El mercado de almacenes y fábricas está en auge.

Después de un período de estancamiento, el mercado de almacenes y fábricas prefabricadas en el Sur ha comenzado a presenciar muchas transacciones y muestra muchas perspectivas positivas a largo plazo.

La demanda es más positiva

En el tercer trimestre de 2024, el segmento de almacenes modernos listos para usar en la región Sur contará con más de 103.000 m2 de nuevos almacenes, desarrollados por BWID y Vietnam Industrial Park.

En concreto, BWID marco su presencia en Long An con la finalización de un proyecto de almacén de dos plantas con una superficie total de 64.000 m². Mientras tanto, el Parque Industrial de Vietnam inició simultáneamente la segunda fase de los proyectos en el Parque Industrial Ho Nai ( Dong Nai ) y el Parque Industrial Phu An Thanh (Long An), que aportaron casi 40.000 m² adicionales de espacio multifuncional, destinados tanto al almacenamiento como a la producción.

La tendencia de conversión de activos se mantuvo durante el último trimestre. Según un informe de JLL Vietnam, la zona norte de la provincia de Binh Duong registró más de 18.000 m² en un proyecto de almacenes prefabricados convertidos en fábricas prefabricadas. Al cierre del tercer trimestre de 2024, la oferta total de almacenes prefabricados modernos ascendió a 2 millones de m², menos 4.4 % más intertrimestral y un 14.7 % más interanual. De estos, BWID y Mapletree representaron el 30 % y el 20 % de la oferta total, respectivamente.

El mercado inmobiliario industrial solía ser un mercado tradicional, desarrollado principalmente por inversores nacionales. Sin embargo, en los últimos años, hemos observado un mayor interés e inversión por parte de inversores extranjeros, provenientes de Singapur, Corea y Tailandia.

- Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, Jefa del Departamento de Investigación y Consultoría de CBRE en Ciudad Ho Chi Minh

La oferta aumenta y las tasas de ocupación también son positivas. Según JLL, tras un período de estancamiento, el mercado logístico del sur inició el segundo semestre con una absorción neta positiva, alcanzando casi 160.000 m² en el tercer trimestre de 2024. Los nuevos contratos de arrendamiento fueron firmados principalmente por inquilinos que atienden al mercado nacional, incluyendo fabricantes y proveedores de servicios logísticos externos (3PL). Por consiguiente, as instalaciones ubicadas en zonas céntricas con buenas conexiones en Ciudad Ho Chi Minh siguen siendo muy solicitadas.

CBRE también registró un gran dinamismo en el arrendamiento de almacenes y fábricas prefabricadas durante el último trimestre. La tasa promedio de ocupación de almacenes aumentó un 7% con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 68%; La tasa de ocupación de fábricas prefabricadas aumentó un 3% con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 84%. La pérdida de clientes en la demanda de almacenes prefabricados en el Sur provienen de fabricantes de los sectores de alta tecnología, componentes electrónicos y logística, además de la expansión de empresas del sectores del comercio electrónico.

El Sr. Alex Crane, Director General de Knight Frank Vietnam, comentó que, debido a factores externos, los inversores se están acercando al mercado con cautela, pero este aún muestra indicios de recuperación. Añadió que la mejora de la oferta, junto con un ligero aumento en los alquileres solicitados, demuestra que las empresas tienen una mayor confianza en las perspectivas a largo plazo del mercado.

“El continuo desarrollo y explotación de fábricas ya construidas es una señal positiva, que motiva a los inquilinos a considerar a Vietnam como un destino adecuado para la inversión o la expansión empresarial”, afirmó el Sr. Alex Crane.

Además, según este experto, el mercado de almacenamiento en el sur depende principalmente de la demanda de exportación y del crecimiento del consumo interno. Después de 2024, cuando finalicen las elecciones mundiales , especialmente las presidenciales estadounidenses, las necesidades de los mercados serán más claras y podrán impulsar la demanda de almacenamiento en el Sur.

Descuento para estimular la liquidez

La liquidez del mercado en el segmento de almacenes y fábricas ha mejorado considerablemente, pero la Sra. Trang Le, Directora Sénior de Consultoría e Investigación (JLL Vietnam), reconoció que la demanda es relativamente baja en comparación con finales del año pasado. «Las exportaciones no se han recuperado del todo, por lo que los centros de distribución mantienen su escala actual, en lugar de expandirse para anticipar el aumento repentino de productos a finales de año, como es habitual».

Para mantener la liquidez, la Sra. La página explica que algunos proyectos con bajos rendimientos de alquiler han adoptado una estrategia de mayor estímulo de la demanda mediante la reducción de los alquileres solicitados. En particular, en las zonas emergentes fuera del centro de la ciudad, los precios de alquiler en el tercer trimestre disminuyeron significativamente en comparación con el trimestre anterior, mientras que en la zona centro se mantuvieron estables.

El alquiler promedio solicitado para almacenes modernos ya construidos en el Sur disminuyó levemente a USD 4.85/m2/mes, una caída del 0.4% intertrimestral, pero aún un aumento del 3.1% interanual.

"Los propietarios siguen siendo flexibles y están creando condiciones favorables para las negociaciones con el fin de apoyar a los inquilinos en un mercado lento. Uno de los incentivos importantes en algunos almacenes recién construidos es el periodo de carencia de alquiler de más de seis meses para los contratos de arrendamiento de tres años”, añadió la Sra. Página. Se espera que la situación de los alquileres mejore en los últimos meses del año, ya que el cuarto trimestre suele ser la temporada alta, pero la mejora prevista no es demasiado drástica.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Alex Crane dijo que en el corto plazo, el mercado de almacenes enfrentará algunas dificultades debido al aumento de la oferta y la reducción de la absorción, sin embargo, este experto cree que las perspectivas a mediano y largo plazo del sector inmobiliario industrial en el Sur siendo muy positivas, con muchos proyectos de alta calidad con precios de alquiler frecuentes.

Los expertos de Knight Frank predicen que el mercado se recuperará significativamente para 2025. Algunos proyectos que se retrasaron en el período anterior ya se han completado, junto con la creciente confianza de los inversores, lo que se espera que impulse la demanda de suelo industrial. La ubicación estratégica de la región, la mejora de la infraestructura y las políticas preferenciales seguirán desempeñando un papel clave para atraer inversión extranjera directa y promover el crecimiento económico.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html