Faits marquants de l'immobilier en 2023 : une année de démêlage

Série de politiques émises

Le marché immobilier depuis fin 2022 est confronté à des difficultés sur de nombreux aspects, de la légalité des projets au capital obligataire, en passant par les prêts bancaires... Pour résoudre ces problèmes, en 2023, le gouvernement a émis de nombreuses instructions et politiques opportunes pour relancer le marché.

En mars, le décret 08 du gouvernement a été publié, complétant la réglementation : pour les obligations offertes sur le marché intérieur, dans le cas où l'entreprise émettrice ne peut pas payer intégralement et en temps voulu le principal et les intérêts de l'obligation en dong vietnamien conformément au plan d'émission annoncé, elle peut négocier avec le propriétaire de l'obligation pour payer le principal et les intérêts de l'obligation dus avec des actifs.

Cette réglementation constitue la base sur laquelle les entreprises peuvent différer leurs dettes, vendre leurs actifs à prix réduit et payer le principal et les intérêts des obligations arrivant à échéance avec d’autres actifs tels que l’immobilier.

Le décret gouvernemental n° 33, portant sur un certain nombre de solutions visant à lever les obstacles et à promouvoir un développement sûr, sain et durable du marché immobilier, a également été publié en mars. Plus particulièrement, la Banque d'État a été chargée de piloter la mise en œuvre d'un programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour le logement social et le logement des personnes à faibles revenus.

La force principale de ce programme est constituée de 4 banques commerciales d'État ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) qui prêtent aux investisseurs et aux acheteurs de logements sociaux, de projets de logements pour travailleurs, de projets de rénovation et de reconstruction d'anciens appartements avec des taux d'intérêt préférentiels.

Le marché immobilier sera débloqué par de nombreuses politiques positives en 2023 (Illustration : Hai Long).

Alors que le marché semble présenter un déséquilibre de l'offre, avec une offre de logements haut de gamme écrasante tandis que les logements pour les personnes à faible revenu sont « éteints », le gouvernement a rapidement publié la décision 338 approuvant le projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million d'appartements de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030.

Ainsi, d'ici 2030, le nombre total d'appartements achevés dans les localités atteindra environ 1 million, dont environ 428 000 entre 2021 et 2025. Le projet vise à développer des logements sociaux et des logements ouvriers à des prix accessibles aux ménages à revenus moyens et faibles des zones urbaines, ainsi qu'aux ouvriers et aux travailleurs des parcs industriels et des zones franches d'exportation.

Autre point positif : fin novembre, l'Assemblée nationale a voté l'adoption de la loi modifiée sur le logement et de la loi modifiée sur les activités immobilières, qui entreront en vigueur en 2025. Les experts affirment que, pour la première fois dans l'histoire, deux lois relatives au marché immobilier ont été promulguées simultanément. Si la loi foncière modifiée est adoptée en 2024, le marché immobilier bénéficiera de nombreux autres atouts.

En outre, le Premier ministre et de nombreux ministères et branches ont également tenu en permanence des réunions en ligne avec des entreprises immobilières pour éliminer les obstacles juridiques aux projets ; ont rencontré le secteur bancaire pour proposer des solutions pour soutenir les entreprises en termes de capital, réduire les taux d'intérêt des prêts et stabiliser les activités commerciales.

Le marché a réagi positivement.

Bien que les experts estiment que le secteur immobilier pourrait se redresser à partir de la mi-2024, une fois la politique monétaire absorbée, de nombreux signaux positifs sont apparus sur le marché. Grâce à la politique gouvernementale de suppression des obstacles aux obligations immobilières, de nombreuses entreprises ont pu prolonger et reporter les échéances de leurs obligations, utilisant leurs actifs pour effectuer leurs paiements, comme Novaland, Hung Thinh…

Lors d'une discussion début décembre, M. Nguyen Hoang Duong, directeur adjoint du Département des finances des banques et institutions financières (ministère des Finances), a déclaré qu'environ 40 % du volume des obligations en souffrance de 68 entreprises avaient jusqu'à présent fait l'objet de plans de négociation. Le taux de négociation réussie est passé de 16 % en février à 63 % en octobre. De plus, les entreprises ayant obtenu des ressources financières ont proactivement racheté des obligations avant leur échéance.

Selon les données du ministère des Finances, s'il n'y avait pas eu d'émission d'obligations d'entreprise au premier trimestre de cette année, d'ici la fin novembre, le montant des obligations d'entreprise individuelles émises aurait atteint 220 000 milliards de VND.

Les flux de capitaux vers le secteur immobilier ont également augmenté grâce à des politiques de crédit plus flexibles. Selon les dernières données actualisées de la Banque d'État, au 30 septembre, l'encours total des crédits au secteur immobilier a atteint 2 740 milliards de dôngs, soit une hausse de 6 % par rapport au début de l'année.

(Illustration : Quang Anh).

Les taux d'intérêt des prêts ont progressivement baissé, conformément aux demandes et aux directives du Premier ministre et de la Banque d'État. De nombreuses banques ont abaissé leurs taux d'intérêt pour les prêts immobiliers commerciaux de 5,5 à 7,5 % par an pendant les 12 à 18 premiers mois, puis ont appliqué des taux d'intérêt variables d'environ 9,5 à 11 % par an. Des enquêtes montrent que les taux d'intérêt des prêts immobiliers de nombreuses banques commerciales ont diminué d'environ 1 à 3 % par an par rapport au début de l'année.

Concernant la politique du logement social, selon le ministère de la Construction, en 2023, des localités à travers le pays ont lancé 10 projets de logements sociaux et de logements pour les travailleurs des parcs industriels, pour un total de plus de 19 800 unités. Parmi celles-ci, la ville de Hai Phong est la localité avec 4 projets de logements sociaux lancés, pour un total de plus de 6 700 unités. La ville de Hanoi, les provinces de Thua Thien-Hue et de Lam Dong ont chacune un projet de logement social lancé.

Cependant, le décaissement du programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour le logement social et le logement à bas coût n'a pas répondu aux attentes. Le ministère de la Construction a indiqué qu'environ 23 localités avaient annoncé une liste de 54 projets éligibles à des prêts dans le cadre du programme de crédit de 120 000 milliards de VND, avec une demande de prêt de 25 884 milliards de VND. À ce jour, le montant décaissé n'a dépassé que 143 milliards de VND.

Selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), le programme de crédit de 120 000 milliards de VND applique un taux d'intérêt préférentiel de 8,7 %/an pour les investisseurs et de 8,2 %/an pour les acheteurs de logements jusqu'au 30 juin.

À compter du 1er juillet, tous les six mois, la Banque d'État annoncera le taux d'intérêt préférentiel accordé aux banques commerciales participant au programme. À l'issue de cette période préférentielle, le taux d'intérêt sera négocié et convenu entre la banque et le client.

L'HoREA estime que le taux d'intérêt des prêts, inférieur de 1,5 à 2 % au taux normal des prêts commerciaux, reste supérieur à celui des prêts au logement social précédents. La période préférentielle est également courte (5 ans) et le taux d'intérêt est ajusté tous les 6 mois, ce qui crée une certaine insécurité pour les emprunteurs.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm