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| L'immobilier reste l'un des marchés les plus importants pour investir actuellement. Sur la photo : Perspective de l'aménagement du quartier urbain de Green Garden. (Source : Green Garden) |
Aucune interdiction de prêter pour acheter un futur logement
En réponse aux inquiétudes concernant l'interdiction des prêts pour les futurs achats de logements, un représentant de la Banque d'État a déclaré que la circulaire 22/2023/TT-NHNN modifiant la circulaire 41/2016/TT-NHNN, en vigueur à compter du 1er juillet 2024, réglementant les ratios d'adéquation des fonds propres des banques et des succursales de banques étrangères, ne restreint pas le droit d'acheter de futurs logements.
Plus précisément, la circulaire 22 ne modifie pas la réglementation sur les prêts pour ce type de logement, ni ne limite les droits des organisations et des particuliers à acheter de futurs logements.
Selon la réglementation en vigueur, les prêts destinés à l'acquisition et à la réalisation de projets immobiliers garantis par le bien immobilier lui-même, le projet issu du prêt, sont définis comme des prêts garantis par un bien immobilier. Les prêts hypothécaires doivent remplir les conditions suivantes : le remboursement de la dette ne provient pas des revenus locatifs du bien issu du prêt ; le bien est prêt à être livré conformément au contrat de vente ; le bien issu du prêt doit être évalué indépendamment.
En conséquence, les prêts pour l'achat de biens immobiliers et de logements ainsi que les prêts hypothécaires utilisant des actifs futurs appliquent un coefficient de risque de 30 % à 120 % en fonction du ratio prêt/valeur (LTV), qui est calculé comme le rapport entre le solde du prêt et la valeur de la garantie.
Selon le représentant de la Banque d'État, la nouvelle circulaire réduit le coefficient de risque des prêts destinés à l'acquisition de logements sociaux par rapport aux prêts destinés à l'acquisition de biens immobiliers et autres logements. Ainsi, les prêts destinés à l'acquisition de logements sociaux seront classés avec un coefficient de risque plus faible lors du calcul du ratio de sécurité du capital des banques. Cette mesure vise à créer une marge de manœuvre et à encourager les banques à octroyer des prêts destinés à l'acquisition de logements sociaux conformément aux politiques et projets du gouvernement .
En outre, la circulaire 22 réduit également le coefficient de risque pour les prêts destinés au financement de projets immobiliers dans les parcs industriels de 200 % à 160 %. Les prêts destinés au développement agricole et rural sont également soumis à un coefficient de risque de 50 %.
En ce qui concerne la réglementation sur les prêts immobiliers et autres logements, la Banque d'État a affirmé qu'elle reste inchangée par rapport à avant.
Conformément à la nouvelle réglementation de la Banque d'État, la condition des maisons achevées selon le contrat d'achat de maison ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires au logement (qui sont soumis à un coefficient de risque inférieur à celui des autres créances garanties par des biens immobiliers).
Dans le cas où une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter une future maison et hypothèque la future maison, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier tel que prescrit dans la clause 10, article 2 de la circulaire 41 et le coefficient de risque correspondant tel que prescrit dans la clause 10, article 9 de la circulaire 41 sera appliqué.
Ainsi, la Banque d'État affirme que ce règlement ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs et n'est pas contraire aux réglementations en vigueur (droit civil, droit du logement, droit des affaires immobilières, droit de l'investissement 2020, loi sur les établissements de crédit 2024).
Des prix d'appartements exorbitants
Selon le ministère de la Construction , au quatrième trimestre 2023, selon les données compilées à partir des rapports des localités et des informations d'enquête des organismes d'études de marché, les prix des appartements continueront d'augmenter dans les deux grandes villes de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, en particulier dans les zones centrales.
Il n'y a presque pas de projets sur le marché dans le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2), mais principalement dans le segment des appartements de milieu de gamme (prix 25-50 millions de VND/m2) qui sont éligibles à la mobilisation de capitaux et de commerce.
Plus précisément, à Hanoi, au quatrième trimestre 2023, selon le rapport de synthèse, certains projets ont connu une augmentation moyenne des prix dans des zones telles que : le district de Thanh Xuan a augmenté d'environ 3,5 % ; le district de Ha Dong a augmenté d'environ 3,7 % ; le district de Hoang Mai a augmenté d'environ 3,8 % ; le district de Nam Tu Liem a augmenté d'environ 4,1 %...
En particulier, le prix de vente des appartements abordables est de 25 à 35 millions de VND/m2 ; le prix de vente des appartements de milieu de gamme est d'environ 35 à 50 millions de VND/m2 ; le prix de vente des appartements haut de gamme est de plus de 50 millions de VND/m2, généralement de 60 à 70 millions de VND/m2.
À ce propos, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré que le prix des appartements sur le marché primaire à Hanoï est en constante augmentation, car le nombre d'investisseurs proposant des projets est très faible à cette période. Les investisseurs disposant d'une offre sont principalement des investisseurs importants, ne rencontrant pas de difficultés financières. Le prix d'offre est donc élevé afin de maximiser les profits. Le prix moyen des appartements sur le marché primaire à Hanoï est de 51,7 millions de VND/m².
Selon M. Dinh, le niveau des prix primaires est difficile à baisser en raison du coût des intrants (l'indice du logement et les prix des matériaux de construction augmentent d'environ 6 % par an). Parallèlement, l'inflation et les taux d'intérêt augmentent. De plus, le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux approuvés se raréfie et les fonds fonciers dans les zones centrales sont également rares.
En outre, cet expert a estimé que même si le prix des appartements à Hanoi sur le marché primaire n'a pas diminué, les acheteurs de maisons bénéficient toujours de politiques préférentielles sans précédent dans la course politique des investisseurs.
« Les acheteurs peuvent payer en plusieurs fois, bénéficier de taux d'intérêt préférentiels et de délais de grâce de remboursement du capital deux à trois fois plus longs que les années précédentes. Cela renforce la liquidité du segment des appartements sur le marché primaire », a expliqué M. Dinh.
L’immobilier reste un canal d’investissement intéressant.
Dans ses conseils aux acheteurs immobiliers pour profiter de l'opportunité d'un investissement à bas prix en 2024, M. Manh Quan, cofondateur du Forum des acheteurs immobiliers, a indiqué qu'outre d'autres marchés comme les actions et l'or, le marché immobilier reste l'un des plus importants marchés sur lesquels les investisseurs sont actuellement intéressés. Bien que les investisseurs ne soient pas prêts à investir immédiatement, ils restent très intéressés par le marché immobilier pour prendre des décisions éclairées.
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| Immeuble d'appartements dans la zone urbaine de Thu Thiem, Hô Chi Minh-Ville. (Source : VNA) |
Le marché connaît de nouvelles évolutions, notamment en termes de flux de trésorerie. Actuellement, conformément à la politique monétaire de l'État, les taux d'intérêt des banques sont très bas, certains ne se situant même qu'à 3 % par an en dessous de l'objectif d'inflation.
« Cela signifie que de nombreux investisseurs qui déposent de l'argent en banque non seulement ne génèrent pas d'intérêts, mais voient leur valeur baisser. Ils devront donc trouver de nouveaux canaux d'investissement, notamment dans l'immobilier. Ils s'intéresseront donc à de nouveaux projets immobiliers, notamment des immeubles d'appartements. Au lieu de déposer de l'argent en banque, ils doivent trouver des canaux d'investissement pour préserver la valeur de leur argent », a déclaré M. Manh Quan.
Selon le One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights, le prix des appartements principaux à Hanoï a augmenté de 16,3 % en 2023 par rapport à l'année dernière dans les trois segments : abordable, milieu de gamme et haut de gamme. Cela reflète non seulement les investissements à des fins commerciales rentables, mais aussi les besoins réels en matière de logement de la population.
Ces dernières années, les chiffres publiés ont montré une offre limitée et très peu de projets d'appartements ont été achevés à Hanoï, en raison de la lenteur de l'octroi des permis de construire. La hausse des prix des appartements est également inévitable.
« Bien que les prix des appartements augmentent, les personnes ayant des conditions de revenus ou des besoins essentiels qui ne peuvent être reportés - comme fonder une nouvelle famille et devoir séparer les ménages - décident toujours d'acheter », a commenté M. Quan.
D'autre part, suite à l'augmentation des prix des appartements ces derniers mois, selon l'observation de M. Quan, le marché montre un nouveau changement, de nombreuses personnes se tournent vers le choix des maisons de plain-pied et des terrains résidentiels car ce type de biens immobiliers dans certains endroits, le prix par surface utilisable est toujours inférieur à celui des appartements et les prix de l'immobilier n'ont pas beaucoup augmenté - les rapports sur le marché immobilier le montrent tous.
M. Quan a déclaré que cette évolution est compréhensible, car le prix des appartements ne cesse d'augmenter. Les gens doivent donc adapter leurs choix. L'achat de maisons de ville et de terrains résidentiels n'est pas une mauvaise décision. Les terrains résidentiels étant classés comme « red book », de nombreux acheteurs sont également intéressés par ce type de bien, car son prix est stable et constitue même un patrimoine durable et transmissible de génération en génération.
Les Vietnamiens peuvent acheter directement des maisons et des terrains
Le 18 janvier, la XVe Assemblée nationale a officiellement adopté la loi foncière révisée. Les modifications relatives aux droits d'usage des terres ont notamment retenu l'attention.
Les droits des utilisateurs des terres sont fondamentalement maintenus dans le cadre de la loi foncière actuelle. La loi foncière révisée prévoit des modifications, des compléments et l'élargissement des droits des utilisateurs des terres, y compris ceux d'origine vietnamienne.
Plus précisément, en ce qui concerne les droits et obligations concernant l'utilisation des terres des Vietnamiens résidant à l'étranger : Compléter la directive selon laquelle les Vietnamiens résidant à l'étranger de nationalité vietnamienne qui sont citoyens vietnamiens ont tous les droits liés à la terre (pas seulement les droits sur les terrains résidentiels) comme les citoyens vietnamiens dans le pays (personnes nationales) et maintenir les mêmes politiques que les lois en vigueur pour les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger afin de contribuer à promouvoir l'investissement et à attirer les transferts de fonds des citoyens vietnamiens résidant à l'étranger dans le pays.
Conformément à l'article 3, clause 4, de la loi sur la nationalité vietnamienne, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger sont des Vietnamiens qui avaient la nationalité vietnamienne, dont la nationalité a été déterminée par la lignée à la naissance, et dont les enfants et petits-enfants résident et vivent en permanence à l'étranger.
Ainsi, on peut simplement comprendre que les descendants de personnes qui avaient la nationalité vietnamienne à l’étranger, même s’ils n’ont pas la nationalité vietnamienne, ont toujours tous les droits liés à la terre comme les citoyens vietnamiens dans le pays.
En raison de l'élargissement du nombre de personnes bénéficiant de droits d'usage des terres, la loi élargit également les cas dans lesquels l'État attribue des terres moyennant des redevances d'usage. Compte tenu de la répartition des personnes auxquelles l'État attribue des terres moyennant des redevances d'usage prévue à l'article 55 de la loi foncière de 2013, l'article 119 de la loi foncière modifiée a ajouté un certain nombre de personnes auxquelles l'État attribue des terres moyennant des redevances d'usage.
Dont 2 cas liés à des personnes d'origine vietnamienne :
Premièrement, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger et les organisations économiques à capitaux d'investissement étrangers se voient attribuer des terrains pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux conformément aux dispositions de la loi sur le logement ; utiliser les terrains provenant de la réception du transfert de projets immobiliers conformément aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières dans les cas où l'État attribue des terrains avec des frais d'utilisation du sol collectés.
Deuxièmement, les ménages, les particuliers et les personnes d’origine vietnamienne résidant à l’étranger se voient attribuer des terres en contrepartie d’une compensation foncière lorsque l’État récupère des terres conformément aux dispositions de la loi foncière modifiée.
La loi stipule également que le Comité populaire du district doit délivrer des certificats aux utilisateurs fonciers et aux propriétaires d'actifs attachés aux terres qui sont des particuliers, des communautés résidentielles et des personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger.
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