L'immobilier de villégiature ralentit
Selon les statistiques de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VnREA), il existe actuellement environ 239 projets immobiliers de villégiature à travers le pays. Parmi eux, la valeur des projets de condotels est estimée à environ 297 128 milliards de VND ; celle des villas à 243 990 milliards de VND ; et celle des maisons de ville à environ 154 245 milliards de VND. La valeur totale de ces trois produits s'élève à environ 681 886 milliards de VND, soit l'équivalent de 30 milliards de dollars américains.
Cependant, après une période de développement rapide ces dernières années, ce segment a connu un ralentissement. Le marché est quasiment gelé, avec un volume de transactions insignifiant.
Selon une enquête récente de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, parmi les facteurs qui entravent la rapidité, l'ampleur et la détermination à participer au marché immobilier touristique et de villégiature vietnamien, les facteurs économiques et financiers représentent 30 %, les facteurs juridiques 50 % et les autres facteurs 20 %.
S'exprimant lors de l'atelier scientifique « Modification de la loi foncière : création de terres pour le tourisme » le matin du 19 octobre, le Dr Can Van Luc, économiste en chef du BIDV et directeur de l'Institut de formation et de recherche du BIDV, a également souligné qu'actuellement, la politique de priorisation et d'augmentation des investissements dans les infrastructures touristiques a été systématiquement dirigée dans de nombreux documents du Parti et de l'État ainsi que de l'industrie.
Le Dr Can Van Luc a pris la parole lors de l’atelier.
Cependant, ces politiques ne se sont pas encore traduites en solutions unifiées, révolutionnaires et spécifiques pour développer les infrastructures touristiques de manière synchrone et durable.
M. Luc a déclaré que les politiques préférentielles pour l'industrie du tourisme n'ont pas été clairement spécifiées dans un certain nombre de lois et de règlements connexes ; le cadre juridique pour l'attribution des terres pour les projets de développement touristique présente encore de nombreuses lacunes et les réglementations sur l'octroi et le transfert de la propriété foncière et des actifs attachés aux terrains commerciaux et aux services touristiques (condotels, shophouses, etc.) sont encore incomplètes et incohérentes.
En fait, ces derniers temps, M. Luc a estimé que l'industrie touristique du Vietnam a connu de fortes avancées en matière de développement avec de nombreuses réalisations encourageantes, mais qu'elle n'est toujours pas à la hauteur de son potentiel.
« L'industrie du tourisme présente encore de nombreuses lacunes et limitations, notamment en matière d'infrastructures de services touristiques, qui doivent être rapidement surmontées afin que le Vietnam puisse figurer parmi les 30 premiers pays les plus compétitifs au monde en matière de tourisme d'ici 2030, comme le prévoit l'objectif », a déclaré M. Luc.
Il faut changer le mécanisme d'accès à la terre
Afin de surmonter les limitations et de développer l'industrie du tourisme dans les temps à venir, le Dr Can Van Luc estime qu'il est nécessaire d'avoir une pensée innovante et un consensus fort de l'ensemble du système politique, du niveau central au niveau local, des ministères, des départements fonctionnels, ainsi que de l'industrie du tourisme elle-même pour surmonter rapidement les difficultés et les défis actuels, profiter des opportunités et des tendances, et se rétablir rapidement et se développer rapidement et durablement à l'avenir.
M. Luc a ensuite formulé trois recommandations concernant la loi foncière (modifiée). Premièrement, le projet de loi foncière (modifié) devrait envisager de compléter le mécanisme d'attribution et de location des terres par la récupération de terres pour des projets de développement touristique, de divertissement et de loisirs à grande échelle ou à investissement total, en particulier les projets touristiques dans les zones difficiles, les zones montagneuses, les zones frontalières, les îles, etc.
Deuxièmement, il est nécessaire d’envisager d’ajouter un mécanisme de location et de transfert du droit d’utilisation des terrains commerciaux et de services pour le développement touristique à l’article 121 du projet de loi foncière (modifié) pour aider à éliminer les goulots d’étranglement dans le secteur de l’immobilier touristique et de villégiature.
Enfin, la légalisation, accompagnée de sanctions accrues contre les cas de violations intentionnelles des lois sur l’urbanisme et l’investissement dans le développement touristique, vise à limiter la spéculation, le gaspillage et les conflits fonciers.
M. Nguyen Hong Chung - Président de DVL Ventures et Vice-président du Hanoi Real Estate Club.
M. Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures et vice-président du Hanoi Real Estate Club, a également apporté ses idées en proposant des réglementations sur la création de terrains pour le tourisme dans le projet de loi foncière (modifié).
M. Chung a ainsi souligné que les investisseurs dans les projets de tourisme touristique rencontrent de grandes difficultés d'accès au foncier. Il a ajouté que les projets qui ne sont pas soumis à l'acquisition foncière par l'État, mais qui sont mis en œuvre par le biais de transferts, de locations de droits d'usage et d'apports de capitaux sous forme de droits d'usage, sont très complexes.
Car, actuellement, la loi ne dispose pas de mécanisme ni de politique spécifique pour encourager et soutenir les investisseurs dans le processus de négociation avec les propriétaires fonciers.
Les projets de développement touristique ont été inclus dans la liste des acquisitions foncières par l'État dans la loi foncière de 2003. Le décret 84 de 2007 a également légalisé le tourisme comme secteur économique clé et éligible à l'acquisition foncière par l'État. Cependant, dans la loi foncière de 2013, cette disposition a été supprimée.
Pour que le tourisme devienne véritablement un secteur économique de premier plan, comme le propose la résolution 18 du Bureau politique, M. Chung a déclaré que la nouvelle loi foncière devait prévoir une réglementation spécifique sur les terrains touristiques. Parallèlement, des politiques et des mécanismes véritablement transparents en matière de foncier, de fiscalité, d'investissement, etc., sont nécessaires au développement du tourisme.
« Le développement économique à chaque étape a des priorités différentes. Une fois le tourisme identifié comme fer de lance, des projets touristiques tels que des parcs d'attractions, des zones de divertissement, des complexes polyvalents, etc. doivent être ajoutés à la liste des terres que l'État récupèrera pour le développement socio-économique », a déclaré M. Chung.
Partageant le même point de vue, Maître Nguyen Van Dinh - Expert juridique en immobilier a exprimé son accord avec l'idée d'ajouter au projet le cas de récupération de terres pour mettre en œuvre des projets purement touristiques, de divertissement et de loisirs sans fonctions de logement.
M. Dinh a déclaré que si les réglementations sont maintenues telles que dans le projet de loi actuel, la mise en œuvre des projets touristiques clés sera bloquée, entraînant ainsi des conséquences de terrains résidentiels inutilisés, gaspillant des ressources ; ou s'ils sont utilisés, ils formeront une fonction résidentielle dans le cadre du projet touristique, et les résidents à long terme vivant dans le projet réduiront le niveau de luxe d'un projet touristique de villégiature .
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