Les entreprises s'inquiètent de l'augmentation des coûts de création de fonds fonciers et des frais d'utilisation des terres

La nouvelle liste des prix des terrains ajustés de Ho Chi Minh-Ville n'a pas encore eu d'impact immédiat sur les projets, mais dans les temps à venir, elle aura un impact sur le marché, car elle augmente le coût de création de fonds fonciers, le coût de paiement des frais d'utilisation des terrains, etc. pour les entreprises.

Ho Chi Minh-Ville : les entreprises s'inquiètent de l'augmentation des coûts de création de fonds fonciers et des frais d'utilisation des terres

La nouvelle liste des prix des terrains ajustés de Ho Chi Minh-Ville n'a pas encore eu d'impact immédiat sur les projets, mais dans les temps à venir, elle aura un impact sur le marché, car elle augmente le coût de création de fonds fonciers, le coût de paiement des frais d'utilisation des terrains, etc. pour les entreprises.

Les taux de conversion augmentent considérablement

Hô Chi Minh-Ville applique officiellement la nouvelle liste de prix des terrains à partir du 31 octobre 2024, conformément à la décision n° 79/2024/QD-UBND du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville.

Auparavant, sachant que Ho Chi Minh-Ville avait annoncé une liste de prix des terrains avec une augmentation de 4 à 38 fois (sans compter le coefficient K) par rapport à l'ancienne liste de prix des terrains, de nombreuses personnes souhaitant modifier l'utilisation des terrains et créer des « livres rouges » se rendaient dans les bureaux du bureau d'enregistrement foncier pour effectuer les démarches nécessaires avant l'application de la nouvelle liste de prix des terrains.

Fin octobre, alors qu'un journaliste du journal Dau Tu se rendait au bureau d'enregistrement foncier du district de Go Vap, M. Tran Van Trung, employé d'une société de conseil immobilier, attendait de déposer six dossiers. M. Trung a indiqué qu'en octobre (avant l'entrée en vigueur de la nouvelle grille tarifaire), il avait finalisé et déposé quinze dossiers pour des clients de Go Vap, du district 12 et de Hoc Mon. Ces documents concernaient principalement des changements d'affectation, la délivrance de livres rouges et même des transferts de terrains.

Selon les experts, cette nouvelle liste de prix des terrains aura un impact important sur les personnes qui doivent demander la reconnaissance de droits d'utilisation des terres résidentielles, modifier l'usage des terres ou séparer des parcelles de terrain résidentielles...

M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré : « À court terme, la nouvelle grille tarifaire foncière aura un impact psychologique mitigé, à la fois positif et négatif. Les personnes souhaitant convertir d'autres terres en terrains résidentiels devront payer des impôts bien plus élevés (au moins dix fois plus élevés), notamment dans les districts périphériques, car les terres agricoles y sont principalement concentrées, et le montant de l'impôt à payer est même supérieur au prix des terres agricoles précédemment acquises. »

Les entreprises sont également inquiètes.

S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, la plupart des entreprises immobilières ont déclaré qu'à court terme, la nouvelle liste de prix des terrains n'affecte pas directement les projets immobiliers, mais qu'à l'avenir, elle augmentera indirectement le coût de création de fonds fonciers et le coût de paiement des frais d'utilisation des terrains.

M. Ha Van Thien, directeur général adjoint du groupe Tran Anh, a indiqué que la question qui préoccupe les investisseurs et les entreprises est de savoir si les autorités autoriseront les dettes fiscales lors de la conversion des terres. Auparavant, la dette fiscale n'était pas autorisée lors de la conversion, mais désormais, en l'absence de conditions pour remplir les obligations financières foncières, la loi foncière autorise les utilisateurs fonciers à comptabiliser les frais d'utilisation des terres en dette, et ce n'est qu'en cas de transfert de droits d'utilisation et de génération de revenus qu'ils doivent payer.

« Concernant les prix, les prix de l'immobilier vont certainement augmenter dans un avenir proche. Car, selon les mécanismes du marché, lorsque le coût des intrants augmente, il n'y a aucune raison pour que les prix de sortie diminuent ou restent stables », a souligné M. Thien.

Partageant le même point de vue, M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, a déclaré que de nombreux habitants de Hô-Chi-Minh-Ville attendent toujours une baisse des prix des appartements, mais que cela n'est pas envisageable. En effet, tous les facteurs de production des entreprises de développement de projets, tels que les taxes foncières selon la nouvelle grille tarifaire, les coûts de construction et les coûts d'investissement liés à la conception des produits, ont fortement augmenté.

Selon M. Trung, dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers, pour posséder un bel emplacement, notamment en centre-ville, les entreprises doivent investir des sommes considérables. Lorsque les prix du foncier sont élevés, les investisseurs créent un produit populaire, ce qui entraîne inévitablement des pertes. Avec de beaux emplacements, les promoteurs immobiliers devront également construire des produits dignes de cet emplacement, ce qui ne permettra pas de bénéficier de prix bas.

Du point de vue du marché, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a indiqué que l'ajustement des prix des terrains n'avait pas encore eu d'impact immédiat sur le marché immobilier, les projets étant principalement évalués selon la méthode de l'excédent. Cependant, le nouveau prix des terrains aura un impact sur le marché lors de la « phase 2 », lorsque les entreprises immobilières recevront des transferts de droits d'utilisation des sols pour la réalisation de leurs projets. À ce stade, la tendance est à la vente de terrains à un prix plus élevé qu'auparavant, ce qui entraîne une pression à la hausse sur les prix de l'immobilier.

L'État doit donc prendre des mesures efficaces pour contrôler les activités des spéculateurs et des courtiers fonciers, etc., afin d'éviter de profiter de la nouvelle liste de prix des terrains pour « gonfler les prix », perturber le marché à des fins de profit illégal.

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