La raison est que, selon le ministère des Finances , la politique actuelle du Vietnam en matière d'impôt sur le revenu des particuliers ne fait pas de distinction en fonction de la période de détention du bien immobilier du cédant.
Nécessaire mais prudent
Selon les experts, si elle est approuvée, cette proposition pourrait inciter les particuliers à détenir des biens immobiliers à long terme, plutôt qu'à spéculer pour des profits à court terme. Cela contribuerait à stabiliser le marché immobilier, à réduire le risque de bulle immobilière et à garantir une offre de logements durable.
En outre, les recettes fiscales provenant des transactions à court terme peuvent être augmentées, notamment dans le contexte d’un marché immobilier dynamique, contribuant ainsi au budget de l’État.
M. Nguyen Van Dinh - Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam - a analysé : Taxer le revenu personnel provenant des transactions immobilières en fonction de la durée de propriété sera une solution pour empêcher la spéculation, aider à réguler le marché immobilier, rendant ainsi les prix des logements plus stables, en particulier dans les grandes villes comme Hanoi ou Ho Chi Minh-Ville...
« La fiscalité immobilière ne peut être ignorée, car il est difficile de stabiliser le marché immobilier. Elle vise principalement ceux qui accumulent des richesses plutôt que ceux qui achètent des biens immobiliers pour y vivre, pour la production ou pour des raisons commerciales, contribuant ainsi à accroître les recettes budgétaires et à réguler le marché », a déclaré M. Dinh.
De plus, selon M. Dinh, le phénomène de spéculation et de thésaurisation des biens face à la rareté de l'offre, en attendant une hausse des prix pour réaliser des profits élevés, est très courant. Par conséquent, taxer l'immobilier est raisonnable.
Toutefois, les experts soulignent également que la mise en œuvre doit également prendre en compte de nombreux facteurs.
Plus précisément, selon Savills Vietnam, la mise en œuvre d'une fiscalité immobilière basée sur la durée de détention nécessite de nombreuses solutions techniques, telles que le calcul des coûts d'investissement en infrastructures techniques, des outils de calcul des impôts, et notamment la transparence et la numérisation de toutes les données immobilières résidentielles. Ces facteurs créent des obstacles majeurs, nécessitant des ressources financières importantes, une détermination des autorités et une coordination à long terme.
Selon les experts, la taxation des achats de logements en fonction de la durée de possession doit prendre en compte de nombreux facteurs. (Illustration : Minh Duc).
Selon M. Dinh, la fiscalité doit comporter de nombreuses mesures techniques qui doivent être correctement étudiées. Par exemple, si quelqu'un achète une maison mais a besoin de capitaux pour la revendre immédiatement, il doit s'agir d'une différence par rapport à l'achat et à la vente immédiats pour réaliser un bénéfice.
M. Dinh a souligné que les données d'information doivent être claires et transparentes pour une fiscalité simple et équitable. De nombreux acheteurs immobiliers doivent même recourir à des prêts bancaires et, lors d'un transfert, les intérêts du prêt sont également inclus dans le prix de vente, ainsi que de nombreux autres frais.
« Les lois fiscales doivent être entièrement réglementées pour éviter de causer des désavantages aux gens, en particulier à ceux qui n'ont pas l'intention de spéculer ou de faire monter les prix du marché », a-t-il déclaré.
Partageant le même point de vue, M. Pham Duc Toan, PDG d'EZ Property, a déclaré qu'il était judicieux d'imposer les particuliers transférant des biens immobiliers en fonction de l'année de propriété afin d'augmenter les recettes budgétaires. Cependant, appliquer cette réglementation dans l'espoir de faire baisser les prix de l'immobilier est « très difficile à réaliser ».
« Lors du transfert d'un bien, le propriétaire ajoute tous les frais au prix de vente final. Par conséquent, c'est l'acheteur qui en pâtit le plus », a déclaré le PDG d'EZ Property.
M. Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique monétaire et financière, a souligné que le prix d'un appartement atteint actuellement 60 à 70 millions de VND/m², un prix excessif par rapport aux revenus de nombreuses personnes. Parallèlement, de nombreuses personnes achètent des maisons non pas pour y vivre, mais pour les louer ; on ne peut donc pas parler de spéculation. De toute évidence, taxer les biens immobiliers secondaires ou leur durée de détention n'est pas une solution adaptée au marché actuel.
Selon M. Nghia, lors de l'application des impôts, il est nécessaire de calculer si les recettes fiscales peuvent couvrir les coûts. Si nous voulons éviter la spéculation, nous devons augmenter les services publics et les autres coûts afin de garantir l'équité pour la population, ce qui conduit à un coût de collecte des impôts supérieur à celui des recettes fiscales.
La situation de « surf » est assez courante.
En réalité, l'achat et la vente de biens immobiliers, ou « surfing », sont monnaie courante au Vietnam. Un rapport récent de PropertyGuru Vietnam a montré qu'en 2023, 15 % des investisseurs détenaient des biens immobiliers achetés puis vendus dans les 3 mois, 36 % les détenaient entre 3 et 6 mois et 35 % entre 6 et 12 mois.
Cela signifie que seulement 16 % des investisseurs au Vietnam conservent leur bien immobilier pendant 1 à 2 ans, voire plus. En Europe, la durée de conservation des biens immobiliers avant leur vente est la suivante : 7 % des acheteurs conservent leur bien pendant 1 à 3 ans, 23 % pendant 3 à 5 ans, 33 % pendant 5 à 10 ans et 38 % pendant plus de 10 ans.
Le phénomène « acheter vite, vendre vite » peut avoir de multiples causes, mais il est principalement dû aux investisseurs « surfeurs ». Ce phénomène s'explique en partie par le faible niveau actuel de l'impôt sur le revenu des transferts et locations de biens immobiliers au Vietnam.
En règle générale, les investisseurs ne doivent payer que 2 % d'impôt sur le revenu lors du transfert de biens immobiliers, et les revenus provenant de la location de biens immobiliers équivalent à 5 % des revenus (appliqués aux revenus supérieurs à 100 millions de VND).
Ainsi, selon le ministère des Finances, pour limiter la spéculation immobilière, certains pays du monde ont utilisé des outils fiscaux pour augmenter le coût du comportement spéculatif et réduire l'attrait de la spéculation immobilière dans l'économie , notamment l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
En outre, certains pays appliquent également des impôts sur les bénéfices issus de transactions immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du moment de l'achat et de la revente du bien. Si ce moment est rapide, le taux d'imposition est plus élevé ; s'il est lent, il est plus bas.
Le ministère des Finances a cité des exemples comme celui de Singapour, où les terrains achetés et vendus la première année sont taxés à 100 % sur la différence de valeur entre l'achat et la vente ; après 2 ans, le taux d'imposition est de 50 % ; après 3 ans, il est de 25 %. Ou encore, à Taïwan (Chine), les transactions immobilières réalisées dans les 2 premières années suivant l'achat sont soumises à un taux d'imposition de 45 % ; réalisées dans les 2 à 5 ans, le taux d'imposition est de 35 % ; réalisées dans les 5 à 10 ans, le taux d'imposition est de 20 % et réalisées après 10 ans, le taux d'imposition est de 15 %.
" Pour avoir un niveau raisonnable de régulation et éviter la spéculation et les "bulles" immobilières, il est possible d'étudier la mise en œuvre d'une collecte d'impôt sur les revenus personnels issus de transferts immobiliers en fonction de la durée de détention comme le connaissent certains pays ", a indiqué le ministère des Finances.
Concernant le taux d'imposition spécifique, le ministère des Finances estime qu'il doit être étudié et déterminé de manière appropriée, en tenant compte du fonctionnement réel du marché immobilier. Parallèlement, l'application de la politique d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts immobiliers en fonction de la durée de détention doit également être synchronisée avec le perfectionnement des politiques foncières et immobilières, ainsi qu'avec la synchronisation et la préparation des infrastructures informatiques pour l'enregistrement foncier et immobilier.
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