Hô-Chi-Minh-Ville libère ses ressources foncières

Terrain vacant, gens misérables

L'histoire des terrains vagues abandonnés et des zones résidentielles spontanées n'est pas nouvelle, elle existe depuis de nombreuses années ; elle a été maintes fois relayée par l'opinion publique et la presse, notamment en ce qui concerne les projets et les aménagements suspendus depuis 20 à 30 ans. Au centre de Hô-Chi-Minh-Ville, on peut citer la zone urbaine de Binh Quoi-Thanh Da (district de Binh Thanh), suspendue depuis 31 ans ; la nouvelle zone urbaine de Thu Thiêm (ville de Thu Duc), après plus de 20 ans, ne compte encore que quelques projets ; et au loin, la zone urbaine de Sing-Viêt (district de Binh Chanh), également suspendue depuis plus de 25 ans ; le nord-ouest appartient aux districts de Hoc Mon et Cu Chi ; le sud de Hô-Chi-Minh-Ville compte également une série de projets suspendus depuis longtemps.

Le secrétaire du Parti communiste de Hô-Chi-Minh-Ville, Nguyen Van Nen, effectue une surveillance depuis un hélicoptère. Photo prise le 26 août.

Selon les statistiques du Comité populaire du district de Binh Chanh, 323 projets de construction de logements, d'infrastructures sociales et de parcs, etc., sont en cours dans le district. En mai 2022, 92 projets étaient en retard, certains étant suspendus depuis 20 à 30 ans. Le district a donc adressé des documents aux investisseurs leur demandant d'accélérer leur avancement, sous peine de proposer l'annulation du projet. L'annulation du projet est une mesure forte, souhaitée par la population locale, mais sa mise en œuvre est un processus long, qui dépend largement de l'évaluation et des conseils spécifiques des services et des administrations.

Il y a encore beaucoup de terrains vacants dans les banlieues de Ho Chi Minh-Ville, et les zones résidentielles se développent spontanément.

À côté du district de Binh Chanh se trouve le district de Hoc Mon. Le secrétaire du comité du Parti du district de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, a un jour confié sur le forum du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville qu'il ressentait de la tristesse en se tenant dans la commune de Nhi Binh (district de Hoc Mon), face à la ville de Thuan An de Binh Duong et en voyant les lumières éclatantes, alors que du côté de Hoc Mon, le niveau de développement est encore très modeste et il reste encore beaucoup de terrains vacants. Hoc Mon est également l'une des localités où de nombreux projets sont suspendus, avec des aménagements qui se chevauchent et une proportion de terres agricoles pouvant atteindre 50 %. L'inadéquation de l'aménagement du territoire par rapport aux besoins individuels suscite l'inquiétude des habitants, car ils possèdent des terres mais ne peuvent pas construire de maisons, et les grandes terres ne peuvent pas être divisées en parcelles pour que les enfants puissent vivre séparément. Mi-2022, cette localité a proposé à Hô Chi Minh-Ville d'envisager la gestion et la récupération de plus de 700 hectares de terres appartenant à des projets suspendus, prévus depuis de nombreuses années mais non mis en œuvre.

La vacance des terrains n'est pas seulement due à l'incompétence des investisseurs privés, mais aussi à la lenteur de nombreux projets financés par l'État. Citons par exemple le projet de construction de clôtures végétales pour isoler les deux complexes de traitement des déchets de Da Phuoc (district de Binh Chanh) et de Tay Bac (district de Cu Chi). Le projet étant suspendu année après année, les habitants se retrouvent dans une situation où ils ne peuvent ni partir ni rester, et leurs biens sont transférés à bas prix.

Des zones urbaines, telles que Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet… ne sont que quelques-unes des centaines de projets suspendus à Hô-Chi-Minh-Ville. Chaque fois que l' Assemblée nationale et le Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville rencontrent les électeurs, la population s'indigne et demande quand ces projets seront mis en œuvre, et, dans le cas contraire, quand seront-ils récupérés pour restituer à la population ses droits légitimes à la terre et au logement. Ce sont ces fragments qui forment l'image de « nombreux terrains vacants » que les dirigeants de Hô-Chi-Minh-Ville ont mieux perçue lors de leurs observations depuis un hélicoptère.

Selon les résultats de recherche de l'Institut d'études du développement de Hô-Chi-Minh-Ville, le taux de conversion des terres agricoles en terres non agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville au cours de la période 2011-2020 est assez lent. En particulier, la période 2011-2015 a atteint 11,2 % et la période 2016-2020 n'a atteint que 13,18 % par rapport au plan approuvé.

Cette situation est due aux insuffisances et difficultés rencontrées dans la réglementation relative à l'urbanisme, aux plans d'occupation des sols et aux réglementations juridiques régissant les projets d'investissement et de construction. De plus, les données foncières manquent d'exhaustivité, d'exactitude, de cohérence et de continuité, ce qui compromet la précision des prévisions des plans d'urbanisme et d'occupation des sols. Les statistiques et l'évaluation des fonds fonciers (notamment l'évaluation de la fragmentation et de la division, ainsi que l'efficacité de l'exploitation) sont incomplètes et inexactes, ce qui nuit à la qualité des prévisions des plans d'urbanisme et d'occupation des sols.

En ce qui concerne la mise en œuvre des plans d'aménagement et d'occupation des sols, il existe également des causes liées aux difficultés de récupération des terres agricoles, au manque de ressources pour investir dans le cadre des infrastructures techniques et des projets sur les terres...

CONVERSION LENTE DES TERRES AGRICOLES

« Il reste encore beaucoup de terres vacantes » s'explique également par le fait que les terres agricoles représentent encore une part importante de la structure d'utilisation des sols de Hô-Chi-Minh-Ville. En 2010, la superficie agricole de Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait à 118 052 hectares, soit 56,3 %. En juin 2018, le gouvernement a publié la résolution 80 sur l'ajustement de l'aménagement du territoire jusqu'en 2020 et le plan d'utilisation des sols définitif (2016-2020). En conséquence, le gouvernement a autorisé Hô-Chi-Minh-Ville à convertir plus de 26 000 hectares de terres agricoles en terres non agricoles, de sorte que la part des terres agricoles diminuera à 42,1 % d'ici 2020.

Zone urbaine de Binh Quoi - Thanh Da (district de Binh Thanh), l'une des zones où la planification est suspendue et les projets à long terme sont suspendus

Cependant, la conversion des terres à des fins d'utilisation à Hô-Chi-Minh-Ville est assez lente, atteignant seulement plus de 13 %, selon une étude de l'Institut d'études du développement de Hô-Chi-Minh-Ville. L'enquête a également montré que 6,5 % des terres agricoles sont dispersées dans certains districts tels que : 12, Binh Thanh, Binh Tan et Thu Duc City, mais en réalité, certaines zones ne sont plus utilisées pour la production agricole et ne sont que des terres agricoles... sur le papier. Les terres agricoles en forme de « peau de léopard », à petite échelle, décolorées et dispersées dans les banlieues sont également difficiles à exploiter efficacement à des fins agricoles, mais la plupart d'entre elles sont laissées vacantes ou utilisées à des fins non agricoles.

Lors d'une séance de travail avec le Comité permanent du Parti de Hô-Chi-Minh-Ville en octobre 2022, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha (alors ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement) a déclaré que la proportion de terres agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville, supérieure à 50 %, était excessive. Il a également suggéré la nécessité d'élaborer un plan d'utilisation des terres agricoles à des fins multiples, d'accroître l'efficacité foncière et d'aider les utilisateurs à les exploiter plus raisonnablement. « Les terres agricoles ne doivent pas être considérées simplement comme une économie agricole, mais comme un espace environnemental combinant commerce, services, tourisme, sylviculture et production de plantes médicinales », a déclaré M. Ha.

L'architecte Khuong Van Muoi, ancien vice-président de l'Association des architectes du Vietnam, qui a participé pendant des décennies aux travaux d'urbanisme à Hô-Chi-Minh-Ville, a expliqué les limites de ces travaux en de nombreux termes : les terrains destinés à la plantation d'arbres étaient prévus comme des terres agricoles. Les terrains destinés à la plantation de carex étaient également considérés comme des terres agricoles, mais en réalité, le riz et d'autres cultures ne pouvaient y pousser ou avaient une faible productivité. De plus, lorsque Hô-Chi-Minh-Ville a voulu modifier la destination des terres pour créer des espaces constructibles, elle s'est retrouvée confrontée à la réglementation exigeant l'approbation du gouvernement central pour modifier la destination des terres rizicoles. C'est ce qui a limité le développement de Hô-Chi-Minh-Ville.

COMMENT EVOLUE LA POPULATION DE HO CHI MINH VILLE ?

Selon le Département de la Planification et de l'Investissement, de 2004 à aujourd'hui, la population de Hô-Chi-Minh-Ville a connu une croissance rapide dans les nouveaux quartiers du centre-ville et les quartiers périphériques (à l'exception du district de Can Gio), la majorité de la population étant immigrée. Les zones à forte croissance comprennent notamment les districts 7, 12, Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be et Thu Duc.

La population de cette zone croît rapidement en raison de facteurs tels que le prix des terrains, les nouveaux projets d'infrastructures et la pénurie de main-d'œuvre dans les usines et les entreprises. L'urbanisation rapide et la forte densité de population forment une ceinture autour du centre-ville, ce qui exerce une forte pression sur les politiques d'investissement visant à développer les infrastructures techniques et sociales. En revanche, les quartiers centraux existants, tels que les districts 1, 3, 5, 10 et Phu Nhuan, ont été presque entièrement urbanisés, avec une faible variation démographique, et de nombreux districts ont même enregistré une population inférieure à celle de 2004.

D'ici fin 2022, la population totale de Hô-Chi-Minh-Ville atteindra environ 9,4 millions d'habitants. Concernant les besoins de développement d'ici 2040, les districts ont proposé de porter cette population à plus de 16,8 millions. Parallèlement, suite à la décision du Premier ministre d'approuver la planification générale de Hô-Chi-Minh-Ville jusqu'en 2040, avec une vision à l'horizon 2060, la population totale prévue est d'environ 14 millions d'habitants.

PLANIFICATION RÉVOLUTIONNAIRE

Le relevé par hélicoptère de l'ensemble de l'espace urbain de Hô-Chi-Minh-Ville et le relevé précédent sur la rivière Saïgon ont permis aux dirigeants de Hô-Chi-Minh-Ville d'avoir une meilleure vision de l'état actuel de l'urbanisme de la ville, qui, comme l'a souligné Phan Van Mai, président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, est incomplet et « en peau de léopard ». M. Mai estime qu'il est nécessaire d'adopter une approche plus innovante et révolutionnaire dans la planification afin d'organiser et de réaménager l'espace urbain, la production, la vie en commun, les espaces verts, etc.

Actuellement, Hô Chi Minh-Ville prépare deux plans : la planification d'Hô Chi Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2050, et l'ajustement de la planification générale d'Hô Chi Minh-Ville jusqu'en 2040, avec une vision jusqu'en 2060. Actuellement, l'unité de conseil travaille avec les départements, les districts et les comtés pour collecter des informations et résoudre 72 groupes de tâches, dont le bloc départemental comporte 50 tâches et le bloc district 22 tâches.

M. Mai a déclaré qu'il travaillait en étroite collaboration avec les ministères, les services et les experts afin de réduire les délais et de garantir la qualité et la régularité des travaux. Le dossier de planification de Hô-Chi-Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une perspective à l'horizon 2050, devrait être soumis à l'autorité compétente au premier trimestre 2024. Le dossier d'ajustement de la planification générale sera soumis au Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville lors de sa réunion fin 2023, avant d'être soumis au ministère de la Construction pour évaluation.

D'un point de vue local, le chef du Comité populaire du district de Hoc Mon a déclaré qu'ils attendaient la planification générale de Hô Chi Minh-Ville pour guider l'exploitation des ressources foncières du district. Cependant, une fois la planification établie, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme pour attirer les investisseurs et mettre en œuvre des projets spécifiques. Ces dernières années, de nombreux investisseurs se sont renseignés, mais sans mécanisme ni terrains propres, ils se sont limités au stade de l'intérêt et de la recherche.

L'idée d'organiser l'administration urbaine et de développer des villes satellites est portée par Hô-Chi-Minh-Ville depuis des décennies. Elle devrait permettre de résoudre le problème de la répartition de la population et d'exploiter efficacement les ressources foncières des quartiers périphériques. Cependant, Hô-Chi-Minh-Ville n'y est pas parvenue, et les zones périphériques continuent de se développer de manière fragmentée et spontanée. Le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (TOD), que l'Assemblée nationale a autorisé à piloter par la résolution 98/2023, sera la clé pour Hô-Chi-Minh-Ville pour y parvenir, associé au projet de transformation des quartiers périphériques en quartiers ou « villes dans la ville », selon l'architecte Khuong Van Muoi.

« Les districts ont leurs propres objectifs de développement urbain et dépendent du soutien de Hô-Chi-Minh-Ville. Lorsque nous développons des zones urbaines, nous devons créer des emplois, promouvoir l'économie et donner aux populations locales la possibilité d'exploiter les terres disponibles pour un développement mutuel », a ajouté l'expert.

M. Phan Van Mai a déclaré que le long des lignes de métro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), 2 (Ben Thanh - Tham Luong), des rocades 2, 3 et 4 et de l'autoroute Hô-Chi-Minh-Ville - Moc Bai (en construction), environ 10 000 hectares pourraient être aménagés en zones urbaines selon le modèle TOD. Concernant le projet de la rocade 3, le chef du Comité populaire du district de Hoc Mon a également déclaré qu'après examen, il y a environ 2 000 hectares et que le Département des ressources naturelles et de l'environnement propose que le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville mène d'abord un projet pilote dans la localité.

En réalité, les ressources foncières contribuent largement au budget de l'État. Conformément au plan visant à lever les obstacles à certains projets immobiliers afin d'accroître les recettes foncières, Hô-Chi-Minh-Ville devrait percevoir un budget supplémentaire de près de 19 000 milliards de dôngs d'ici fin 2023.

La politique et la planification doivent être cohérentes.

La planification actuelle de Hô-Chi-Minh-Ville ne répond pas aux exigences. Il existe un décalage important entre la planification et la réalité. La planification et la théorie sont bonnes, mais des produits concrets manquent encore. Les entreprises se plaignent également de procédures administratives et de planification qui manquent de transparence et de flexibilité, ce qui entraîne un processus long entre la recherche d'investissement et sa finalisation. L'État souhaite attirer les investissements, mais les mécanismes et les politiques sont restrictifs et évoluent en fonction des mentalités. Ce problème est soulevé depuis longtemps, mais il n'a toujours pas été résolu de manière approfondie.

Par conséquent, l'ajustement de la planification à venir à Hô-Chi-Minh-Ville doit combler ces lacunes. Le gouvernement doit s'engager auprès des investisseurs à la stabilité des politiques et de la planification afin que, malgré les nombreuses générations de dirigeants, cet engagement reste constant et ne puisse que s'améliorer, et non se détériorer. Les politiques doivent être stables, et non erratiques, avec un mandat trop performant et le suivant au ralenti.

Le gouvernement municipal doit faire preuve de détermination et définir les responsabilités de chaque service et de chaque individu. Une fois la stabilité acquise, les entreprises chercheront automatiquement à investir. C'est seulement alors qu'Hô-Chi-Minh-Ville pourra améliorer sa compétitivité, non seulement par rapport aux villes locales, mais aussi par rapport aux grandes villes de la région.

Certaines orientations majeures de Hô-Chi-Minh-Ville, telles que le développement de villes satellites en périphérie et la mise en œuvre du projet de zone urbaine de reconquête de la mer à Can Gio, ont reçu un large soutien de la population. Cependant, le gouvernement doit mettre en œuvre rapidement des projets clés pour instaurer la confiance, notamment des projets de transport clés tels que les rocades, les autoroutes et les viaducs.

Dr. Tran Quang Thang , directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Hô-Chi-Minh-Ville, délégué du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville

Nécessité d'attribuer des responsabilités spécifiques

Dans le cadre de la planification, de l'adaptation et de la mise en œuvre du projet de transformation des districts en districts urbains (ou villes sous Hô-Chi-Minh-Ville) pour la période 2021-2030, il est nécessaire de construire et de gérer des données foncières en temps réel et ouvertes, à différents niveaux et pour différents sujets. L'analyse des données foncières permet aux autorités compétentes d'évaluer avec précision les fonds fonciers agricoles, notamment leur fragmentation et leur division, ainsi que l'efficacité réelle de leur exploitation pour la production agricole, forestière et halieutique.

La conversion de terres agricoles en terres non agricoles nécessite une réflexion et une évaluation minutieuses. S'agissant d'une zone sensible aux changements environnementaux et climatiques, il existe un risque d'inondations lié à la perte de réserves d'eau temporaires, bloquant ainsi l'écoulement. Sans oublier le risque de pollution environnementale lié à la non-garantie des capacités des infrastructures techniques.

À Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreuses suspensions de projets et de planification ont suscité l'indignation, en partie à cause de la faible capacité des investisseurs et en partie à cause de l'absence de mécanismes gouvernementaux pour attirer les investisseurs. Pour attirer les investisseurs pendant le processus de planification, il est nécessaire de fournir des données foncières en temps réel et de les rendre accessibles aux entreprises à des niveaux appropriés.

En outre, le processus d'adjudication des terrains et d'appel d'offres pour la sélection des investisseurs pour les projets de construction doit être public, transparent, raisonnable et rapide. Hô-Chi-Minh-Ville doit également fixer des objectifs liés à la mise en œuvre de la planification afin d'attribuer des responsabilités précises et claires à chaque agence de gestion de l'État, considérant cela comme une base importante pour la planification et la nomination des dirigeants.

M. Pham Tran Hai, directeur adjoint du département de recherche en gestion urbaine, Institut d'études du développement de Hô-Chi-Minh-Ville

Sy Dong (écrit)

Lien source: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm