La loi foncière va faire entrer le marché immobilier de Hanoi dans un « nouveau cycle »

Le segment des appartements reçoit une attention soudaine du marché de Hanoi

Au premier semestre 2024, le segment du logement demeure un pôle d'attraction du marché immobilier. Le segment des appartements a enregistré un regain d'intérêt, entraînant une forte hausse des prix des biens sur le marché secondaire.

Le rapport T2/2024 de Savills Vietnam montre que depuis 2020, le prix primaire moyen a augmenté de 18 % par an, tandis que le prix secondaire a augmenté de 14 % par an.

D'ici mi-2024, le prix de vente des appartements atteindra 65 millions de VND/m², en hausse de 10 % par rapport au trimestre précédent et de 24 % par rapport à l'année précédente. Savills n'a enregistré aucune nouvelle offre inférieure à 45 millions de VND au deuxième trimestre 2024.

L'offre limitée et le déséquilibre des produits sont considérés par Savills Vietnam comme les principales raisons conduisant à la forte augmentation continue des prix de vente du segment des appartements.

Source : Rapport d'aperçu du marché Savills 6 mois/2024.

Au deuxième trimestre 2024, l'offre neuve a diminué de 34 % en glissement trimestriel et de 25 % en glissement annuel, pour atteindre 2 697 unités. L'offre primaire a diminué de 20 % en glissement trimestriel et de 49 % en glissement annuel, pour atteindre 10 317 unités.

La majorité des transactions d'appartements enregistrées au cours des 6 premiers mois de l'année concernaient le segment des appartements de classe B. La classe B représentait 96 % du total de 5 085 unités vendues.

Ce segment offre un service de qualité qui répond aux besoins de la vie quotidienne, aidant les acheteurs à équilibrer les coûts d’achat d’une maison et la qualité de vie.

Mme Do Thi Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a déclaré : « Par rapport à la même période de l'année dernière, le prix moyen des appartements sur le marché secondaire a augmenté de 25 %, même les segments de classe B et de classe C ont enregistré une augmentation de 27 % à 29 % ».

Le segment des villas se redresse lentement

Concernant le segment des villas/maisons de ville, le rapport de Savills montre des signes de reprise lente.

Au cours des six premiers mois de l'année, le nombre de transactions dans le segment des villas/maisons de ville a diminué de 40 % en glissement trimestriel, bien qu'il ait augmenté de 5 % en glissement annuel, atteignant 111 unités, le taux d'absorption trimestriel n'étant que de 18 %. Le taux d'absorption de l'offre neuve s'est établi à 48 %, en baisse de 15 points de pourcentage en glissement trimestriel et de 3 points de pourcentage en glissement annuel.

La majorité des transactions primaires ont été enregistrées dans le district de Ha Dong avec 61%, grâce à des projets d'infrastructure en voie d'achèvement tels que la rue Le Quang Dao, qui devrait être opérationnelle au quatrième trimestre 2024. Les districts de Hoang Mai et de Thuong Tin ont suivi avec respectivement 14% et 9%.

Mme Do Thi Thu Hang - Directrice principale, Département de conseil et de recherche, Savills Hanoi.

Mme Hang a expliqué : « Le segment des villas et maisons de ville ne montre aucun signe de reprise. Les prix ont fortement augmenté, mais la liquidité est insuffisante. Parallèlement, les marchés voisins bénéficient toujours d'une offre neuve à des prix compétitifs, et la demande d'achat est plus forte. »

Plus précisément, l'offre de villas dans les nouveaux projets reste abondante. Selon le rapport de Savills, l'offre a atteint 128 unités, en hausse de 38 % par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 2 % sur un an.

La nouvelle offre provient de deux projets existants à Ha Dong : An Quy Villa avec 54 villas, tandis qu'An Lac Green Symphony à Hoai Duc compte 12 nouvelles maisons de ville et Him Lam Thuong Tin compte 11 nouvelles maisons de commerce.

L'offre primaire a atteint 608 unités provenant de 16 projets, en baisse de 9 % en glissement trimestriel et de 24 % en glissement annuel. Les villas ont dominé l'offre primaire avec 39 % en raison de nouvelles offres au cours du trimestre.

Au cours des 6 premiers mois de l'année, les prix primaires des villas dans les projets ont augmenté de 9%, atteignant 178 millions de VND/m2 de terrain.

Les prix des maisons de ville ont chuté de 2 % en glissement trimestriel pour atteindre 188 millions de VND par mètre carré, principalement en raison de la vente des unités à prix élevé et de la présence uniquement d'unités à prix inférieur.

Les prix des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % par trimestre, atteignant 288 millions de VND/m² de terrain.

Le droit foncier soutient le marché immobilier

Selon Mme Hang, le marché immobilier de Hanoi devrait entrer dans un « nouveau cycle » car la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières sont officiellement entrées en vigueur plus tôt que le 1er août.

« Lorsque la loi entrera en vigueur plus tôt, de nombreux problèmes du marché seront résolus et les impacts se feront sentir plus rapidement.

Par exemple, le problème de l'offre limitée dans de nombreuses localités. Lorsque l'offre est limitée, le choix des consommateurs est réduit, ce qui entraîne une instabilité des prix et une tendance à la hausse. Résoudre ce problème aura un impact positif sur le marché général.

Toutefois, il convient également de noter que même si la loi entrera bientôt en vigueur, il faudra du temps pour résoudre le problème de l'offre limitée, car les projets attendent actuellement des documents d'orientation", a déclaré Mme Hang.

Mme Hang a souligné que les prix actuels des segments du logement sont élevés, ce qui affecte grandement les décisions d’investissement et la liquidité du marché.

Au fur et à mesure que les directives seront progressivement publiées, les prix devraient devenir plus stables et les intérêts des gens seront mieux assurés, par exemple, les conditions et réglementations pour la vente des produits seront formées à l'avenir.

Les projets non approuvés auparavant auront une base de résolution, et de nombreux autres problèmes pourront être résolus, notamment le calcul des frais d'utilisation du sol, le bail foncier et le développement de logements sociaux...

La loi foncière contribuera à stabiliser les prix de l’immobilier et à mieux garantir les intérêts des citoyens.

L'adoption rapide de la loi devrait également apporter un soutien rapide au marché, avoir un impact positif sur la psychologie des acheteurs et des investisseurs, les aidant à être plus confiants dans leurs décisions et leurs plans commerciaux et de développement dans un avenir proche, selon les experts.

En règle générale, la Loi sur l'immobilier stipule également que les investisseurs ne sont autorisés à collecter des dépôts que s'ils ne dépassent pas 5 % de la valeur du bien. De plus, ces dépôts ne sont autorisés que si les maisons et les travaux de construction remplissent toutes les conditions de mise en exploitation, conformément aux dispositions de la Loi sur l'immobilier de 2023.

Cela permet de protéger les acheteurs du risque d’appropriation de capitaux avant d’avoir terminé les procédures juridiques nécessaires, leur donnant ainsi plus de temps pour préparer leurs finances.

Dans le même temps, cette réglementation contribue à créer davantage de confiance dans les transactions du marché.

De plus, dans les temps à venir, avec le fonds foncier, les projets et l'offre limités dans le centre-ville, la tendance à se déplacer vers les banlieues continuera de se faire sentir fortement, affectant à la fois les segments des appartements et des villas/maisons de ville.

Pour les appartements, la demande provient principalement de la classe moyenne. Les biens immobiliers à moins de 3 milliards d'euros sont accessibles à cette tranche de prix, alors que le marché de Hanoï offre peu d'options dans cette gamme de prix.

Les acheteurs ont donc envisagé des projets situés dans les banlieues telles que Nam Tu Liem, Ha Dong et Gia Lam, qui fournissent jusqu'à 93 % de l'offre de ce segment.

Pour les villas/maisons de ville, d’ici fin 2024, 13 projets offriront un total de 2 951 unités.

De même, pour les villas/maisons de ville, d'ici fin 2024, 13 projets offriront un total de 2 951 unités, dont la plupart se situeront dans le district de Dong Anh, qui représentera 34 % de l'offre future. Suivent le district de Ha Dong avec 19 % et le district de Hoai Duc avec 16 %.

En évaluant cette tendance, Mme Hang a expliqué : « Dans ce contexte, la ville est obligée d'investir dans le développement des infrastructures autour de la ceinture, pour réduire la charge sur le centre-ville et disperser la population vers la périphérie.

Actuellement, de nouvelles zones urbaines apparaissent dans des zones éloignées du centre, avec des investissements en services publics synchrones et de qualité, avec un nombre croissant de transactions, ce qui rend les gens plus ouverts à déménager dans ces zones.

La demande vient également de personnes qui peuvent travailler à distance, qui n'ont pas besoin de beaucoup de déplacements mais qui peuvent néanmoins bénéficier de services publics synchrones et d'une bonne infrastructure paysagère.

Selon l'annonce du Département des Transports de Hanoi, 11 projets d'investissement dans la construction de la circulation sont actuellement prévus pour démarrer à Hanoi. 13 ministères et agences centraux seront relocalisés en dehors du centre-ville, concentrés dans les zones du lac de l'Ouest et de Me Tri.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm