L’interdiction de lotir et de vendre des terrains peut-elle contrôler le marché immobilier ?

Les experts affirment qu'à court terme, l'interdiction de la subdivision et de la vente de terrains entraînera une pénurie d'offre sur le marché, mais qu'elle se stabilisera à long terme.

Selon le nouveau projet de loi adopté par l'Assemblée nationale , les trois lois relatives au marché immobilier : la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières 2023 entreront en vigueur à partir du 1er août 2024. C'est 5 mois plus tôt que la date précédemment décidée du 1er janvier 2025. Cela devrait devenir un « soutien » pour favoriser la stabilisation et le développement prochain du marché immobilier.

En conséquence, la loi de 2023 sur l'immobilier interdit la subdivision et la vente de terrains dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classes I, II et III. Ainsi, la nouvelle réglementation interdira la subdivision et la vente de terrains dans 105 villes et communes du pays, soit 81 de plus que la réglementation actuelle. Cette réglementation ne s'applique qu'aux projets immobiliers, et non aux terrains individuels ou familiaux devant être divisés en parcelles en vue d'une donation, d'un héritage ou d'un transfert à autrui.

La loi de 2023 sur l'immobilier interdit la subdivision et la vente de terrains dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de type I, II et III. Photo : Le Toan

Afin de mettre en œuvre la Loi foncière de 2024, le Comité populaire de Hô Chi Minh -Ville a publié, le 31 octobre, la décision n° 100 sur le morcellement foncier, autorisant les ménages et les particuliers possédant des terrains remplissant les conditions requises à les diviser. Par ailleurs, pour mettre en œuvre la Loi sur les activités immobilières, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville vient de publier la décision n° 83 interdisant aux projets immobiliers ayant réalisé des investissements en infrastructures de diviser et de vendre des parcelles.

En conséquence, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a décidé d'« interdire la subdivision et la vente de terrains dans toute la zone, y compris 5 districts suburbains, à l'exception des terrains réservés à la réinstallation ; pour les projets de logement, les investisseurs doivent terminer la construction avant d'être autorisés à transférer. »

Concernant cette question, de nombreuses opinions ont été émises car elles estiment que de telles réglementations sont contraires à la loi de 2023 sur les affaires immobilières et soulignent que la réglementation interdisant la subdivision et la vente de terrains peut apporter des avantages à long terme, mais à l'heure actuelle, elle ne semble pas vraiment adaptée alors que le marché vient de traverser une période difficile, les gens sont moins intéressés par les terrains, donc ce marché a stagné.

Cependant, certains experts s'accordent et affirment que le règlement du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville interdisant la subdivision et la vente de terrains comme indiqué ci-dessus est approprié et relève entièrement de son autorité conformément aux dispositions de la loi de 2023 sur les affaires immobilières.

Exprimant son point de vue sur cette question, l'avocat Tran Xuan Tien, directeur du cabinet Dong Doi, a déclaré que, ces derniers temps, de nombreuses localités ont connu un morcellement foncier généralisé, entraînant une inflation des prix, une accaparement et un abandon des terres. De nombreuses localités ont interdit cette activité après avoir constaté des évolutions inhabituelles.

En conséquence, l'avocat Tien a déclaré que l'interdiction par Ho Chi Minh-Ville des projets de lotissement et de vente de terrains pourrait initialement entraîner une pénurie d'approvisionnement en terrains, mais à long terme, la nouvelle réglementation aidera à résoudre de nombreux problèmes liés au lotissement et à la séparation aveugles des parcelles de terrain, à réduire la situation des personnes qui construisent illégalement et à réduire les risques juridiques lors des transactions sur ce type de terrain.

S'adressant au journal Cong Thuong, M. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que la décision de Ho Chi Minh-Ville d'interdire la subdivision et la vente de terrains dans toute la ville, à l'exception des projets de réinstallation utilisant des terrains, est une décision correcte, cohérente avec l'amélioration de la qualité de l'urbanisation et la réduction de l'accumulation d'argent inutilisé des personnes vivant sur des terrains sans logement.

Selon les experts, la demande foncière est toujours très forte, mais le marché est confronté à une offre insuffisante de projets officiels. De plus, de nombreux spéculateurs profitent de cette opportunité pour gonfler les prix, faisant grimper les prix de l'immobilier et semant le chaos sur le marché. Parallèlement, ils s'approprient des terrains, les divisent en parcelles et les baptisent même du nom de projets officiels pour attirer acheteurs et vendeurs.

« Il est donc nécessaire de renforcer les règles de lotissement et de vente des terrains afin de limiter la spéculation, car les terrains doivent être construits avant d'être mis en vente, ce qui augmente la valeur totale du produit. À long terme, ce renforcement contribuera à une évolution transparente et durable du marché, à la prévention de la spéculation et à la limitation du gaspillage foncier », a déclaré M. Vo.

Partageant le point de vue ci-dessus, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que la nouvelle réglementation contribuerait à éliminer les investisseurs qui ne demandent que des terrains pour des projets, puis divisent les terrains en parcelles à vendre, ce qui n'apporte pas d'efficacité économique au pays.

« La nouvelle loi a strictement réglementé la division et la vente de terrains pour les investisseurs, mais les activités de division de terrains et de gonflement des prix en fonction des infrastructures nécessitent encore une réglementation plus stricte. Par conséquent, la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 et de la loi sur les activités immobilières de 2023 doit être plus claire et plus détaillée afin d'éliminer la situation de gonflement des prix des terrains virtuels », a souligné M. Dinh.

Source : https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html