Les transactions stagnent mais le prix de vente des appartements à Hanoi continue d'augmenter comme « possédé »

(Dan Tri) - Selon les experts, la hausse continue des prix des appartements a contraint les gens à suspendre temporairement leurs projets d'achat. Cependant, les prix des appartements continuent d'augmenter malgré les difficultés de transaction.

Les acheteurs de maisons en difficulté face à la tempête des prix

Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri , au cours du mois dernier, le prix de vente des appartements à Hanoi a continué à maintenir une tendance à la hausse.

Une maison de 64 m² avec deux chambres, située dans le projet Vinhomes Smart City, a été mise en vente mi-octobre pour environ 4,2 milliards de VND. À ce jour, son prix a continué d'augmenter pour atteindre 4,6 milliards de VND.

Dans le projet Thang Long numéro 1, un appartement de 87 m² avec deux chambres était en vente début octobre pour 5,7 milliards de VND. Cependant, son prix a été augmenté à 6 milliards de VND.

Selon les données d'une unité de recherche, le prix de vente moyen des appartements principaux sur l'ensemble du marché de Hanoi a considérablement augmenté, passant de 40 millions de VND/m2 début 2022 à environ 72 millions de VND/m2 au troisième trimestre de cette année.

En particulier, le prix moyen des projets nouvellement ouverts au cours de ce trimestre a atteint environ 70 millions de VND/m2 (hors TVA et frais d'entretien), car l'offre d'appartements nouvellement ouverts au cours du trimestre a été principalement enregistrée comme segments haut de gamme et de luxe, représentant 100 % de la part de marché.

Ayant besoin d'acheter une maison, M. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) a déclaré que depuis trois mois, sa famille visite de nombreux appartements dans les districts de Nam Tu Liem et Ha Dong. Avec 3 milliards de VND, M. Ngu envisage d'acheter un appartement d'environ 65 à 70 m², conçu avec deux chambres. Mais plus il cherche, plus il a l'impression d'être pris dans une « matrice des prix des appartements ».

« Le même appartement invendu, mais le prix proposé par le propriétaire est encore plus élevé qu'avant. Par exemple, une maison de 68 m² à My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoï) était proposée à la vente en septembre pour environ 3,3 milliards de VND. La même maison est actuellement proposée à 3,7 milliards de VND », a-t-il déclaré. Alors que les prix des appartements fluctuent constamment, M. Ngu a temporairement suspendu son projet d'achat et attend que les prix baissent.

Comme l'a dit M. Tran Van Cuong (de Bac Giang ), ces deux derniers mois, sa famille a visité de nombreux logements dans des résidences à Hanoï. Cependant, M. Cuong a été choqué car le prix de vente de l'appartement proposé par le propriétaire ne cesse d'augmenter.

Certaines personnes ont abandonné leur projet d’achat d’une maison parce que le prix demandé a augmenté rapidement (Illustration : Tran Khang).

Il y a dix jours, le propriétaire d'un appartement de 72 m², avec deux chambres, dans le district de Hoang Mai (Hanoï), a proposé à M. Cuong un prix de 4,3 milliards de VND, soit 60 millions de VND/m². Cependant, le propriétaire de cet appartement a récemment informé M. Cuong que le prix avait augmenté à 4,7 milliards de VND.

« La hausse rapide des prix des appartements m'amène à me demander si je dois acheter maintenant ou attendre que la situation se stabilise. Si j'achète maintenant, les prix pourraient encore baisser, car ils ont déjà beaucoup augmenté auparavant. Si je n'achète pas, je crains que les prix des appartements continuent d'augmenter », a-t-il déclaré.

Selon les données d'une étude de marché, le prix de vente moyen des appartements à l'échelle nationale au premier trimestre 2021 était de 35 millions de VND/m². Au troisième trimestre 2024, il a atteint 51 millions de VND/m². Ainsi, en quatre ans, les prix des appartements ont augmenté de 45 %, soit plus de 10 % par an.

Pourquoi les prix des appartements sont-ils « élevés » ?

L'expert immobilier Nguyen Quoc Anh a déclaré que de nombreuses raisons expliquent la forte augmentation des prix du segment des appartements.

Premièrement, le marché immobilier est cyclique. Plus précisément, les prix des appartements augmentent en raison de la phase de reprise du marché. Mi-2024, cette unité avait déjà prédit la reprise de chaque type de bien immobilier, les premiers à se redresser étant les biens résidentiels.

Après avoir traversé une période difficile, la psychologie des investisseurs sur le marché immobilier est très fragile. Ce qui les effraie le plus, ce n'est pas la baisse des prix, mais la crainte d'un produit illiquide. C'est pourquoi les investisseurs recherchent désormais des biens bénéficiant d'un statut juridique sûr, générant des flux de trésorerie et pouvant au moins être loués, comme des appartements.

La deuxième raison est que l'offre n'a pas répondu à la demande du marché, alors que la demande est très forte. Par exemple, à Hanoï, environ 100 000 à 170 000 nouveaux appartements sont nécessaires chaque année, alors que l'offre du début de l'année ne répond qu'à environ 30 000 unités, et qu'elle n'atteindra qu'environ 10 000 unités en 2023.

Parallèlement, la densité de population des zones urbaines est très élevée. Certains pays comme la Corée et la Chine, bien que dotés de bons réseaux de transport permettant de se déplacer facilement dans toutes les provinces et villes, vivent et travaillent encore majoritairement dans les grandes villes. Le Vietnam ne fait pas exception. Acheter un logement dans les grandes villes n'a jamais été simple. Avec la concentration démographique croissante, les prix sont très difficiles à baisser.

De plus, les produits immobiliers se concentrent de plus en plus sur les segments haut de gamme. Début 2020, le segment haut de gamme et supérieur (prix supérieur à 55 millions de VND/m²) ne représentait qu'environ 6 % de l'offre totale. Au troisième trimestre de cette année, cette part était d'environ 60 %.

Selon l'expert, dans un contexte de faible offre sur le marché, après avoir résolu les problèmes juridiques et lancé les produits, les investisseurs se concentrent principalement sur le segment de milieu de gamme et supérieur (prix supérieurs à 35 millions de VND/m2).

« Il faut beaucoup de temps pour lancer un projet, alors que les prix des terrains continuent d'augmenter chaque jour, il est donc logique que les investisseurs décident de lancer des appartements à des prix moyens et supérieurs », a déclaré M. Quoc Anh.

Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Duong Tam).

La troisième raison est le facteur psychologique du marché. Plus précisément, lorsque le prix des appartements n'a pas beaucoup augmenté, les gens ont tendance à attendre une baisse. Mais lorsqu'ils constatent une hausse de 10 à 20 %, tout le monde se précipite pour acheter, craignant une hausse continue. Cela crée un choc psychologique supplémentaire, provoquant un rebond du marché.

« En fait, le marché a été très dynamique l'année dernière. Cela s'explique également par l'impatience des gens qui attendent la baisse des prix des appartements », a conclu M. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a estimé que les prix des appartements ont connu une hausse inhabituelle ces derniers temps, notamment à Hanoï. Ce phénomène est certainement influencé par des groupes d'intérêt, alors que le contexte économique, le marché et les revenus de la population ne se sont pas encore redressés.

« Les prix de l'immobilier augmentent, mais il n'y a pas de transactions. Il pourrait s'agir d'une ruse d'un groupe d'investissement aux intentions obscures », a déclaré M. Dinh avec franchise.

Selon lui, ces groupes d'intérêts sont en mesure de gonfler les prix en exploitant la pénurie d'appartements. Ces dernières années, aucun nouveau projet n'a été approuvé pour un permis d'investissement. Les projets sur le marché sont principalement des projets anciens, qui sont régulièrement achetés et revendus. L'offre est à la fois insuffisante et de mauvaise qualité, l'offre destinée aux personnes à faibles revenus est très limitée et la structure du produit est inadaptée.

De plus, la plupart des nouvelles offres continuent d'être réalisées avec des normes de qualité élevées, avec des coûts d'investissement et de foncier élevés, et les investisseurs s'attendent à des profits plus élevés qu'auparavant. Par conséquent, le niveau des prix des appartements primaires est très difficile à baisser. Le prix élevé des appartements sur le marché primaire a entraîné une hausse soudaine des prix sur le marché secondaire.

Actuellement, la psychologie des acheteurs de maisons a progressivement diminué alors que les prix des appartements n'ont cessé d'augmenter depuis le début de l'année.

Les transactions d'appartements ont ralenti mais devraient être difficiles à diminuer à court terme (Photo : Tran Khang).

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Property, a déclaré que récemment, les prix des appartements à Hanoï ont connu une forte hausse, principalement locale, en raison de l'écart entre l'offre et la demande. Jusqu'à présent, les prix des appartements à Hanoï ont dépassé leur pic.

« J'ai un groupe d'amis qui ont tous des revenus élevés, mais en regardant les prix actuels des appartements, ils pensent tous qu'ils sont trop élevés, pas proportionnels à la valeur et très difficiles d'accès », a-t-il déclaré.

Les prix des appartements sont trop élevés, ce qui pousse de nombreuses personnes à reporter leur projet d'achat, estimant que les prix ne sont pas raisonnables. Par conséquent, la liquidité des appartements a été très faible récemment. M. Toan prédit que d'ici la fin de l'année, les prix des appartements n'augmenteront guère. Cependant, il sera également très difficile de les voir baisser, sauf dans les cas où des personnes ayant besoin d'argent baisseront leur prix pour vendre rapidement.

Nguyen Van Dinh a déclaré que pour réduire les prix des appartements à Hanoï, il fallait accélérer la mise en œuvre des projets de logements sociaux. Il fallait réguler l'offre de manière proactive en utilisant efficacement les outils de planification, en ajustant la planification et en allouant des fonds fonciers propres supplémentaires afin d'aider les investisseurs à mettre en œuvre les projets de logements sociaux dès leur élaboration.

À long terme, pour stabiliser les prix des appartements en particulier et des logements en général, une forte participation de l'État est nécessaire. Il est notamment nécessaire de continuer à promouvoir le développement des infrastructures de transport, en réduisant les temps de trajet entre les zones périphériques et le centre-ville. L'offre en périphérie permettra de réduire les prix de l'immobilier.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm