Les loyers sont de plus en plus élevés

Fin août 2024, beaucoup ont été surpris d'apprendre la fermeture de Starbucks, son restaurant le plus haut de gamme de Hô-Chi-Minh-Ville, situé au 11-13 Han Thuyen, dans le 1er arrondissement, après sept ans d'exploitation et une fréquentation constante. Ce qui a le plus choqué, c'est que Starbucks a restitué cet espace après l'expiration du contrat et que le propriétaire a augmenté le loyer de 700 à 750 millions de VND par mois, soit environ 9 milliards de VND par an.

Course pour payer les terrains de premier choix

Pour les hommes d'affaires et ceux qui travaillent dans le secteur de la location immobilière, le prix de location des locaux ci-dessus n'est pas trop élevé.

En réalité, d'autres locaux, dans la même rue Han Thuyen ou dans les rues voisines, affichent des loyers bien plus élevés. Par exemple, les locaux de %Arabica Coffee, une célèbre chaîne de cafés japonaise ouverte il y a quelques mois, coûtent pas moins de 700 millions de VND par mois.

Un emplacement privilégié au centre de Hô-Chi-Minh-Ville est vacant depuis de nombreuses années. Photo : PHAM DINH

Cependant, ces locaux ultra-haut de gamme sont réservés aux entreprises ayant leur propre stratégie. Pour celles qui ne cherchent qu'à réaliser des bénéfices en vendant des produits et des services, la survie sera très difficile.

Quelques mois avant la fermeture de Starbucks Han Thuyen, plusieurs grandes marques, telles que Highlands Coffee, ont réintégré les locaux situés à l'angle des rues Nguyen Du et Pasteur ; le restaurant YEN Sushi a fermé sa succursale du 8 Dong Khoi. La boutique de bagages et de sacs à main MIA a également réintégré les locaux situés à l'intersection de Phu Dong il y a quelques mois. Ces locaux, dont le loyer s'élevait à 700 millions de VND par mois, ont été cédés à quatre grandes marques en seulement cinq ans.

Français En fait, le fait que les locaux soient chers et que les entreprises ne puissent pas se les permettre dans un contexte de difficultés économiques et soient obligées de les retourner n'est pas un phénomène nouveau mais se produit depuis le début de la pandémie de COVID-19 en 2020 jusqu'à aujourd'hui. Selon le journaliste du journal Nguoi Lao Dong, jusqu'à présent, il existe encore de nombreux locaux le long des rues animées du centre de Hô-Chi-Minh-Ville tels que Nguyen Hue, Le Loi (District 1), Vo Van Tan (District 3), Nguyen Trai (District 5), Nguyen Van Linh (District 7), Phan Xich Long (District de Phu Nhuan) ... sont dans un état de « portes fermées » sans locataires ou ont été loués mais restent fermés.

La rue Le Loi (1er arrondissement), longue d'environ 550 m, est l'une des plus belles rues du centre de Hô-Chi-Minh-Ville. Elle croise des rues « dorées » comme Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia et Nguyen Hue. Elle compte actuellement une quinzaine de locaux vacants. Mme Nguyen Hanh, gérante d'une boutique de souvenirs dans cette rue, explique que la fermeture de nombreux commerces avoisinants est due à l'incapacité de payer le loyer, qui s'élève à 25-30 millions de VND par jour, soit 800-900 millions de VND par mois ; sans compter les frais de personnel, les impôts et le capital. Certains commerçants n'ont pas anticipé la situation initiale et ont loué à un prix exorbitant, ce qui les a conduits à ne pas pouvoir couvrir leurs dépenses et à devoir fermer et louer ailleurs, même s'ils n'étaient installés que pour quelques mois.

« Bijouteries, célèbre chaîne de thé au lait PL, agences de voyages … faute de pouvoir payer le loyer, ils ont reloué leurs locaux les uns après les autres. Jusqu'à présent, personne n'a osé relouer, car les prix sont trop élevés. Je demande également au propriétaire de baisser le loyer, car il y a beaucoup de touristes mais peu d'acheteurs. Je ne sais pas s'ils tiendront jusqu'à l'année prochaine », s'inquiète Mme Hanh.

M. Hoang Thanh, courtier immobilier pour la maison située au 48, rue Le Loi, composée d'un rez-de-chaussée et d'un étage, a déclaré que le propriétaire proposait un prix de 12 000 USD/mois (près de 300 millions de VND), à condition de verser un acompte de quatre mois, de payer deux mois d'avance et de payer un loyer d'au moins deux ans. Il convient de noter que cette maison est vacante depuis plus d'un an, suite à la disparition de la boutique de montres TT, mais que le propriétaire a refusé de baisser le loyer.

« Si les clients souhaitent louer un espace sur la rue Le Loi pour leurs activités ou pour promouvoir leur marque, ils doivent bien réfléchir, car le prix est très élevé, entre 10 000 et 12 000 USD par mois. Nombre d'entre eux ne peuvent pas se permettre ce loyer et doivent accepter de perdre leur dépôt de plusieurs centaines de millions de VND », a expliqué M. Thanh.

La rue Nguyen Trai (5e arrondissement) était autrefois connue comme la « rue de la mode » de Ho Chi Minh-Ville, avec des centaines de boutiques vendant des chaussures, des vêtements, des sacs à main, des chapeaux, des lunettes... Cependant, en raison d'une activité morose et de loyers exorbitants, de nombreuses personnes ont installé des pancartes pour liquider des marchandises et transférer des locaux.

Mme Pham Ngoc, représentante de la boutique de vêtements de maternité MDL, a déclaré vouloir transférer un espace de 14,5 m², d'une surface utile de 35 m², comprenant un étage, un rez-de-chaussée et un petit entrepôt, pour un loyer de 60 millions de VND/mois, soit un prix de transfert de 259 millions de VND (climatisation, éclairage, enseigne, dépôt de garantie inclus) afin de le réorienter vers un autre secteur d'activité. « Les ventes de vêtements sont en baisse, tandis que le loyer est élevé et inadapté au marché. Après de nombreuses négociations infructueuses, j'ai décidé de le transférer », a expliqué Mme Ngoc.

Mme Ha Phuong, propriétaire de la boutique de mode NN située à proximité, a également déclaré devoir liquider tous ses biens et louer les 80 m² du rez-de-chaussée pour cause de « retraite ». Le loyer actuel est de 45 millions de VND par mois et le locataire doit louer pendant au moins un an, avec un dépôt de garantie de deux mois. Il économisera ainsi sur les étagères et les comptoirs… Cependant, selon les recherches, Mme Phuong a arrêté de vendre et a restitué les locaux, car le propriétaire a refusé de baisser le prix pour soutenir l'entreprise, tout en l'augmentant régulièrement chaque année.

Mieux vaut le laisser vide que de baisser le loyer !

En tant que locataire, Mme Le Thi Tu Uyen, spécialisée dans la vente de biens de consommation écologiques et d'aliments sains, a déclaré avoir loué un local pour 20 millions de VND par mois rue Nguyen Hue, dans le 1er arrondissement, mais l'avoir fermé après seulement trois mois malgré la perte de sa caution. Car, malgré la forte affluence, cette rue est principalement fréquentée par des jeunes, des consommateurs aux moyens d'achat modérés, et les revenus générés ne suffisent donc pas à couvrir les dépenses.

Par la suite, Mme Uyen s'est concentrée sur le développement de son réseau en ligne et a constaté qu'il lui suffisait de dépenser environ 200 000 VND par jour, soit environ 6 millions de VND par mois en publicité, pour atteindre environ 40 000 personnes. Avec un taux de conversion de 0,5 %, le magasin enregistrait 200 commandes par mois. Grâce à l'intelligence artificielle (IA), la boutique en ligne peut atteindre des clients partout et avec précision, ce qui lui permet de convertir efficacement en commandes. « Le prix actuel des espaces de vente est excessivement élevé. Le développement du réseau en ligne réduira considérablement le loyer et lui permettra de retrouver progressivement sa valeur réelle », a prédit Mme Uyen.

Récemment, une chaîne de magasins d'alimentation haut de gamme de Hô-Chi-Minh-Ville a fermé son premier magasin, ouvert depuis plus de dix ans, rue Nguyen Dinh Chieu, dans le 3e arrondissement, en raison d'une « demande d'augmentation de prix déraisonnable » du propriétaire. Le fondateur de l'enseigne a expliqué que le local, d'une superficie de moins de 40 mètres carrés, était très vétuste, que le climatiseur tombait souvent en panne et était mouillé par la pluie, et qu'il était difficile à rénover car le mur était mitoyen avec le magasin voisin. Le loyer s'élevait à 60 millions de VND par mois.

Après plus de trois mois de fermeture, le magasin d'alimentation susmentionné est toujours en location et n'a trouvé aucun nouveau client. « Compte tenu du prix de location et de l'état des locaux, seuls les grands groupes disposant de moyens importants pour la promotion de leur marque ou les entrepreneurs « auto-consommateurs » peuvent se permettre de louer, tandis que les commerces classiques ne peuvent pas se permettre ce prix », a commenté le représentant de cette chaîne de distribution.

Hoang Tung, expert du secteur de la restauration et des boissons et président de F&B Investment & FoodEdu Academy, a déclaré que malgré la croissance rapide du commerce en ligne, sa contribution au chiffre d'affaires reste négligeable, la majeure partie provenant encore des canaux physiques. Par conséquent, les locaux commerciaux conservent une place importante dans le secteur de la restauration et des boissons. « Non seulement les loyers des emplacements de choix augmentent en raison de la rareté, l'offre étant inférieure à la demande, mais les prix des locaux commerciaux classiques affichent également une tendance à la hausse », a-t-il ajouté.

M. Tung a expliqué que, selon la convention, le propriétaire a toujours le dessus lorsqu'il exige des clients un acompte, un paiement anticipé et une augmentation annuelle ou périodique du prix pour compenser l'inflation. La plupart des propriétaires bénéficient d'une bonne situation financière, ce qui leur permet de laisser le logement vacant pendant six mois à un an pour maintenir le prix, déterminés à ne pas baisser le loyer. « Concernant les locaux, maintenir le loyer est une bonne chose, mais il y a peu d'espoir de le réduire. Les propriétaires de commerces de bouche doivent en tenir compte dans leurs coûts avant de démarrer leur activité », a conseillé M. Tung.

Pendant ce temps, M. Nguyen Hong Hai, président de VNO Investment and Development Joint Stock Company - spécialisée dans la location et la sous-location de maisons et de locaux - a déclaré que la raison pour laquelle les entreprises ferment et restituent les locaux n'est pas nécessairement à cause du prix de location, mais peut-être qu'elles n'en ont plus besoin ou se rendent compte que la situation commerciale n'est pas réalisable à l'avenir.

De beaux locaux toujours recherchés

Selon un expert du secteur de la restauration, parmi les chaînes de café et de boissons qui investissent massivement dans des emplacements de choix, on trouve Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland… Cependant, parmi celles-ci, Katinat Coffee & Tea et Phe La appartiennent au même propriétaire. L'objectif de l'investisseur qui développe fortement la chaîne à ce stade est peut-être de vendre des actions ou pour un autre objectif ; elle ne peut donc pas être comparée aux marques qui cherchent à générer des profits normaux.

En fait, dans les zones où l'espace est rare, le prix des loyers augmente, mais diminue rarement. En général, les beaux espaces du centre du District 1, ou l'espace de la rue Han Thuyen que Starbucks vient de racheter, ou encore celui du rond-point Ho Con Rua… sont toujours à la recherche de grandes enseignes et chaînes de restauration à louer.

Source : https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm