土地返還の「波」
困難な時期において、ベトナム国内全体、特に南部諸省の不動産市場は多くの困難に直面しました。市場経済の変動はホーチミン市の様々な商業・貿易セクターに深刻な影響を与え、賃貸物件、アパート、オフィスなどの返却の「波」が押し寄せ、このセクターは打撃を受けました。
batdongsan.comのレポートによると、2023年第1四半期、 ホーチミン市における路面住宅の賃貸需要は同時期比で40%減少傾向にあり、7区、3区、フーニャン区では予備統計で45～50%の減少が見られています。賃貸市場は新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を大きく受け、ショッピングモール、賃貸フロア、ショップハウスなどがすべて閉鎖に直面しており、急激に減少したと見られています。
ホーチミン市中心部の多くの賃貸物件には、客を募集する看板が掲げられています。
現在、ホーチミン市、 ビンズオン省などの南部諸省では、賃貸物件の供給が停滞しています。ホーチミン市1区のヴォ・ティ・サウ通りでは、多くの住宅や店舗の前に、賃貸物件、格安物件、オーナー直営物件などの電話番号や住所が次々と掲示されているのが目立ちます。
トゥ・スオン通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、レ・クイ・ドン通り、グエン・ディン・チエウ通り（ホーチミン市第3区）などの通りにも、地主の垂れ幕が掲げられているが、まだ入居者も活動もない。
3区在住で店舗のオーナーであるファム・ナット・フック氏は記者団に対し、「新型コロナウイルス感染症の流行以降、多くの事業主が店舗を返還し始めています。私も200平方メートル以上の床面積を貸し出していますが、3ヶ月近くも貸し出しているのに誰も関心を示してくれません。家賃が高いからではなく、私の住んでいる地域ではほぼ全員が店舗を返還したのです」と語った。
ホーチミン市ゴーヴァップ在住のフオンさんはこう語りました。「1区ホアンサ通りに60平方メートル以上の3階建ての家を持っています。以前は住居兼事業用として月3,000万ドン以上で貸していました。しかし、借主が事業に使えないという理由で返還してしまいました。借主を見つけるのに2ヶ月以上かかりましたが、借り主は既に借りていたので、価格を下げて帳尻を合わせなければなりませんでした。」
もう一つの事例は、ビンタン区に住むトラン・タン・トゥン氏です。彼はビンタン区D5通りに100平方メートル以上の賃貸スペースを所有していました。しかし、今年初めに借主が家を返還しました。その後も賃貸物件として掲載されていましたが、新しい借主は見つかっていません。
物件の返却は賃貸不動産分野に大きな影響を与えます。
記者の記録によると、ホーチミン市中心部では依然として物件返還の「波」が続いているものの、賃料の高騰はなかなか収まらない。1区レロイ通りの100㎡超の物件は月額5000万ルピー（月額2000米ドル超）で売りに出されている。1区ハイバーチュン通り沿いの150㎡の物件は月額4000万ルピー（月額2000米ドル弱）となっている。
パスツール通りやグエンフエ通りなど、市内中心部の最も美しい通りの多くには、入居者不足のため、いまだに閉鎖された空き店舗が多数存在していますが、賃貸料は月額 3,500 ～ 20,000 米ドルと依然として非常に高額です。
3区で飲食店を開業したものの、経営が立ち行かなくなったビントゥアン省在住のレ・ティ・ホアさんはこう語った。「2019年から3区レ・クイ・ドン通りに飲食店を開業し、月額3000万ルピー以上でスペースを借りていました。しかし、パンデミック以降、家主は家賃を下げてくれず、客足も途絶えてしまったため、スペースを返還し、事業を止めて別の仕事を探さざるを得なくなりました。」
賃貸不動産の好転を助ける「鍵」
実際、事業用物件の低迷には多くの要因が絡んでいますが、最も重要なのは賃料です。物件の賃料は、物件が所在する地域の地価に基づいて算出されます。
近年、不動産市場は急成長を遂げ、住宅価格の高騰とそれに伴う賃料の高騰を招いています。一方で、多くの人が高金利の銀行ローンを利用して物件を購入しました。市場や経済が停滞すると、サービス業は顧客不足に見舞われ、物件の返還ニーズが徐々に高まっています。
専門家は依然としてレンタル部門に期待し、高く評価しており、2024年も引き続き市場に利益をもたらすだろう。
VNOグループのグエン・ホン・ハイ会長は、 Nguoi Dua Tinとのインタビューで、「現在、全体的な状況を見ると、賃貸市場は多くの困難に直面しており、多くの事業主が店舗を閉鎖し、建物を返却することを選んでいます。不動産業界が影響を受けている今、収益が減少している業界は、賃貸物件セグメントをさらに困難な状況に陥らせています」と述べました。
ハイ氏によると、店舗を返却する地主は、景気の影響を受けるだけでなく、事業の不振、方向転換、オンラインでの事業展開、バーチャルオフィスのレンタルなど、さまざまな理由に直面しているという。「投資家は以前のように事業を拡大するのではなく、徐々に縮小し、採算の取れない事業所や利益が減少した場所を削減してコストを削減し、1つの場所に投資を集中させています。これはビジネスでは避けられないことです」とハイ氏は説明した。
ホーチミン市で建設中のオフィスビルは、2024年にこのセグメントに大量の供給を生み出すことが期待されています。
2023年のオフィス、ショップハウス、賃貸住宅市場は多くの困難に直面するでしょうが、データによると、2023年第3四半期からは、この市場は依然として活気があり、投資家の注目を集めるでしょう。
CBREリサーチ・コンサルティング部門副部長のファム・ゴック・ティエン・タン氏は、ホーチミン市のオフィス市場は、トゥドゥック市トゥティエム地区に、賃貸可能床面積が約8万5000平方メートルの2つの新しいオフィスビル、ザ・メットとザ・ホールマークの出現により、2023年第3四半期にさらに活気づくだろうと語った。
この新規供給により、ホーチミン市のオフィススペース総賃貸可能面積は約160万平方メートルに達しました。今四半期の大型賃貸取引のほとんどは、2020年以降に完成した良質な新築ビルで行われました。
2023年第3四半期のホーチミン市の賃貸小売不動産市場では、ホーチミン市中心部の1階の賃料が月額200～350米ドル/m2以上に達しました。
賃貸物件の供給が増加しています。
VNOグループ会長のグエン・ホンハイ氏は次のように述べています。「現在、最も重要な“鍵”は賃料が適正であることです。テナントを維持するためには、賃料を物件の実質価値まで引き下げる必要があります。しかし、家主は物件の立地条件と財務状況を考慮し、適切な価格を設定する必要があります。従来よりも低い賃料を受け入れることで、長期テナントの維持につながるだけでなく、空室リスクを軽減し、新規テナントを探す際に収入が途絶える期間を回避することができます。さらに、家主はテナントのキャッシュフローを柔軟にするため、支払い進捗に関しても有利な条件を整えるべきです。」
ハイ氏によると、貸主とショッピングモールのオーナーは賃貸物件やフロアに多額の投資をしているため、再び借りたい顧客を確保する必要があるという。2024年も課題は残るだろうが、貸主と借主の利益のバランスを取り、双方が協力して地域や場所ごとに価格を調整すれば、賃貸セクターには依然として大きなチャンスが残されているだろう。
不動産専門家のファム・トゥ・ホア氏は、「2023年には市場は困難に直面しますが、テナントや投資家は高額の賃料を支払うでしょう。しかし、それぞれの事業戦略は依然として異なります。2024年には、ホーチミン市は観光促進のための多くのプログラムを実施し、観光客を誘致するためのショッピングサービスや、都市特有の仕組みを強力に発展させるでしょう。これはまた、企業が戻ってくる機会でもあり、オフィスセクターと小売スペースの賃貸セクターも増加するでしょう」と述べています。
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