La loi sur le logement (amendée) récemment votée par l'Assemblée nationale comporte de nombreuses nouveautés, notamment qu'investir dans des maisons comportant de nombreux appartements à vendre ou à louer (communément appelés mini-appartements) nécessite un projet.
A ce propos, M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a déclaré que le renforcement de la construction et de la gestion des mini-appartements est nécessaire car ce type d'appartement se développe de manière effrénée depuis longtemps avec de nombreuses violations.
Le marché des mini-appartements va se resserrer dans les temps à venir. (Photo : Cong Hieu).
Dans un avenir proche, il sera quasiment impossible de vendre des mini-appartements sans projet d'investissement. Leur développement sera donc considérablement limité par des règles procédurales strictes.
Parallèlement, mettre en place un projet d'investissement et remplir les conditions requises pour investir dans la construction de logements représente un défi de taille. Les mini-appartements sont des immeubles de grande hauteur, construits sur une superficie de 200 à 300 m², principalement situés dans des ruelles profondes. Il est donc quasiment impossible de construire un projet comme un immeuble commercial classique.
« Avec des ruelles étroites de moins de 2 mètres de large, il est impossible d'établir une planification à l'échelle 1/500, car de nombreux facteurs ne sont pas garantis, tels que la prévention des incendies, les infrastructures, les indicateurs démographiques et l'évaluation de l'impact environnemental. Répondre à ces exigences avec les mini-appartements actuels est quasiment impossible », a analysé M. Toan.
Selon M. Toan, dans le cas d'appartements commerciaux, l'obtention des licences et la planification des projets peuvent prendre plusieurs années, tandis que dans le cas des mini-appartements, cette période sera encore plus longue.
De nombreux mini-appartements sont situés dans des ruelles profondes et ne répondent pas aux normes de prévention et de lutte contre les incendies. (Photo : Cong Hieu).
De plus, les mini-appartements sont principalement construits dans les zones centrales, ce qui rend la réglementation sur la hauteur des bâtiments très stricte. Un terrain de 200 m² ne peut généralement accueillir que cinq ou six étages. Avec une telle densité et une telle hauteur, les investisseurs ne peuvent pas réaliser de bénéfices, et personne ne le fera.
En fait, actuellement, jusqu’à 95 % des mini-appartements existants sont construits sans permis, car s’ils sont construits conformément à la réglementation, les investisseurs verront des pertes avant même de commencer.
« Si vous achetez un terrain de 200 m2 pour 10 milliards, mais que vous ne pouvez construire que 5 étages et construire 70 % de la surface, soit 700 m2, le coût du terrain et de la construction est d'environ 22 millions de VND/m2. Si vous le vendez pour 25 millions de VND/m2, il est clair que l'investisseur ne fera pas de profit en construisant 5 étages », a expliqué M. Toan.
Par conséquent, selon M. Toan, dans les temps à venir, le type de mini-appartement risque de tomber en déclin car la nécessité de mettre en place un nouveau projet d'investissement à construire rendra la tâche impossible à de nombreuses personnes.
Pour les mini-appartements qui répondent aux conditions de construction, le coût sera également très élevé, non compétitif avec les appartements commerciaux car le coût d'investissement est trop élevé.
Partageant le même point de vue, M. Vu Cuong Quyet, directeur général de la société par actions Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services, soutient également l'avis de la loi sur le logement selon lequel il est nécessaire de renforcer la gestion des mini-appartements pour protéger les droits, les obligations et la sécurité des propriétaires.
M. Quyet a déclaré que la préparation normale d’un projet prend environ deux ou trois ans et que le coût de cette étape représente environ 5 à 10 % selon l’échelle et l’emplacement du projet.
Bien que le projet soit très complexe, tout le monde ne peut pas le réaliser seul. Les mini-appartements sont principalement situés dans des ruelles profondes, ce qui complique la prévention et la lutte contre les incendies.
« À l'avenir, pour construire des mini-appartements, les propriétaires seront contraints de créer une entreprise. Il sera alors impossible d'échapper à l'impôt comme c'est le cas aujourd'hui. Les propriétaires disposeront du terrain et demanderont eux-mêmes un permis de construire », a déclaré M. Quyet.
Des réglementations plus transparentes et plus claires aideront les mini-appartements à se développer dans la bonne direction, mais rendront également impossible pour de nombreuses personnes de tirer profit de ce type d'appartement.
Selon M. Quyet, dans les temps à venir, le prix de vente des mini-appartements sera plus élevé, mais les gens seront protégés par la loi et bénéficieront d'un environnement de vie plus sûr.
« Le marché de la construction, de la vente et de la location de mini-appartements sera très complexe dans un avenir proche. Seuls les promoteurs professionnels pourront y participer, créant des sociétés spécialisées dans le développement de ce modèle. Les ménages individuels ou les investisseurs amateurs auront du mal à participer à ce type de projet », a souligné M. Quyet.
À ce propos, M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier du ministère de la Construction , a souligné la nécessité de réglementer la construction de 20 appartements ou plus pour établir un projet d'investissement, comme tout projet normal, afin de faire preuve de responsabilité, quels que soient la taille ou le nombre d'appartements. Lors de la vente, le projet doit être conforme à la loi sur les activités immobilières.
De plus, dans les documents, le permis de construire doit clairement indiquer combien d'appartements peuvent être construits, combien d'étages, combien d'appartements par étage et combien de mètres carrés chaque appartement fait.
De plus, il doit également répondre aux critères de prévention et de lutte contre l'incendie; la construction doit avoir une propriété commune et privée; des permis de construire sont requis dans toutes les situations; des permis sont délivrés pour chaque appartement, etc.
Selon la nouvelle réglementation, les particuliers qui souhaitent construire des mini-appartements (maisons de 2 étages ou plus, chaque étage comportant des appartements, ou 2 étages et une échelle de 20 appartements ou plus) à vendre ou à louer devront remplir les conditions pour être un investisseur dans un projet de construction de logements.
Les appartements éligibles à un certificat en vertu de la loi foncière (livre rose) seront vendus, loués ou loués-achetés conformément à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières.
De plus, l'investissement dans des mini-appartements locatifs doit respecter les exigences de construction émises par le ministre de la Construction. Le bâtiment doit être conforme aux normes de prévention et de lutte contre les incendies prescrites par la loi.
Chau Anh
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