En conséquence, la loi sur les affaires immobilières (modifiée) stipule que les droits d'utilisation des terres ne peuvent pas être transférés aux personnes qui construisent elles-mêmes des maisons, divisent des parcelles de terrain à vendre dans les quartiers, les districts et les villes de classe spéciale, de classe I, II et III des zones urbaines, et sont soumis à des enchères de droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements conformément aux dispositions de la loi foncière.
Pour les zones restantes, le Comité populaire provincial déterminera, en fonction des conditions locales, les zones où les investisseurs seront autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres et les infrastructures techniques à des particuliers pour la construction de leurs propres logements. Avec le durcissement des règles de lotissement et de vente des terres, entré en vigueur le 1er janvier 2025, les experts prévoient un impact du Nord au Sud.
Toutefois, les experts citent qu'actuellement, la clause 2 de l'article 41 du décret 43/2014/ND-CP modifié par le décret 148/2020/ND-CP n'empêche la subdivision et la vente de terrains que dans les quartiers des zones urbaines de classe spéciale et des zones urbaines de classe I directement sous l'autorité du gouvernement central ; les zones ayant des exigences élevées en matière d'architecture paysagère, les zones centrales et autour des ouvrages qui constituent des points forts architecturaux dans les zones urbaines...
Par conséquent, de nombreuses inquiétudes subsistent quant à une vague de morcellements et de ventes de terrains avant l'entrée en vigueur officielle de la loi sur l'immobilier. M. Duong Quoc Thuy, président de l'Association immobilière de la ville de Can Tho (CaREA), a déclaré que l'interdiction de morceler et de vendre des terrains dans les zones urbaines spéciales de type I, II et III aurait un impact considérable sur la structure des segments de produits immobiliers. Dans un avenir proche, le marché connaîtra une nette différenciation foncière.
Dans le cadre juridique actuel, il est très difficile de mettre en place un projet d'une durée de 3 à 5 ans. Les entrepreneurs privilégieront la mise en œuvre d'un modèle individuel de lotissement : cette solution est adaptée, simple et génère une offre plus importante, réduisant ainsi le nombre de projets et de personnes morales à créer.
Par conséquent, avec la nouvelle réglementation, le nombre de terrains issus du lotissement diminuera dans les prochaines années. La rareté de l'offre entraîne une hausse des prix des terrains. Cependant, à long terme, cela contribuera à un développement plus sain du marché, a analysé M. Thuy.
Selon les statistiques du ministère de la Construction , d'ici décembre 2023, il y aura 902 zones urbaines à l'échelle nationale ; dont 2 zones urbaines spéciales, 22 zones urbaines de type I, 36 zones urbaines de type II, 45 zones urbaines de type III, 95 zones urbaines de type IV et 702 zones urbaines de type V. Ainsi, la nouvelle réglementation n'autorisera pas la subdivision et la vente de terrains dans 105 villes et villages ; soit une augmentation de 81 villes et villages par rapport à la réglementation actuelle.
Outre les deux zones urbaines spéciales de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, qui seront soumises à des restrictions de lotissement et de vente de terres, il existe 22 zones urbaines de type I, dont trois villes gérées par le centre : Hai Phong, Da Nang, Can Tho et 19 villes provinciales : Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong, Pleiku, Long Xuyen.
En outre, il existe 36 zones urbaines de type II comprenant des villes de province : Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang - Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu. Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai.
Il existe également 45 zones urbaines de type III comprenant 29 villes : Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong. Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.
Parallèlement à cela, 16 villes comprennent : Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong.
Commentant l'impact de cette politique, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a déclaré que le nombre de lotissements à vendre dans les zones urbaines de type II et III a explosé ces dernières années. Par conséquent, le renforcement du lotissement conformément à la nouvelle réglementation de la Loi sur les activités immobilières (modifiée) affectera l'ensemble du marché, du Nord au Sud. Cependant, 90 % des investisseurs concernés se trouvent dans les zones urbaines de type II et III. L'ajustement des prix est naturel, mais le marché foncier ne connaîtra plus de périodes de forte demande comme auparavant, a prédit M. Tuan.
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