La mentalidad de esperar y ver está a punto de desaparecer, los apartamentos en el oeste de Hanoi están "dominando las ondas de radio", ¿cuánto aumentarán los precios de los terrenos en la ciudad de Ho Chi Minh después del ajuste?

El mercado continúa recuperándose lenta y constantemente con resultados que mejoran gradualmente; el número de apartamentos vendidos en Hanoi aumentó en más del 200%, la lista ajustada de precios de terrenos en la ciudad de Ho Chi Minh es solo alrededor del 70% del precio del mercado... son las últimas noticias inmobiliarias.

Para finales de 2024, la recuperación del mercado inmobiliario vietnamita habrá avanzado considerablemente. (Foto: Linh An)

El mercado se está recuperando de forma constante

Según batdongsan.com.vn , la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam), el mercado inmobiliario vietnamita se está recuperando de manera sostenible.

Según la Sra. Mien, gracias a numerosos factores positivos, mientras se espera la asimilación de las nuevas leyes, el mercado inmobiliario vietnamita continuará recuperándose de forma sostenible con resultados cada vez mejores. Para finales de año, la recuperación del mercado inmobiliario vietnamita registrará un claro progreso.

El subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam) enfatizó que sobre la base de que el crecimiento económico superó el escenario establecido, el crédito salió de la situación "sombría", el nivel de la tasa de interés de los préstamos se mantuvo bajo, el desembolso de inversión pública continúa siendo promovido; la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Cláusula 2, Artículo 209 de la Ley de Instituciones de Crédito entrarán en vigencia a partir del 1 de agosto, 5 meses antes que la decisión anterior, lo que tendrá un impacto positivo, contribuyendo a promover la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario.

Cuando las Leyes entren en vigor, se eliminará la mentalidad de "espera". Las empresas de desarrollo de proyectos se apresuran a desvincularse de la agencia de gestión estatal. Los inversores tienen mayor confianza en el lanzamiento de sus productos. Esto promueve que el flujo de caja adeudado en los bancos se invierta en el sector inmobiliario. Los corredores y las empresas de servicios de corretaje mejoran activamente su capacidad, contratan personal, mejoran sus conocimientos, cumplen con las nuevas regulaciones, etc.

Según la Sra. Mien, mientras se espera la asimilación de las nuevas leyes, el mercado inmobiliario continuará recuperándose de forma lenta y sostenida, con resultados que mejorarán gradualmente. Para finales de año, la recuperación del mercado inmobiliario vietnamita mostrará un claro progreso. Los resultados de la recuperación seguirán diferenciándose por segmento y región, pero con una diferenciación más uniforme.

El precio ajustado de los terrenos en Ciudad Ho Chi Minh representa sólo alrededor del 70% del precio del mercado.

En la tarde del 29 de julio, en el Centro de Prensa de Ciudad Ho Chi Minh (HCMC), se celebró una conferencia de prensa para proporcionar información sobre el ajuste de la Lista de Precios de Tierras de acuerdo con la Cláusula 1, Artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024.

Según el representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, el borrador de la Lista de Precios de Terrenos Ajustada se ha incrementado aproximadamente siete veces en comparación con la lista de precios de terrenos de la Decisión n.º 02/2020/QD-UBND del Comité Popular de la Ciudad, de 16 de enero de 2020. Sin embargo, al utilizar la Lista de Precios de Terrenos según la Decisión 02/2020/QD-UBND del 16 de enero de 2020, se debe multiplicar por el coeficiente de ajuste de precios de terrenos de 3,5 veces. Por lo tanto, de hecho, la Lista de Precios de Terrenos Ajustada en esta ocasión solo aumentó aproximadamente 2,5 veces; en consecuencia, el precio de la tierra, según la Lista de Precios de Terrenos Ajustada prevista, solo corresponde al 70 % del nivel de precios de mercado.

Por ejemplo, el precio del terreno en la calle Dong Khoi, Nguyen Hue, Distrito 1, según la Decisión 02/QD-UBND, es de 162 millones de VND/m² (igual al límite máximo del precio del terreno según la Ley de Tierras de 2013). En 2021, el Comité Popular de la Ciudad aprobó el precio específico del terreno (precio de mercado) para una vivienda en planta baja en 680 millones de VND/m². Si se calcula por interpolación, el precio del terreno en esta zona equivale a 970 millones de VND/m². Actualmente, el precio ajustado previsto para la calle Dong Khoi, Nguyen Hue, es de 810 millones de VND/m², lo cual coincide con el nivel general de la zona.

Según el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, mediante una evaluación preliminar, el grupo más afectado es el sujeto a la conversión del uso del suelo y al reconocimiento de los derechos de uso del suelo de hogares e individuos. Sin embargo, al comparar la Ley de Tierras de 2013 con la de 2024, los casos de uso estable del suelo antes del 15 de octubre de 1993 no tienen que pagar tasas de uso del suelo; en los casos en que la superficie excede el límite, la tasa se recauda según la Lista de Precios del Suelo de 2005. Los demás casos de uso del suelo se consideran con base en el origen y el momento del uso para tener una tasa de recaudación adecuada.

Según el proyecto de Decreto sobre la recaudación de tasas por uso de tierras y rentas territoriales que el Gobierno está a punto de emitir, la tasa de recaudación se calculará, con base en un plazo que oscilará entre el 10 % y el 50 % de la Lista de Precios de Tierras ajustada prevista. Además, los usuarios de tierras pertenecientes a familias de pólizas, personas con méritos y hogares de bajos recursos estarán exentos del pago de tasas por uso de tierras, de acuerdo con las regulaciones gubernamentales.

“Por lo tanto, la propuesta de Lista de Precios de Terrenos ajustada acerca el precio regulado de los terrenos al nivel del mercado común, lo que contribuye positivamente a la equidad y la transparencia para los usuarios de los terrenos y evita pérdidas para el presupuesto estatal. El uso del terreno será, por lo tanto, más económico. Próximamente, el Gobierno ajustará los niveles de recaudación (porcentaje) para adaptarlos a la situación real, limitando así los aumentos repentinos de los ingresos”, declaró un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

El mercado de apartamentos de Hanoi muestra señales positivas de oferta y demanda

El informe del mercado inmobiliario de Hanói correspondiente al segundo trimestre de 2024, publicado recientemente por Cushman & Wakefield, indica que, en los primeros seis meses de 2024, el mercado de apartamentos de Hanói mostró señales positivas tanto en la oferta como en la demanda. Se pusieron a la venta alrededor de 10.800 apartamentos nuevos, casi el triple que en el mismo período del año anterior.

En el segundo trimestre de 2024, se pusieron a la venta aproximadamente 7600 apartamentos, lo que representa un aumento intertrimestral del 140 % y del 155 % interanual. Este importante cambio se debió principalmente al lanzamiento de nuevos proyectos de apartamentos en zonas urbanas integradas, como Vinhomes Ocean Park y Vinhomes Smart City. La zona oeste representó aproximadamente el 59 % de la oferta de apartamentos nuevos en los primeros seis meses de 2024, y los proyectos de gama media continuaron dominando el mercado, representando aproximadamente el 90 % de la nueva oferta.

En el primer semestre de 2024 se vendieron alrededor de 10.900 apartamentos, un 216 % más que en el mismo periodo del año anterior. En el segundo trimestre de 2024, las ventas de apartamentos nuevos en Hanói alcanzaron las 7.400 unidades, un 110 % más que en el trimestre anterior y un 147 % más que en el mismo periodo del año anterior. El precio medio de venta al público se situó en casi 2.640 USD/m², un 11 % más que en el trimestre anterior y un 30 % más que en el mismo periodo del año anterior.

Según los expertos de Cushman & Wakefield, el crecimiento de las nuevas ventas en el primer semestre de 2024 se debe a la escasez de nueva oferta en los últimos años. Los nuevos proyectos con estatus legal transparente, inversores de prestigio, atractivas políticas de venta y servicios integrales han registrado un rendimiento de ventas positivo. La mayoría de estos proyectos provienen de grandes áreas urbanas integradas en el oeste.

La creciente demanda de apartamentos en Hanói se debe a la creciente demanda de viviendas, junto con el crecimiento demográfico y la inmigración en la ciudad. Además, la demanda de inversión está regresando gradualmente al sector inmobiliario en un contexto de inestabilidad económica.

Los precios de los apartamentos de primera necesidad siguen subiendo debido a la escasez de oferta. Este aumento de precios también se debe a que la oferta de viviendas de gama media y alta representa el 98% de la nueva oferta, mientras que la oferta de apartamentos asequibles sigue siendo escasa.

En el mercado de apartamentos de Hanói, se espera que en el segundo semestre de 2024 el mercado inmobiliario dé la bienvenida a unos 9.500 nuevos apartamentos. La mayor parte de esta oferta se concentrará en la región oeste, beneficiándose de su ubicación estratégica y su infraestructura consolidada. Además, en el segundo semestre de 2024, se prevé que la oferta siga concentrándose en zonas urbanas integradas como Vinhomes Ocean Park y Vinhomes Smart City.

A partir de 2025, se prevé que los distritos suburbanos, como Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien y Thanh Tri, dominen la futura oferta de apartamentos gracias al desarrollo de infraestructuras y a las iniciativas de planificación urbana del Gobierno. Cabe destacar que se prevé que los distritos de Dong Anh y Gia Lam se conviertan en distritos para 2025, lo que contribuirá a la oferta prevista de grandes áreas urbanas integradas como Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park y BRG Smart City.

En los primeros seis meses de 2024, el mercado de apartamentos de Hanói ha mostrado señales positivas tanto en la oferta como en la demanda. (Foto: Ke Toai)

Casos de evacuación de emergencia de edificios de apartamentos a partir del 1 de agosto

El Gobierno acaba de emitir el Decreto 98 que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda modificada sobre la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, que entrará en vigor a partir del 1 de agosto.

Según el Decreto, existen cinco casos en los que los propietarios y usuarios de edificios de apartamentos deben ser reubicados. De estos, dos requieren reubicación urgente y tres requieren reubicación conforme al plan de compensación y apoyo al reasentamiento.

En concreto, los dos casos en los que es urgente reubicar los edificios de viviendas son aquellos dañados por incendios, explosiones, desastres naturales o ataques enemigos que ya no cumplen las condiciones de seguridad para su uso continuado.

En este caso, el organismo de gestión provincial debe presentar al Comité Popular Provincial una decisión de reubicación urgente dentro de los 3 días desde el momento en que concluya que el edificio de apartamentos no es elegible para su uso continuo.

La decisión debe indicar claramente la ubicación del edificio de apartamentos que debe reubicarse urgentemente, la ubicación del alojamiento temporal, el método, el costo y la duración de la reubicación, y las responsabilidades de las organizaciones y personas pertinentes. Si el propietario del edificio de apartamentos no se reubica, la entidad administradora ejecutará la decisión en un plazo máximo de 7 días hábiles a partir de la fecha de la decisión de ejecución.

3 casos de edificios de apartamentos también deberán ser reubicados de acuerdo con el plan de compensación y apoyo al reasentamiento.

En primer lugar, las principales estructuras portantes del edificio de apartamentos se encuentran en estado de peligro general, con riesgo de derrumbe, y no cumplen las condiciones para su uso continuado.

En segundo lugar, el edificio de apartamentos presenta graves daños. La infraestructura técnica de prevención y extinción de incendios, suministro de agua y drenaje, tratamiento de aguas residuales, electricidad y tráfico interno no cumple con los requisitos de las normas y reglamentos técnicos vigentes o corre el riesgo de ser insegura. Estas obras deben ser demolidas para garantizar la seguridad de los propietarios y usuarios del edificio de apartamentos y cumplir con los requisitos de renovación y embellecimiento urbanos.

Finalmente, el edificio de apartamentos presenta daños en una de sus estructuras, incluyendo cimientos, columnas, muros, vigas y cabios, que no cumplen con los requisitos para su uso normal. Estos edificios no se incluyen en los dos casos de demolición mencionados anteriormente, sino que deben ser renovados y construidos simultáneamente según el plan aprobado.

A los propietarios y usuarios de edificios de apartamentos se les proporcionará alojamiento temporal de diversas maneras, como mediante fondos de vivienda para reasentamiento disponibles; fondos de vivienda pertenecientes a bienes públicos de la zona; la compra de viviendas comerciales o la inversión en la construcción de fondos de vivienda para reasentamiento con capital del presupuesto local o capital de fondos de inversión para el desarrollo, o fondos locales de desarrollo de vivienda (si los hubiera). Además, se puede pagar a los propietarios para que gestionen su propio alojamiento.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html