¿Por qué se ignoran los principios del mercado en la valoración de tierras?

(NLDO) - El proyecto de ley revisada de tierras ha realizado ajustes importantes relacionados con el contenido de los precios de la tierra.

El proyecto de revisión de la Ley de Tierras está atrayendo una atención especial porque introduce muchos cambios significativos relacionados con las regulaciones sobre valoración de tierras, uno de los contenidos centrales de los artículos 158 a 162 de la Ley de Tierras de 2024.

Dos aspectos destacados son la adaptación de los principios de tarificación de la tierra para reducir la influencia de los factores de mercado y la propuesta de abolir mecanismos específicos de tarificación. Estos ajustes suscitan numerosas inquietudes sobre el rumbo de la gestión y administración de la tierra en el futuro.

¿Por qué abolir la regulación sobre la valoración de tierras según los principios del mercado?

En concreto, el proyecto de reforma de la Ley de Tierras suprime las normas sobre valoración de tierras basadas en los principios del mercado; ya no se reconocen los requisitos de publicidad, transparencia, objetividad, honestidad e independencia; la armonía de intereses entre el Estado, los inversores y los usuarios de la tierra se sustituye por la conformidad entre los requisitos de gestión estatal y las realidades locales.

Teniendo en cuenta los cuatro principios del Proyecto que muestran la cobertura de los factores administrativos en la valoración de la tierra, ¿estamos equiparando el principio de valoración de la tierra con el principio del Estado que decide los precios de la tierra?

La decisión del Estado sobre los precios de la tierra en el mercado primario y la decisión sobre los precios de la tierra para el cálculo de la compensación cuando el Estado recupera tierras se establecieron desde las regulaciones sobre los precios de la tierra durante la Ley de Tierras de 1993.

Debemos tener en cuenta que estos principios se aplican de forma general en las actividades de valoración de tierras, no sólo cuando el Estado decide los precios de las tierras; al mismo tiempo, el desarrollo de los principios de valoración de tierras tiene como objetivo garantizar que se refleje el valor real de la parcela/superficie de la tierra, se controlen las características inherentes de los precios de la tierra y se controle la voluntad subjetiva en la valoración de tierras.

Por lo tanto, es necesario considerar cuidadosamente los principios del proyecto, garantizando los objetivos de los principios y contribuyendo a mejorar el profesionalismo en la valoración de tierras.

Imponer la voluntad subjetiva e ignorar los factores del mercado no reflejará la naturaleza ni la objetividad de la valoración de tierras. La cuestión fundamental es perfeccionar el mecanismo para gestionar y regular eficazmente el mercado, no evitar ni eliminar su impacto en el proceso de valoración de tierras.

El proyecto de revisión de la Ley de Tierras está atrayendo especial atención, ya que introduce numerosos cambios significativos en la normativa sobre valoración de tierras. Foto: Son Nhung

Sustituir el mecanismo específico de precios de la tierra

El siguiente cambio importante es que el Proyecto propone sustituir el mecanismo específico de precios de la tierra por una tabla de precios de la tierra combinada con un coeficiente de ajuste. En consecuencia, cuando el Estado reclame tierras, el precio de la tierra para calcular la compensación se basará en la tabla de precios de la tierra ajustada, y no se determinará por separado para cada caso como antes.

El uso de una lista de precios con coeficientes de ajuste facilitará y agilizará la aplicación de precios de terrenos en el contexto actual, reducirá el riesgo de infracciones y ampliará el plazo para la valoración específica de terrenos. Sin embargo, el uso de precios específicos de terrenos desde la Ley de Tierras de 2013 hasta la actualidad presenta ventajas destacadas, como: alta individualidad para los casos aplicables, valoración basada en datos de mercado en cada momento determinado, regulación específica de los intereses de las partes relacionadas en cada caso.

Las dificultades y deficiencias en la valoración de tierras en el pasado residían en la falta de profesionalismo de los tasadores y la falta de eficacia de las consultoras en valoración de tierras. Por lo tanto, era necesario estudiar y establecer un modelo de sistema independiente de valoración de tierras, según lo dispuesto en la Resolución n.º 19-NQ/TW del 31 de octubre de 2012.

Creemos que es necesario identificar la raíz del problema, no solo por conveniencia y dificultades, sino también ignorando los aspectos científicos y profesionales de la valoración de tierras. La aplicación generalizada de la Lista de Precios de Tierras con coeficientes de ajuste es similar a la del período de la Ley de Tierras de 2003, y cuando se implementó la solución de precios específicos de la tierra en la Ley de Tierras de 2013, es necesario evaluar específicamente si los antiguos problemas reaparecerán, lo cual representa un retroceso al abolir los precios específicos de la tierra.

Fuente: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm