Afin de mieux comprendre les enjeux liés aux prix, aux valeurs marchandes ainsi qu'à la valeur (intrinsèque, fondamentale) de l'immobilier, TG&VN a eu une conversation avec le professeur associé, Dr. Nguyen Minh Ngoc, chef du département d'évaluation - Affaires immobilières, Université des finances et du marketing, Ho Chi Minh-Ville.
Cher professeur associé, Dr Nguyen Minh Ngoc, le prix est l'un des facteurs qui influencent le plus l'investissement immobilier. Pourriez-vous nous l'expliquer plus clairement ?
L'immobilier a son prix. La hausse des prix raisonnables, ou plutôt déraisonnables, au Vietnam a incité tous les secteurs de la société à se tourner vers l'investissement immobilier. La réalité objective et l'évolution subjective des prix de l'immobilier au cours des 30 dernières années ont conduit de nombreux particuliers et organisations à perdre leur équilibre émotionnel, financier et rationnel.
Le prix du terrain (ou de l'immobilier) est l'expression monétaire de la valeur du terrain (ou de l'immobilier), c'est-à-dire le montant à payer pour l'acquérir. Le prix du terrain (ou de l'immobilier) varie généralement en fonction de sa valeur. Lorsque l'offre et la demande de terrains (ou de l'immobilier) coïncident, le prix peut refléter et égaler la valeur du terrain (ou de l'immobilier), ce qui est rare. Le prix du terrain (ou de l'immobilier) sera supérieur à sa valeur si l'offre est inférieure à la demande. Inversement, si l'offre est supérieure à la demande, le prix sera inférieur à sa valeur.
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| Professeur associé, Dr Nguyen Minh Ngoc. (Source : RED) |
Il s'agit d'un savoir classique en microéconomie . Cependant, pour diverses raisons, beaucoup de gens s'arrêtent souvent à ces termes généraux (ou ne les connaissent que très vaguement). Ils n'ont souvent pas la capacité d'appliquer et de développer une réflexion sur l'investissement immobilier. On entend souvent dire que « le marché a sa propre voix » ou que « toutes les théories sont grises. Seul l'arbre de la vie est toujours vert »… En comprenant et en assimilant les connaissances générales, les investisseurs immobiliers doivent développer leur propre réflexion pour chaque décision et méthode spécifique.
Alors, quels facteurs influencent généralement les prix, monsieur ?
Les prix sont souvent déterminés par l'offre et la demande sur le marché. Il est toutefois essentiel de bien comprendre la notion de « marché ». Le marché souvent évoqué dans les médias, comme les appartements, les terrains, les zones commerciales… avec ses zones, segments et biens recherchés, ne représente qu'une infime partie du marché global.
Si l'on considère les 365 000 kilomètres carrés du Vietnam, auxquels s'ajoutent les actifs fonciers (y compris les ouvrages de construction et les actifs fonciers tels que les arbres pérennes, etc.), le marché global est beaucoup plus vaste et diversifié. En revanche, si l'on se limite aux prix, si l'on recueille des informations sur ces derniers, les investisseurs passeront à côté d'un aspect plus attrayant et plus efficace de leurs investissements : la valeur de marché.
Beaucoup de gens sont encore vagues sur le concept de valeur marchande de l’immobilier, pouvez-vous expliquer cela plus clairement ?
Pour comprendre la valeur marchande, il est nécessaire de comprendre les concepts de valeur (intrinsèque – fondamentale). Cette question sera abordée plus en détail ci-dessous. La valeur marchande d'un bien immobilier correspond à ses fonctions et utilisations à des fins spécifiques. Ces fins peuvent être multiples ou spécifiques à chaque individu ou organisation. En réalité, les objectifs des différents acteurs sont extrêmement variés. Autrement dit, le nombre d'objectifs immobiliers peut atteindre des milliers, voire plus.
On parle souvent de deux catégories de valeur marchande immobilière : la valeur d'usage et la valeur d'échange. L'immobilier ne sert pas seulement à vivre, à exercer une activité professionnelle, à générer des profits… mais aussi à remplir des fonctions diverses, parfois étranges.
Par exemple, quelqu'un achète un terrain juste pour attendre le printemps et observer la croissance d'un insecte rare ; ou il existe un type de bien immobilier particulièrement adapté à la levée de capitaux. L'utilisation de ce bien à des fins financières permettrait de lever 100 milliards de VND, mais s'il est librement vendu, son prix ne serait que de 30 milliards de VND. Autrement dit, ce bien immobilier est un bien immobilier financier.
À partir de l'exemple ci-dessus, la réflexion sur la valeur marchande d'un bien immobilier dépasse la vision conventionnelle de l'achat, de la vente ou de l'habitat. Les biens immobiliers répondent à des besoins spécifiques, répondant à des besoins divers du marché. Le prix de location ou le prix de vente libre ne peuvent servir à mesurer leur valeur.
Par conséquent, les investisseurs doivent personnaliser chaque bien immobilier pour chaque segment et chaque client afin d'en déterminer précisément la valeur marchande. La valeur d'un bien immobilier dont un individu ou une organisation peut profiter et se sentir est considérée comme sa valeur marchande (au-delà de la catégorie de prix).
Donc, la valeur marchande dépend en grande partie de la valeur immobilière, monsieur ?
La valeur immobilière est la question la plus intéressante, mais aussi la plus difficile à appréhender et à mesurer en matière d'évaluation immobilière. En comprenant la valeur marchande, les investisseurs immobiliers peuvent apprendre et maîtriser les enjeux de la valeur immobilière. Contrairement à la valeur marchande, la valeur immobilière ne se résume plus ici au mot « marché ». Autrement dit, avant même l'apparition d'un marché, avant sa formation, l'immobilier possède sa propre valeur.
La valeur est un concept abstrait. La terre – un bien immobilier – est définie comme une propriété qui répond aux besoins humains. Le bien immobilier a la capacité de satisfaire les besoins humains sous une forme unique et distincte, mais sa valeur est liée aux choses et aux phénomènes dans un système de valeurs global, par l'interaction des besoins primaires susmentionnés.
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Professeur associé, le Dr Nguyen Minh Ngoc possède de nombreuses années d'expérience dans la formation en évaluation immobilière sur le terrain. (Source : RED) |
En comprenant la valeur marchande, les investisseurs immobiliers peuvent apprendre et maîtriser les enjeux liés à la valeur immobilière. Le marché est une catégorie, une forme, un ensemble de conventions. Ou encore, appréhender le marché comme un ensemble de scénarios, un contexte avec des fluctuations et des phases… Il existe une multitude de points de vue, de perspectives et d'affirmations sur le marché en général, et sur le marché immobilier en particulier. Par conséquent, la valeur marchande d'un bien immobilier évolue de manière imprévisible.
Cependant, si nous approfondissons les racines de l'immobilier, nous en découvrirons les valeurs fondamentales. Si elles sont rattachées aux besoins fondamentaux et immuables de la civilisation humaine, ces valeurs fondamentales créeront un système de valeurs immobilier fondamental, indépendant d'un marché, où que ce soit dans le monde .
Pouvez-vous nous donner quelques exemples précis afin que nos lecteurs puissent mieux comprendre les valeurs fondamentales intrinsèques de l’immobilier ?
Par exemple, une forêt primitive, une île au milieu d'un lac d'eau douce, une grotte, un sommet de montagne… ont toujours de la valeur. Mais il n'existe pas de marché spécifique (sous-marché) pour ce type de biens immobiliers. Autre exemple : un rubis rouge vif, couleur sang de pigeon , au fond du lac Thac Ba, dans la province de Yen Bai, possède une valeur intrinsèque considérable.
Cependant, il n'a pas de valeur marchande à cause de deux cas possibles : 1/ parce qu'il est situé sous le lac, il n'a pas été trouvé pour être mis sur le marché des pierres précieuses en activité ; 2/ le marché des pierres précieuses ne s'est pas encore formé au Vietnam ou dans le monde (quand les gens ne considèrent pas ce rubis comme précieux parce qu'ils ne le comprennent pas complètement).
Si l'on considère le problème sous l'angle de la valeur d'usage et de la valeur d'échange du bien, cette pierre n'a aucune valeur d'usage (aucune valeur marchande). En revanche, si ce rubis est trouvé et échangé contre un voyage autour du monde, il développera sa valeur d'échange, se transformant en une valeur marchande (le plaisir et les sentiments de celui qui le reçoit), et n'entre pas dans la catégorie de prix. L'investissement immobilier au Vietnam doit appliquer cette approche pour identifier les valeurs cachées et les intégrer au marché immobilier, voire créer un marché secondaire pour l'usage ou l'échange.
Alors, selon vous, pour investir efficacement dans l’immobilier, à quels facteurs les investisseurs doivent-ils prêter attention ?
En fait, dans de nombreuses études sur les types de biens immobiliers considérés comme uniques au Vietnam (mais populaires dans le monde, ou là où il n'existe pas de marché spécialisé pour ce type de biens), j'ai découvert un type de bien immobilier jusqu'alors inconnu et inédit sur le marché vietnamien. La raison est que le Vietnam est en plein développement. Ces 30 dernières années, les acteurs du marché se sont souvent concentrés sur des types de biens faciles d'accès, peu explorés et peu créatifs…
Ainsi, grâce à une expertise pointue et à une capacité d'évaluation immobilière solide, les investisseurs peuvent dénicher sur le marché d'innombrables « diamants précieux » introuvables. Autrement dit, il s'agit d'une opportunité pour les investisseurs de détenir des actifs immobiliers de valeur et durables à des prix très avantageux.
Cependant, les investisseurs doivent également comprendre les grandes tendances mondiales et les lois naturelles associées à l'immobilier, et doivent disposer des capacités et des méthodes nécessaires pour prédire les changements de l'humanité afin de mesurer la valeur de l'immobilier. L'Arche de Noé n'aurait eu aucune valeur (ou peu de valeur) sans le Déluge. Noé n'aurait pas construit l'Arche sans un murmure (une prédiction, un rêve).
Par conséquent, l'évaluation immobilière à des fins d'investissement exige une réflexion approfondie et continue sur les principes du prix, de la valeur marchande et de la valeur intrinsèque. L'évaluation immobilière à des fins d'investissement exige non seulement un suivi attentif et une expérience approfondie du marché immobilier en particulier et de la vie en général, sous toutes ses facettes et à plusieurs niveaux, mais aussi un apprentissage et un renforcement continus des connaissances académiques jusqu'à la fin de l'investissement.
Merci!
Source
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