(CLO) Le marché immobilier a clôturé l'année 2024 sur une reprise positive. Cependant, la reprise du marché tout au long de l'année a été inégale, avec une nette différenciation entre segments, régions, types de produits et fournisseurs.
Le marché immobilier est en train de se fragmenter.
Selon le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), le marché immobilier vietnamien connaît une nette reprise. Cependant, cette reprise présente encore de nombreuses faiblesses, notamment une forte différenciation entre segments, régions, types de produits et même fournisseurs.
Les VAR ont analysé qu'en 2024, le marché enregistrera davantage de produits de faible hauteur à vendre, cependant, les appartements resteront le type dominant, représentant jusqu'à 70 % de l'offre totale de nouveaux logements en 2024. L'offre de nouveaux appartements se situe principalement dans le segment haut de gamme et de luxe, à partir de 50 millions/m2 ou plus, représentant 65 % de l'offre totale.
Le marché immobilier vietnamien ne se développe pas de manière durable et est divisé. (Photo : MC)
Par région, 60 % de l'offre de nouveaux logements en 2024 proviendra de projets dans la région Nord. Les régions Sud et Centre n'en représenteront respectivement que 29 % et 11 %. L'offre proviendra principalement de projets méga-urbains dans les zones suburbaines et dans les provinces et villes adjacentes aux deux zones urbaines spéciales.
Le nombre de nouvelles ouvertures d'approvisionnement dans la région du Sud a considérablement augmenté au cours du dernier trimestre 2024 avec une série de projets à grande échelle ouverts à la vente, mais n'a toujours pas pu « suivre » le taux de croissance de l'offre des provinces et des villes du Nord.
En termes de fournisseurs, 62 % de l'offre de logements neufs provient de grands investisseurs et d'organismes d'investissement étrangers. Les écosystèmes des grandes entreprises se distinguent particulièrement.
Pour approfondir cette question, les VAR ont déclaré que les nouvelles lois adoptées par l'Assemblée nationale offrent de nombreuses opportunités et avantages aux grandes entreprises. Par exemple, selon les nouvelles dispositions de la loi foncière de 2024, la récupération de terrains pour les projets de logements commerciaux ne s'applique qu'aux projets de grande envergure dotés d'infrastructures synchrones, ce qui empêche la mise en œuvre de nombreux projets de petite et moyenne taille, notamment ceux ciblant le segment du logement abordable dans les grandes villes.
Selon les VAR, les petites et moyennes entreprises immobilières n'ont pas la capacité financière de mettre en œuvre des projets de grande envergure et rencontrent des difficultés pour développer d'autres projets de logements commerciaux en raison des difficultés de négociation avec les populations locales lors de la dépollution des sites. Ce groupe d'entreprises n'a ni la capacité ni l'expérience nécessaires pour participer aux enchères et aux appels d'offres pour les fonds fonciers développés par l'État.
Les « nœuds » à dénouer
VARS estime que pour que le marché se développe de manière stable et durable, le Vietnam doit mettre en place des politiques de soutien pour promouvoir une nouvelle offre sur le marché, en particulier des produits de logements commerciaux abordables et des logements sociaux.
Premièrement, il est nécessaire de continuer à analyser les projets immobiliers en difficulté et de les classer par cause et par organisme responsable. Parallèlement, il est nécessaire de reprendre résolument le contrôle des projets en souffrance.
Deuxièmement, élaborer des réglementations sur les procédures d'évaluation détaillées et spécifiques à chaque situation spécifique, afin que les localités et les sociétés d'évaluation puissent les mettre en œuvre facilement, raccourcir le temps de détermination des prix des terrains et servir de base au calcul des frais d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers en cours, aidant les projets inachevés à « relancer » et à apporter une nouvelle offre au marché.
Troisièmement, il faut approuver d'urgence des politiques d'investissement pour les projets immobiliers de petite et moyenne taille. Il faut également envisager et étudier des plans visant à soutenir le déblaiement de terrains pour les projets du segment abordable afin d'accroître l'offre de logements abordables.
Quatrièmement, recherchez un plan permettant aux entreprises recevant des transferts de projets immobiliers d'être responsables de l'exécution des obligations financières antérieures du cédant, afin de promouvoir la mise en œuvre du projet et d'apporter l'offre au marché.
Car, selon la réglementation en vigueur, les investisseurs ne peuvent transférer des projets qu'après avoir rempli leurs obligations financières envers l'État concernant le terrain concerné. La plupart des entreprises, n'ayant pas les moyens financiers de s'acquitter de leurs obligations, sont contraintes de transférer leurs projets.
De nombreux investisseurs, en particulier les investisseurs étrangers disposant de capacités et d'un désir suffisants pour « relancer » des projets immobiliers inachevés et ayant besoin de développer des projets de logements commerciaux abordables à grande échelle, sont confrontés à des difficultés en raison de problèmes juridiques et d'accès aux fonds fonciers.
Pour le secteur du logement social, parallèlement à la poursuite de la promotion de la mise en œuvre de nouvelles réglementations juridiques sur le logement social, il est nécessaire de modifier la réflexion sur le logement social dans une direction plus proactive et positive.
En conséquence, les agences de gestion de l'État doivent être décisives dans leurs travaux de planification. Les collectivités locales sont tenues de revoir et de compléter d'urgence leur planification urbaine et leur planification des parcs industriels, afin de garantir des terrains suffisants pour le développement de logements sociaux. Il est également urgent d'approuver les politiques d'investissement en faveur des projets de logements sociaux.
Les régions ayant approuvé des politiques d'investissement doivent de toute urgence sélectionner des investisseurs dans le secteur de la construction. Il faut accroître l'investissement public, utiliser les capitaux du budget de l'État pour investir dans les infrastructures autour des zones prévues pour le développement de projets de logements sociaux et créer des fonds fonciers propres pour le logement social.
Pour les entreprises, outre la poursuite d'une coordination active avec les agences de gestion de l'État afin de lever les obstacles aux projets, il est essentiel de respecter la nouvelle loi pour orienter le développement dans la bonne direction. Les petits et moyens investisseurs peuvent rechercher et développer des projets « abordables » sur les marchés périphériques, les nouveaux marchés, où les fonds fonciers sont encore importants et les prix raisonnables.
Source : https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html
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