Les transactions immobilières augmentent, en attendant le retour de l'excitation

Des gens visitent des appartements dans un projet de condominiums à Binh Duong - Photo : NGOC HIEN

Alors, quel est l'état actuel du marché immobilier ? Que faut-il retenir ?

Les taux d'intérêt baissent, les gens achètent des maisons avec audace

Ayant récemment acheté un appartement dans la ville de Thu Duc (HCMC), M. Nguyen Anh Tu (35 ans) a déclaré que récemment, lui et sa femme ont étudié de nombreux projets immobiliers à HCMC, allant même voir des projets dans la région de Binh Duong à la frontière de HCMC, mais la plupart des projets sont à des prix élevés.

Après avoir examiné les projets, M. Tu et sa femme ont décidé de choisir un endroit où vivre dans un projet de la ville d'un prix de près de 3 milliards de VND, dont 70 % de la valeur de la maison a été prêtée par la banque.

Selon M. Tu, à l'heure actuelle, le taux d'intérêt des prêts immobiliers a baissé, il peut emprunter à un taux d'intérêt de 6%/an, taux d'intérêt fixe pendant les deux premières années, ce qui a poussé M. Tu à décider de s'installer dans cette maison après plus de 10 ans de location.

« En fait, il n'y a pas beaucoup d'appartements disponibles en ce moment, mais j'ai constaté qu'au cours des deux dernières années, le nombre de projets se compte sur les doigts d'une main. Cette fois, les taux d'intérêt ont baissé et les investisseurs bénéficient également d'un soutien financier important, c'est pourquoi j'ai décidé d'acheter une maison à ce moment-là », a déclaré M. Tu.

Au lieu d'opter pour un nouvel appartement ou une maison, M. Tran Van Thao (33 ans) a opté pour un ancien appartement, également dans le quartier de Thu Duc, et a obtenu le permis de construire immédiatement après avoir finalisé la procédure d'achat. Selon M. Thao, un prêt bancaire d'un milliard de VND, assorti d'un taux d'intérêt fixe de 6 % par an sur deux ans, lui permettait de rembourser ses dettes.

S'adressant à Tuoi Tre , M. Phan Ngoc Bao An - Directeur général de Nova Lexington Real Estate JSC - a déclaré que dans le contexte où le marché immobilier ne dispose pas de beaucoup de nouveaux appartements, de nombreuses personnes ayant de réels besoins en matière de logement ont choisi d'acheter des maisons dans des projets qui ont été remis, avec une bonne qualité de construction pour résoudre immédiatement le besoin immédiat d'avoir un endroit où vivre.

Dans un bureau de notaire de la ville de Thu Duc, le 22 juin, même si c'était un week-end, il y avait encore des gens qui venaient pour notarier les procédures de transaction foncière, en particulier les transactions de transfert de terrains et d'appartements.

Mme H. (responsable de ce bureau notarial) a déclaré qu'actuellement, le nombre de personnes venant notarier des transactions foncières est légèrement supérieur à la période de marché «gelée» en 2023, mais seulement une fraction du temps avant la pandémie.

Mme H. a déclaré que ce bureau a reçu 4 000 documents notariés au cours des six derniers mois, dont un tiers sont des transactions d'achat, de vente, de transfert d'appartements, de terrains, de location de maisons...

Selon Mme H., la plupart des acheteurs de maisons aujourd'hui sont des personnes ayant de réels besoins en matière de logement, en particulier des jeunes couples dont les prix des appartements varient généralement entre 2 et 4 milliards de VND/appartement.

Projet immobilier en construction dans le 7e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Je recherche principalement une maison avec un statut légal pour y vivre

S'adressant à Tuoi Tre , M. Tran Manh Chi, directeur général adjoint de Dong Tay Property Company, a déclaré que les transactions réelles montrent que la plupart des personnes ayant de réels besoins en matière de logement, souhaitant acheter une maison pour s'installer, ont commencé à revenir sur le marché pour acheter des appartements à ce stade.

« Actuellement, les acheteurs ne s'intéressent plus aux projets immobiliers en construction qui ne disposent pas de documents juridiques standard. Par conséquent, les appartements commercialisés aujourd'hui doivent garantir une légalité totale, les investisseurs doivent également proposer des politiques de paiement flexibles et des échéanciers de paiement plus longs. Même dans certains projets où le bien a déjà été livré, les acheteurs ont encore jusqu'à 30 % du montant impayé et sont payés en retard », a déclaré M. Chi.

De même, M. Pham Trong Phu, directeur de Titanium Real Estate Management Company, a déclaré que récemment, les terrains dans certaines zones résidentielles de la ville de Thu Duc ont connu des transactions « plus chaudes » qu'auparavant.

En ce qui concerne les terrains, M. Phu a déclaré que dans certaines zones, les prix des terrains ont légèrement augmenté par rapport à avant, passant d'environ 100 à 110 millions de VND/m2 à 130 à 140 millions de VND/m2, se rapprochant de la période pré-pandémique.

En outre, M. Phu a déclaré qu'à l'avenir, les réglementations sur la division et la vente des terres seront plus strictes, les fonds fonciers pour la division et la vente des terres seront limités et les informations sur les connexions aux infrastructures seront limitées, de sorte qu'actuellement certaines zones en dehors de Ho Chi Minh-Ville telles que Nhon Trach et Long An ont également de meilleures transactions que la période « gelée ».

Parallèlement, le directeur commercial d'une société immobilière étrangère a déclaré que, dans la réalité, le Nord enregistre de meilleures transactions que le Sud, et que les projets lancés sur le marché dans cette région ne sont pas aussi bien accueillis que par le passé. Actuellement, les acheteurs sont principalement ceux qui ont de réels besoins en matière de logement ; les groupes de clients qui investissent ou « surfent » sont moins nombreux qu'auparavant.

Selon cette personne, le plus grand problème du marché immobilier à Ho Chi Minh-Ville est le manque d’offre de nouveaux projets.

Par exemple, ce groupe dispose de capitaux disponibles auprès de sa maison mère à l'étranger, prête à investir des milliards de dollars dans le développement de projets. Cependant, en raison de fonds fonciers limités, l'entreprise a cherché ces dernières années des projets de fusions-acquisitions dans la ville, avec des fonds fonciers propres, mais sans succès. Par conséquent, cette personne estime que le marché connaîtra encore des difficultés d'offre dans un avenir proche.

De même, le vice-président d'une société immobilière ayant un grand projet à Ho Chi Minh-Ville a également déclaré qu'en raison d'une faible absorption du marché, la société doit suspendre temporairement ses projets de développement de villas, de maisons de ville et d'appartements dans la zone du projet, même s'il s'agit d'un terrain propre.

« Nous essayons seulement de terminer les lotissements inachevés, et nous sommes contraints d'arrêter les nouveaux lotissements. Les clients ne sont pas prêts à dépenser des sommes importantes pour acheter des appartements de grande valeur en ce moment, et les investisseurs eux-mêmes sont confrontés à des difficultés financières et n'ont pas les ressources nécessaires pour se précipiter comme avant en cette période difficile », a-t-il expliqué.

Le marché immobilier reste difficile en raison de problèmes juridiques

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que le point le plus difficile dans le secteur immobilier est celui des problèmes juridiques qui conduisent au blocage des anciens projets et à l'absence de nouveaux projets.

Selon M. Chau, au premier trimestre 2024, un seul projet de logement commercial a été « approuvé pour la politique d'investissement en même temps que l'approbation de l'investisseur » avec une superficie de 3 647 m² et un seul ancien projet a achevé l'investissement de construction avec une échelle de 219 appartements.

Il n'existe aucun projet de logement commercial éligible pour lever des capitaux pour vendre de futurs logements et il existe 62 projets de logement commercial (anciens projets) en cours de mise en œuvre avec 28 462 appartements.

En outre, M. Chau a également déclaré qu'aucun projet de logement social n'a été approuvé pour l'investissement ou n'a obtenu de permis de construire, mais qu'un seul projet de logement social (ancien projet) a été achevé avec 242 appartements et sept projets de logements sociaux et de logements pour travailleurs (ancien projet) avec 4 996 appartements sont en cours de mise en œuvre.

« En 2024, le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville continuera de connaître un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, ainsi qu'une pénurie d'offre de logements, ce qui aura pour conséquence que les prix des logements pourraient augmenter ou rester élevés, en particulier avec le déséquilibre dans le segment des logements haut de gamme et une grave pénurie de logements commerciaux abordables et de logements sociaux », a déclaré M. Chau.

Quelle est la raison de l’augmentation des revenus des entreprises immobilières ?

Source : Bureau des statistiques de Hô Chi Minh-Ville - Compilé par : NGOC HIEN - Graphiques : N.KH.

Selon le Bureau des statistiques de Hô Chi Minh-Ville, au cours des cinq premiers mois de l'année, les revenus des autres services de Hô Chi Minh-Ville se sont élevés à 172 491 milliards de VND, en hausse de 8,6 %. Parmi eux, les revenus des activités immobilières ont été estimés à 101 814 milliards de VND, soit 59 % des revenus des autres services et en hausse de 7,4 % par rapport à la même période de l'année dernière. Auparavant, au cours des quatre premiers mois de 2024, les revenus des activités immobilières étaient estimés à 80 845 milliards de VND, en hausse de 9,8 % par rapport à la même période de l'année dernière.

S'adressant à Tuoi Tre , les représentants des bureaux de notaires ont déclaré que l'augmentation des revenus du secteur immobilier est en partie due au fait que la valeur déclarée des transactions immobilières s'est rapprochée de la valeur réelle, bien supérieure à la déclaration précédente.

Le responsable d'un bureau notarial a expliqué que par le passé, pour « éviter » de payer des impôts élevés, les transactions immobilières ne déclaraient souvent que quelques dizaines à quelques centaines de millions de VND. Or, ce n'est plus le cas aujourd'hui : toutes les transactions enregistrées dépassent 500 millions de VND. Si la déclaration est insuffisante, l'impôt sera restitué, ce qui compliquera grandement les procédures ultérieures.

Par conséquent, cette personne a déclaré que les déclarations des gens étaient plus proches du prix de vente, ce qui rendait la collecte de l'impôt plus élevée qu'auparavant.

Le marché immobilier devrait se stabiliser d'ici la mi-2025

Les prix des appartements à Hanoi ont augmenté en moyenne de 31 % au cours des six premiers mois de 2024 - Photo : NAM TRAN

Le marché immobilier montre des signes de reprise, mais selon les experts, le marché se stabilisera lorsqu'il y aura davantage de transactions d'appartements abordables et de logements sociaux.

Selon le ministère de la Construction, au premier trimestre 2024, le nombre de projets de logements commerciaux achevés à l'échelle nationale était de 10, les nouveaux projets autorisés étaient de 19, les projets éligibles à la vente de futurs logements étaient de 38 et les projets en cours de mise en œuvre étaient de 984.

Le total des transactions immobilières au premier trimestre 2024 a atteint 133 512 transactions réussies (109 066 au premier trimestre 2023).

Parmi ces transactions, 35 853 appartements et maisons individuelles ont été vendus (27 590 au premier trimestre 2023) et 97 659 terrains (81 476 au premier trimestre 2023). Le ministère de la Construction a également indiqué que le marché des appartements continue d'attirer l'attention des groupes ayant de réels besoins en matière de logement et des investisseurs à moyen et long terme.

Récupération locale

S'adressant à Tuoi Tre , M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a déclaré que le marché immobilier se redresse localement, en particulier sur le marché de Hanoi, les prix sur le marché secondaire et les projets d'appartements haut de gamme augmentent tous deux.

Le prix moyen des appartements a augmenté en raison des prix élevés des nouveaux projets haut de gamme, ce qui a entraîné une hausse du prix moyen sur l'ensemble du marché. M. Tuan a indiqué que le marché des appartements avait progressé au cours des trois premiers mois de l'année, mais pas dans une direction positive, tant du point de vue de l'offre que de la demande. De plus, la reprise du marché immobilier ces derniers temps s'est davantage concentrée dans le Nord. Outre les appartements, le marché foncier et les maisons individuelles ont également progressé dans le Nord.

Globalement, le marché immobilier ne répond pas à la demande. À Hanoï, les personnes ayant de réels besoins en matière de logement recherchent des logements à moins de 40 millions de VND/m², tandis qu'à Hô-Chi-Minh-Ville, ce segment se situe à moins de 50 millions de VND/m², mais l'offre est actuellement insuffisante.

Selon M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur de CBRE VN, l'offre du marché se limite actuellement aux appartements haut de gamme et supérieurs. Prévoyant que les appartements commerciaux ne proposeront pas de produits milieu et bas de gamme pour les prochaines années, M. Kiet a déclaré que ces derniers temps, le marché immobilier résidentiel ne proposera pas de logements de milieu et d'entrée de gamme.

Cet expert a également affirmé que ce n'est que lorsque l'offre de logements sera abondante que la demande du marché se stabilisera et que l'offre et la demande dans tous les segments seront équilibrées, alors le marché pourra se développer de manière durable.

Le marché immobilier actuel présente une tendance biaisée et déséquilibrée, privilégiant le segment haut de gamme ces dernières années. Par conséquent, le marché s'attend également à un soutien du gouvernement au développement de logements sociaux et de logements sociaux afin de créer prochainement cette offre.

Attentes en matière d'application des lois immobilières

Selon les experts, la proposition du gouvernement de permettre à trois lois relatives au marché immobilier d'entrer en vigueur à partir du 1er août, soit cinq mois plus tôt que la résolution précédente de l'Assemblée nationale, et deux clauses de l'article 200 et de l'article 210 de la loi sur les établissements de crédit sont également proposées pour entrer en vigueur plus tôt à partir du 1er août afin de garantir la cohérence et la rigueur lors de la réception des garanties des établissements de crédit, ce qui créera un nouveau couloir juridique plus transparent et plus favorable pour le marché immobilier.

Cependant, dans la réalité, l'application des lois est toujours retardée : il faut compter entre six mois et un an pour que les effets soient tangibles. De plus, les lois ne mentionnent ni l'équilibre du marché, ni l'ajustement des prix de l'immobilier, ni la réduction des taux d'intérêt des prêts ou des prix des terrains. Au contraire, les coûts des intrants des projets peuvent augmenter, ce qui rend difficile toute baisse des prix de l'immobilier.

M. Dinh Minh Tuan a également souligné que les lois ont besoin de temps pour pénétrer le marché, sans parler de la nécessité de décrets et de circulaires pour les guider. Par conséquent, à court terme, le marché manque encore d'offre. Actuellement, nous traversons une période de transition entre l'ancienne et la nouvelle législation, personne n'ose prendre de décisions, ce qui réduit l'offre et expose les projets bénéficiant d'une offre nouvelle à des prix exorbitants.

M. Tuan espère toutefois que la nouvelle loi contribuera à résoudre le problème de l'approvisionnement et à lever les obstacles juridiques aux projets, tant au Nord qu'au Sud. La réglementation sera plus claire et l'offre, à moyen et long terme, sera plus abondante.

La nouvelle loi impose également des exigences plus strictes aux investisseurs : seuls les investisseurs potentiels peuvent réaliser des projets et, parallèlement, les acquéreurs n'ont à verser qu'un apport de 5 % lors de l'achat d'un bien. La sélection des investisseurs sera améliorée et le marché se développera de manière plus saine. Il faudra toutefois attendre au moins le deuxième trimestre 2025 pour que le marché immobilier atteigne son équilibre et se développe durablement.

Vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh :
Le gouvernement soutiendra l’augmentation de l’offre de logements sociaux pour réduire les prix de l’immobilier.

La résolution 33 du gouvernement a apporté une solution globale au marché immobilier. Le gouvernement a ainsi proposé une série de solutions, telles que le perfectionnement des institutions, la promotion du logement social, la facilitation de l'accès des entreprises au capital et l'émission d'obligations pour mobiliser des capitaux pour les projets.

La solution pour le marché est disponible, décentralisée vers les localités et transparente, mais sa mise en œuvre est lente.

Augmenter l'offre de logements sociaux pour répondre aux besoins de la majorité des citadins est une solution pour accroître l'offre, réajuster la structure du parc immobilier et réduire les prix actuels. L'abondance de logements sociaux entraînera inévitablement une baisse des prix.

Dans les temps à venir, le gouvernement publiera un décret distinct sur le développement du logement social dans le sens de raccourcir les procédures d'investissement, de créer un maximum de commodité pour les investisseurs de projets de logement social dans la réalisation des procédures d'investissement, l'accès au terrain, au capital et la vente de logements sociaux.

Source : https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm