が活況

ハノイ郊外だけでなく、首都圏の省の不動産市場も多くの投資家の注目を集めています。SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、その理由として、都心部の不動産価格が高騰しているため、多くの投資家が近隣の省や都市に資金を流していると指摘しました。

「ハノイ周辺地域の不動産市場は回復の兆しを見せており、多くの地域で以前の価格水準を超えて上昇しています。現在、投資家はバクニン省、バクザン省、ビンフック省軸とフンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省軸という2つの経済軸周辺の不動産に注目しています。これらの地域はいずれも開発の余地が大きく、交通インフラも整備されており、工業団地にも近いです」とチョン氏は説明した。

クオック・アン氏は、来年もマンションが市場の明るい兆しとなる一方、戸建て住宅やタウンハウスといった他のセグメントは年初から活況を呈すると予測しています。投資志向型の物件は、2025年半ばから取引量が着実に増加する見込みです。

マイ・ベト・ランドのグエン・タック・クオン副社長は、不動産需要を満たす不動産は現在非常に高値で取引されており、近い将来に冷え込む兆候は見られないと述べた。今後来年上半期にかけては、アパートや都心部のヴィラなど、キャッシュフローを活かすセグメントが引き続き市場の回復を牽引するだろう。

同様に、SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、現在から2025年まで民間の住宅やアパートの価格は上昇し続けるが、2024年初頭のように劇的に上昇するのではなく、緩やかな上昇率になるとコメントした。

別の視点から見ると、AFAグループのCEOであり、ベトナム金融アドバイザーコミュニティ（VWA）の共同創設者でもあるファン・レー・タン・ロン氏は、ハノイのアパート価格水準は人々の収入とより均衡するように再設定されるだろうと分析している。しかし、これが実際に実現するのは、今後5年間で首都ハノイにおける社会住宅プロジェクトの数が人々のニーズを満たすのに十分になった場合に限られる。

郊外不動産への投資に関する注意点

過去のサイクルの動向を踏まえると、まだ土地を購入する時期ではないと思われがちです。しかし、現実は正反対で、住宅地セグメントは今年上半期以降、継続的に需要が高まっています。多くの地域で「想像を絶する」価格上昇が見られました。

この現象について、レ・ディン・チュン氏は、これは単に地方特有の流行であり、新規プロジェクトの不足によりマンションを購入できない投資家が土地に目を向けているだけだと述べた。また、多くの地方自治体が土地の競売開始価格を高く設定していないことも、この現象の原因となっている。

「郊外の土地オークションは、開始価格と必要手付金が比較的低い（多くの区画の開始価格は1,000万ドン/㎡未満）ため、投資家から大きな注目を集めています。これは投機的な投資家にとっての抜け穴にもなっています。これが悪影響を及ぼし、市場の土地価格水準を過剰な水準に押し上げています」と、チョン氏は最近の土地市場の動向について語った。

タンオアイ区とホアイドゥック区の土地オークションに参加したTN氏によると、今後は「土地探し」グループが以前ほど高額で入札することはなくなるだろうという。なぜなら、オークションで落札するために非常に高い価格を設定した場合、これらの土地を売却することは非常に困難になるからだ。

「タンオアイ地区タンカオ村の55/68区画の土地の保証金を没収された件は、これらのグループが市場を見誤ったために投資に失敗したことによるものです。土地価格が高すぎたため、仲介業者はより高い価格で売却することが困難で、最終的に保証金を没収せざるを得ませんでした。タンオアイでの取引で彼らは資本を失ったと言えるでしょう」とTN氏は断言した。

TN氏によると、ハノイ郊外の不動産は実勢価格よりも何倍も高く評価されているという。オークションが行われたティエンイエン村（ホアイドゥック区）の路地裏には、1平方メートルあたり1億3,300万ドンで販売されていた土地が、6,000万～7,000万ドンに「高騰」し、都心部のマンション並みの高値となっている。

「郊外の不動産は初心者投資家には向いていません。市況が下落した場合、都心部の住宅・土地は30%程度の損失を出せば買い手が見つかりますが、郊外では投資家が50%値下げしても売却は難しいでしょう」とTN氏は警告した。

グエン・クオック・アン氏も同様の見解を示しています。彼によると、土地などの投資セグメントは、数年後には価格が2～3倍に上昇する可能性がありますが、流動性は比較的限られており、市場が低迷すると価格が長期間横ばいになる可能性があるとのことです。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html