Algunas de las mayores promotoras inmobiliarias de China se encuentran en dificultades y buscan reestructurar sus deudas. Pero el problema se agrava, con la disminución de la demanda en el mercado inmobiliario, y la pregunta más importante es cuán gravemente se verán afectadas la economía y el sector financiero si algunos de estos gigantes inmobiliarios quiebran.
Todas las miradas están puestas ahora en Evergrande, la empresa fuertemente endeudada que se acogió al Capítulo 15 de la Ley de Quiebras de Nueva York. Evergrande ha tenido dificultades para conseguir apoyo para su plan de reestructuración de su deuda externa.
La protección por quiebra le dará tiempo a Evergrande. Esta medida impedirá temporalmente que los acreedores emprendan acciones para cobrar sus deudas y suspenderá cualquier procedimiento legal contra el grupo, que enfrenta miles de demandas y reclamaciones por un total de 395 000 millones de yuanes.
El grupo espera que la protección por quiebra pueda crear un entorno más favorable para obtener la aprobación de su plan de reestructuración de deuda y continuar con sus negocios normalmente para completar los proyectos inconclusos.
Existe un precedente al respecto. En 2022, otro promotor inmobiliario chino, Modern Land, se acogió al Capítulo 15 y obtuvo el reconocimiento por su plan de reestructurar 1.340 millones de dólares en bonos offshore denominados en dólares.
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| ¿La declaración de quiebra de Evergrande es como la de Lehman Brothers de China? (Fuente: The Representative) |
¿Efectos contagiosos?
Una pregunta que se ha planteado es si la declaración de quiebra de Evergrande es como el Lehman Brothers chino, donde los problemas de una empresa se convierten en los de todos. Fue la quiebra de Lehman Brothers en 2008 la que desencadenó un desplome bursátil y obligó al gobierno federal estadounidense a implementar un programa de rescate masivo para proteger al resto del sector financiero.
La situación es diferente ahora. Para empezar, la idea de que el gobierno chino permita que los precios de los terrenos se desplomen es impensable, especialmente dada su profunda participación en el sector inmobiliario del país. Pero no cabe duda de que este episodio demuestra que el problema se está extendiendo más allá de Evergrande y tiene a las autoridades sumamente preocupadas, mientras intentan evitar un contagio.
La historia comenzó en 2021 cuando Evergrande, con deudas de más de 300 000 millones de dólares, entró en impago. Desde entonces, promotoras que representan el 40 % de las ventas de viviendas en China también han incumplido sus pagos. La mayoría son empresas privadas.
Más recientemente, Country Garden, que en su día fue la mayor promotora inmobiliaria de China en términos de ventas por contrato, ha estado al borde del impago tras suspender la negociación de casi una docena de bonos nacionales. La empresa también podría intentar reestructurar su deuda.
Los avances de Evergrande y Country Garden han hecho que los bancos estén menos dispuestos a proporcionar financiamiento a desarrolladores privados, lo que aumenta la preocupación de que esto pueda perjudicar a los desarrolladores en dificultades en un momento en que las empresas inmobiliarias están luchando con ventas débiles.
Demanda débil
Las tasas hipotecarias han bajado y los pagos iniciales han disminuido, pero la demanda de vivienda sigue siendo débil en China. Los precios de las viviendas nuevas cayeron en julio tras estabilizarse durante varios meses. El mercado laboral está empeorando y la gente no confía en que las viviendas que buscan comprar se entreguen. No es de extrañar que los compradores de vivienda sean cautelosos.
La baja venta de viviendas ha aumentado la presión sobre las promotoras, especialmente aquellas con dificultades de liquidez. Evergrande reportó pérdidas totales de 812.000 millones de yuanes en los últimos dos años, con una deuda neta que aumentó de 627.000 millones de yuanes en 2021 a 688.000 millones de yuanes en 2022. Country Garden anunció recientemente una pérdida neta estimada de entre 45.000 y 55.000 millones de yuanes en el primer semestre de 2023, con una caída interanual de los ingresos del 35% en 2022.
La escasez de liquidez inmobiliaria se está extendiendo a las promotoras estatales. El Grupo Sino-Ocean, respaldado por el Estado, ha comunicado a sus acreedores que está trabajando con los principales accionistas para gestionar su deuda. China Vanke afirmó que el mercado inmobiliario del país está peor de lo previsto.
La prioridad para los promotores inmobiliarios es cumplir con los compromisos existentes. La mayoría de estas empresas no pueden o no quieren comprar terrenos e iniciar nuevos proyectos. El número de viviendas nuevas construidas en los primeros siete meses de 2023 cayó un 26 % en comparación con el mismo período de 2022, mientras que la inversión inmobiliaria cayó un 8,5 % en julio.
El sector inmobiliario de China se contrajo un 1,2% en el segundo trimestre de 2023 en comparación con el mismo período de 2022. El sector y sus sectores relacionados representan casi el 14% del producto interno bruto (PIB) de China, lo que significa que la desaceleración del sector inmobiliario es un lastre para la economía china.
Alto riesgo
A principios de julio, el Banco Popular de China (PBoC, el banco central) extendió un programa especial de préstamos para ayudar a los desarrolladores a completar sus proyectos inacabados hasta mayo de 2024. A fines de junio, casi un tercio de las 343 ciudades medianas del país habían bajado las tasas hipotecarias para los compradores de vivienda por primera vez, mientras que la tasa hipotecaria promedio para préstamos cayó al 4,11% en junio, desde el 4,62% un año antes, según el banco central.
Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue siendo débil y los riesgos financieros están aumentando, no solo para el sector inmobiliario, sino también para el sector bancario y los gobiernos locales que han estado apoyando la vivienda. Esto hace aún más urgente la necesidad de una flexibilización de las políticas.
Hay mucho en juego. Las autoridades chinas deben estabilizar el sector inmobiliario y evitar una mayor desangramiento por parte de los grandes del sector. De lo contrario, su propia capacidad para controlar los riesgos podría verse cuestionada.
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