2025年は土地と別荘の年になる可能性あり。工業団地不動産の需要が急増すると予想される。

ホアイ・ドゥックが競売にかけた土地の価格は「軟調」で、最高値は1平方メートルあたり1億900万ドン。バク・トゥー・リエム地区にはタイ・ホー・タイ都市圏で追加プロジェクトがある。過去10年間、ハノイでは予算資本で投資された社会住宅はない。

今週の注目の不動産ニュースをまとめました。

新規顧客の獲得により、産業用不動産の需要が急増すると予想される

SSI証券株式会社（SSIリサーチ）の分析部門による最近の分析レポートによると、ベトナムへのFDI資本流入は、生産シフトの傾向により、過去10年間成長の勢いを維持している。シンガポール、台湾、中国といった国々がこの成長に大きく貢献している。その理由は、ベトナムが優遇投資政策、低い労働コスト、そして安定した経済といった競争優位性を有しているためである。

SIP、IDC、VGC、SZC、KBC、NTC など、大規模な賃貸スペースを持つ企業。

計画投資省によると、2019年から2023年にかけて、ベトナムの工業団地の土地リース活動はプラス成長を示し、MOUと新規締結契約の面積は年平均成長率（CAGR）35％に達した。

この成長は主に、サムスン、LG、ヒュンダイ、ロッテ、Luxshare、レゴ、暁星、フォックスコンといった大手FDI企業が、生産拠点の多様化とグローバルサプライチェーンにおけるリスク軽減を目指していることによるものです。平均賃料も大幅に上昇し、北部の工業団地は2020年から2024年第2四半期にかけて35%、南部の工業団地は67%と大幅に上昇しました。

しかし、2024年にはベトナムへのFDI流入は鈍化するでしょう。2024年の最初の10ヶ月間で登録されたFDI資本総額は272億6000万米ドルに達し、同期間の増加率はわずか1.9%でした。短期的には、FDI企業はトランプ大統領の新たな関税政策、特にベトナムからの輸入に影響を与える税法の動向を待つことになるかもしれません。

専門家は2025年が土地と別荘の年になると予測している

「不動産市場概要2024およびダナンフォーカス」イベント中、Batdongsan.com.vnの営業部長、グエン・クオック・アン氏が不動産市場の新サイクルに関する情報を発表すると、多くのスマートフォンが写真を撮ろうと掲げていました。

したがって、専門家は、過去の変動サイクルに基づいて、不動産市場の今後の発展ロードマップを4つの段階に分けました。

Batdongsanの営業部長、Nguyen Quoc Anh氏が不動産市場のサイクルについて語ります。

具体的には、2024年第1四半期から第4四半期にかけては、投資家心理が反転する時期であり、物件探索の動きが徐々に再燃します。しかし、購入者にとって最も重視されるのは依然として、法的保証のある不動産セグメントです。上記の要因により、この時期のマンションセグメントは依然として「王者」です。

次に、2024年第4四半期から2025年第2四半期初頭にかけては、市場が統合局面に入る時期となります。投資家は不動産業界の発展見通しに徐々に自信を深めており、マンションセグメントは今後、その中心を一戸建て住宅やタウンハウスに譲るでしょう。

この期間の後、市場は回復期へと移行し、2025年第2四半期から第4四半期にかけて回復期に入ると予想されます。この時期の投資家は、市場が低迷していた頃のように、販売価格や法的要因を過度に重視することはなくなります。むしろ、価格上昇の可能性こそが投資判断の鍵となります。そのため、土地付きヴィラやプロジェクトヴィラといった収益性の高いセグメントも、投資家から特に注目されています。

最後に、2026年第1四半期から第4四半期にかけては、市場が安定軌道に入る時期となります。様々な形で価格と流動性が上昇するでしょう。これは、長い停滞期を経て、市場にとって最も明るい見通しと言えるでしょう。

ホアイ・ドゥックが競売にかけた土地の価格は「軟調」、最高値は1億900万ドン/平方メートル

ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイェン村ロンクック地区のLK05およびLK06の32区画の土地オークションは、12ラウンドを経て、11月11日午後5時40分に終了しました。落札された土地のほとんどは、1平方メートルあたり8,500万～9,100万ドンで落札されました。最低落札価格は7,930万ドン/平方メートル、最高落札価格は1億930万ドン/平方メートルでした。現在、投資家は1区画あたり約2億5,000万～5億ドンの差で土地を売却しています。

土地の落札価格表は11月11日の午後早くに投資家らに配布された。写真：タン・ヴー

投資電子新聞Baodautu.vnの予測によると、最も高い落札価格が見込まれる土地はLK06エリア、具体的にはLK06-09です。この土地は角地に位置し、3つの正面があり、環状4号線を一望できます。最大148㎡の敷地面積で、土地総額は約161億VNDとなります。

オークションに出品されている残りの区画の平均面積は約97～109㎡で、中には144～172㎡の区画もあります。LK05とLK06の区画はすべて環状4号線に面しており、湖の近くに位置しています。LK05はサッカー場に隣接し、LK06は社会住宅団地に隣接します。

ロンクック地区では、LK01とLK02の20区画の土地がオークションにかけられ、平均落札価格は1平方メートルあたり約9,100万～9,700万ドンでした。このうち、最低価格は1平方メートルあたり8,500万ドン、最高価格は1億330万ドンでした。

LK03とLK04の19区画の価格は、概ね9,730万～1億2,130万ドン/㎡の範囲です。角地のLK03-12は1億3,330万ドン/㎡で最も高い価格となっています。

バク・トゥー・リエム地区には、タイホータイ都市圏にもう一つの高級プロジェクトがある。

最近、ハノイ市人民委員会のグエン・チョン・ドン副委員長が、バク・トゥー・リエム地区の2024年土地利用計画の調整および補足に関する決定第5894/QD-UBND号に署名し、発行しました。

これを受けて、市は2024年度土地利用計画リストに、最大10.76ヘクタールの面積に及ぶ5つのプロジェクトを追加しました。具体的には以下のとおりです。

1. グエンディントゥー通りとコーヌエ通り、そしてバックコーヌエ・チェム市街地の10号線を結ぶ道路の建設。

2. ドンガック地区の軍事司令部の建設。

3. フーディエン複合プロジェクト - バクトゥーリエム地区フーディエン区のイーシティ・フーディエン。

4.フックディエン区第7住宅地区に娯楽エリアと一体となった文化施設を建設する。

5. タイホータイ市街地H4HH1の土地区画における、タイホータイの公共サービス複合施設、商業施設、高級住宅を組み合わせたプロジェクト。

投資家である大宇建設は、スターレイク都市圏の立地優位性を常に強調している。写真：タン・ヴー

タイホータイという名称ですが、このプロジェクトは3つの地区にまたがる行政区域を有しており、スアンラ区（タイホー郡）、ギアド区（カウザイ郡）、スアンディン区、コーヌエ1区（バクトゥーリエム郡）の3つの地区にまたがっています。この都市部は、外交団地区、ホアビン公園、そして政府が省庁や支部の本部を置くために選んだ首都の新行政中心地に近い、絶好の立地です。

現在、スターレイク・プロジェクトの多くのアパートメントは1平方メートルあたり1億3,000万ドンを超える価格で販売されています。ヴィラセグメントでは、価格はさらに高く、1平方メートルあたり4億～8億ドンとなっています。

ハノイでは10年近くも予算資本による社会住宅の建設が行われていない。

ハノイ建設局によると、ハノイ市内の社会住宅開発には依然としていくつかの制約がある。特に、2015年以降、ハノイ市では予算資本を投じた社会住宅プロジェクトは実施されていない。さらに、新規開発プロジェクトの数は依然として少なく、承認されたスケジュールに比べて実施の進捗は依然として遅い。

現在、ハノイでは社会住宅の供給競争が依然として「遅れている」。写真：ストック・エクスプレス・ニュース

さらに、土地法に基づく投資の審査、監督、評価、違反行為への対応、あるいはプロジェクト用地の取消は、実施の遅れにより依然として要求を満たしていない。これらの問題の主な原因は、入札による投資家選定の手順や手続きにおける困難さと障害であり、時間のかかることにある。

それだけでなく、社会住宅建設のための投資家選定には、公共資産の法的根拠に関する問題が依然として残っています。土地使用料収入を商業住宅プロジェクトや都市部における土地基金の20%に充当し、社会住宅を開発するための手続きについても、具体的な規定が存在しません。

ハノイ建設局は、「政府はこれまで多くの優遇政策を講じてきたが、社会住宅プロジェクトに対する優遇措置や政策はそれほど魅力的ではなく、特に郊外や労働者・学生向けのプロジェクトでは、建設投資への企業の参加を促していない」と付け加えた。

議論の中で、同省は市内の社会住宅開発事業についても概説した。現在、30件のプロジェクトが完了しており、延床面積は約166万平方メートルである。また、58件のプロジェクトが実施中で、延床面積は約400万平方メートル、6万480戸の住宅に相当する。

同時に、市内には48の商業住宅プロジェクトと市街地があり、総土地利用規模は約43.58ヘクタールで、そのうち20～25％の土地は規則に従って社会住宅の建設用に確保されている。

ビンディン省の一連の住宅プロジェクトの完成時期が2026年に延長

記者の調査によると、多くの住宅プロジェクトは2024年10月にビンディン省人民委員会によってプロジェクト投資政策の調整が承認された。

I-tower Quy Nhon 商業サービスセンターおよびアパートメントプロジェクトの完成予定は 2026 年第 3 四半期まで延長されました。

具体的には、ビンディン省人民委員会委員長は、ドタン不動産投資開発株式会社がクイニョン市リー・トゥオン・キエット区レ・ズアン通りで投資するIタワー・クイニョン・アパートメント・サービスセンター・プロジェクトの実施スケジュールを調整することに同意しました。これにより、プロジェクト全体の完成と稼働開始は2026年第3四半期に調整されました（以前は2020年7月3日に、プロジェクトは2022年第3四半期への延長も許可されていました）。

総投資額の調整については、建設局が関連法規に基づき審査を主宰し、省人民委員会に報告する役割を担っています。I-Tower Quy Nhon商業サービスセンターおよびアパートメントプロジェクトの総面積は1ヘクタールを超え、総投資額は約1兆9,910億ドンです。

省人民委員会はまた、完成時期を調整するという内容で、アンニョン町の3つの住宅プロジェクトに対するプロジェクト投資政策を調整する決定を下した。

ダイティン株式会社が投資したビンディン区のビンリエム住宅地区プロジェクトは、2024年第2四半期に完了する予定だったが、プロジェクト全体が完了するまで2026年6月30日まで延長された（この間、同社は地元と調整し、2024年12月31日までに敷地整地作業を完了する必要があった）。

バンタン投資株式会社が投資するダプダー区のバンタン住宅地区プロジェクトは、建設および住宅事業の完了時期を2020年第1四半期から2024年第2四半期から2020年第4四半期に調整し、プロジェクトを完了し、インフラを確定して地元に引き渡す時期を2026年第1四半期から2026年第2四半期に追加しました。

同様に、ドンバンタン投資有限会社が投資するダプダー区のドンバンタン住宅地区プロジェクトも、建設と取引住宅の完成時期を2024年第2四半期から2026年第2四半期に調整した。

これらのプロジェクトについて、ビンディン省人民委員会は、ダイティン株式会社、バンタン投資株式会社、ドンバンタン投資株式会社に対し、リソースを集中させ、プロジェクト実施の進捗を加速し、承認されたスケジュールに従ってプロジェクトがすぐに完了し、稼働するようにすることを要請した。

ビントゥアンはヴォー・グエンザップ通りの48.39ヘクタールの土地を競売にかけることを計画している

ビントゥアン省人民委員会常任副委員長ファン・ヴァン・ダン氏は、ファンティエット市ヴォー・グエン・ザップ通り両側の面積48.39ヘクタールの土地基金の第1エリアの詳細な計画案に同意したばかりである。

以前、ファンティエット市人民委員会は、ヴォー・グエン・ザップ通りの両側の土地基金の第1ゾーンの計画の2つの境界オプションについて、計画投資局、建設局、天然資源環境局に意見を求める公式文書を送った。

したがって、オプション1では、住宅用地オークションの面積が約48.39ヘクタールになります。オプション2では、1.48ヘクタール（商業サービス用地面積と交通道路面積の一部）を下方調整することを提案しており、調整後の土地面積は約46.91ヘクタールになります。

関係機関の意見に基づき、ファンティエット市ヴォーグエンザップ通り両側の土地基金の第1ゾーンの計画境界について2つの選択肢を検討した結果、ビントゥアン省人民委員会常任副委員長ファン・ヴァン・ダン氏は選択肢1を選択することに同意した。

ダン氏は、省党委員会常務委員会の意見に基づいて、面積48.39ヘクタールの第1地区の詳細計画を組織するようファンティエット市人民委員会に指示した。関係部門と支部は連携を強化し、ファンティエット市人民委員会が同地区の詳細計画を速やかに評価し、完了できるよう支援する必要がある。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/2025-co-the-se-la-nam-cua-dat-nen-va-biet-thu-nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-d230112.html