Advertencia de fuerte volatilidad
Se espera que la emisión simultánea de listas de precios de tierras bajo la Ley de Tierras de 2024 cree importantes fluctuaciones en los precios de la tierra en muchas localidades, lo que generará impactos significativos en el mercado inmobiliario, los costos de inversión y el acceso de las personas a la vivienda.
ElDr. Pham Anh Tuan, Jefe del Departamento de Gestión de Tierras (Universidad de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Halà ), comentó que el precio ajustado de los terrenos probablemente aumentará en comparación con el precio actual. Esto podría beneficiar a las personas cuyas tierras se recuperan y aumentan los ingresos del presupuesto local, pero al mismo tiempo, incrementará los costos de inversión, especialmente los costos de desmonte de terrenos en proyectos de desarrollo, lo que afectará al mercado inmobiliario ya las personas de diversas maneras.
El aumento en el precio de los terrenos afectará considerablemente los ingresos por tierras, como las tasas de uso, los impuestos y las tasas, y también aumentará los costos de inversión, lo que afectará los precios inmobiliarios en el mercado. El Sr. Pham Anh Tuan advirtió que, en caso de un ajuste excesivo, los costos de inversión en proyectos inmobiliarios aumentarán, lo que causará dificultades tanto a los inversores nacionales como a las empresas extranjeras.
Para las personas, el aumento del precio de la tierra implica que tramites como el cambio de uso de la tierra y la concesión de certificados de derechos de uso se encarecerán. En particular, al convertir terrenos agrícolas en residenciales, el fuerte aumento de las tasas de uso de la tierra puede dificultar la legalización de terrenos.
Desde una perspectiva experta, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, enfatizó la necesidad de un mecanismo de control central para garantizar la coherencia y la racionalidad en la elaboración de las listas de precios de tierras. Según el Sr. Dang Hung Vo, dado que la lista actual de precios de tierras es emitida a nivel provincia, cada localidad puede abordarla y desarrollarla de forma diferente, lo que fácilmente puede generar diferencias irrazonables, especialmente en las zonas fronterizas.
El profesor Dang Hung Vo sugirió que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente debería participar en la evaluación y verificación de la lista de precios de la tierra antes de su aprobación, a fin de evitar la explotación de las diferencias de precio para beneficio propio. El principio más importante es que la lista de precios de la tierra debe ser coherente con el precio de mercado. Sin embargo, este experto señaló que Vietnam aún no cuenta con una definición clara de "precio de mercado", ni con un marco legal específico para determinar este precio de forma científica.
En cuanto a la participación de los funcionarios comunales en la elaboración de las listas de precios de tierras, el Sr. Vo confirma que esto es necesario porque conoce el valor real de la tierra en la localidad. Sin embargo, es necesario presentar argumentos claros para determinar si el precio propuesto refleja fielmente el precio de mercado.
Riesgo de “fiebre de precios” si no se controla bien
El vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, Tran Quoc Dung, analizó que el precio actual de los terrenos suele ser entre un 30 % y un 60 % inferior al precio de mercado, lo que provoca pérdidas de ingresos para el Estado y una compensación insuficiente para los ciudadanos. Por lo tanto, la Ley de Tierras de 2024 exige a las localidades ajustar el precio para que se ajuste a la realidad. Sin embargo, esto puede tener consecuencias si no se controla estrictamente.
El primer factor a tener en cuenta es que un aumento excesivo del precio del suelo puede dificultar los proyectos de inversión pública debido al fuerte aumento de los costos de desmonte. Al mismo tiempo, como personas se enfrentarán a obstáculos para acceder a la vivienda, especialmente en segmentos como la vivienda social o la vivienda de gama media. Estos impactos pueden bloquear los flujos de capital de inversión y generar el riesgo de burbujas inmobiliarias locales. Esta realidad requiere una solución para construir un precio del suelo armonioso y sostenible.
El Sr. Tran Quoc Dung propuso digitalizar los datos sobre precisión de terrenos, actualizados a partir de contratos notariados y parqués, para mejorar la precisión y la transparencia. Además, es necesario fortalecer la inspección y gestionar la inflación de precios, la especulación y la creación de olas virtuales, especialmente en localidades que están en proceso de elaboración de nuevas tablas de precios de terrenos.
Otra solución en la que es necesario centrado es garantizar que la composición del consejo de valoración de precios de tierras incluya la participación de partes independientes, como expertos, empresas y representantes de departamentos y sucursales, con el fin de crear una retroalimentación objetiva y evitar la situación de "fijación interna de precios".
En zonas con fuertes fluctuaciones en los precios de la tierra, las autoridades locales pueden aplicar medidas a corto plazo como la zonificación, la suspensión de licencias de transferencia o el mantenimiento del antiguo precio de compensación sin cambios para estabilizar el mercado mientras se elabora una nueva lista de precios.
Losing expertos también recomendaron la necesidad de un marco de orientación unificado a nivel central, coordinado entre el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente y el Ministerio de Finanzas, para establecer criterios para construir una lista de precios de tierras que se ajuste a la realidad, asegurando al mismo tiempo aumentos razonables para no perturbar el mercado.
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/lanh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594
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