Movimiento del mercado

Al entrar en el tercer trimestre de 2024, la señal más evidente es que el mercado comienza a recuperarse, con el continuo lanzamiento de nuevos proyectos por parte de las empresas. Sin embargo, en el cuarto trimestre, el mercado aún enfrenta numerosas dificultades.

Se espera que el mercado inmobiliario del Sur enfrente muchas dificultades en el cuarto trimestre.

El mercado comienza a recuperarse

En los primeros 8 meses de 2024, el mercado registró importantes señales de recuperación en comparación con el período 2022 – 2023, pero de manera desigual entre segmentos.

Segmento de tierra

En el mercado de Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes en los primeros 8 meses de 2024, el segmento de terrenos registró 14 proyectos abiertos a la venta (3 proyectos nuevos, 11 proyectos en la próxima fase de apertura).

La oferta al mercado alcanzó los 787 productos, un 46% menos que en el mismo periodo de 2023 (1.454 parcelas).

La tasa de absorción de nueva oferta alcanzó alrededor del 30%, equivalente a 237 productos comercializados con éxito, un 58% menos en comparación con el mismo período de 2023 (559 transacciones).

Segmento de casa adosada/villa

En agosto de 2024, el mercado de casas adosadas y villas en la ciudad de Ho Chi Minh y áreas circundantes registró 16 proyectos que se abrieron a la venta (3 proyectos nuevos, 13 proyectos en la próxima fase de apertura).

La oferta al mercado alcanzó los 1.333 productos, registrando un incremento de 2 veces respecto al mismo período de 2023 (659 productos).

La tasa de absorción de nueva oferta alcanzó el 61%, equivalente a 817 productos comercializados con éxito, un aumento de 3,5 veces respecto al mismo período en 2023.

Segmento de apartamentos

El segmento de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh y áreas circundantes registró 30 proyectos que se abrieron para la venta en 8 meses, incluidos 7 proyectos nuevos, el resto son las siguientes fases de proyectos previamente abiertos.

La nueva oferta al mercado alcanzó las 5.378 unidades, un 24% menos interanual en 2023, en su mayoría la siguiente fase de proyectos, concentrados principalmente en Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong .

La tasa de absorción alcanzó el 76% de la oferta recién lanzada, con 4.086 transacciones exitosas, un 22% menos que en el mismo periodo del año anterior.

Bienes raíces en complejos turísticos

En el segmento inmobiliario de resorts, el mercado no ha mostrado muchas señales de mejora a corto plazo. Si bien la oferta ha aumentado en algunos segmentos (villas de resorts y condotels), el consumo sigue siendo bastante moderado y se concentra únicamente a nivel local en algunos proyectos.

En el segmento inmobiliario residencial, el precio de venta principal no ha fluctuado mucho en comparación con principios de año. La liquidez del mercado secundario ha mostrado indicios de recuperación, pero se concentra principalmente en proyectos ya entregados, con trámites legales completos y con una ubicación conveniente cerca del centro de la ciudad. En el segmento inmobiliario de complejos turísticos, los precios de venta secundarios han caído drásticamente; muchos inversores aceptan pérdidas del 20%, incluso del 30%, pero aún es muy difícil liquidarlos.

Desafíos del mercado en el cuarto trimestre

Se prevé que el crecimiento económico mundial en 2024 disminuya en comparación con 2023. El Banco Mundial (BM) prevé que el crecimiento económico mundial en 2024 alcance el 2,4 %, el nivel más bajo en tres años consecutivos. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) afirmó que el crecimiento del PIB mundial en 2024 alcanzará el 2,9 %, inferior al 3,1 % de 2023.

En cuanto al comercio, el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que el crecimiento del comercio mundial alcance el 3,3% en 2024, inferior al promedio del 4,9% en el período 2000-2019. Se espera que las crecientes tensiones comerciales y la fragmentación geoeconómica sigan pesando sobre el crecimiento del comercio mundial en 2024, ya que los países han impuesto alrededor de 3.000 restricciones en 2023 (1.100 en 2019).

Mientras tanto, para finales de 2023, la deuda global total alcanzará los 313 billones de dólares y la ratio deuda/PIB global alcanzará el 330 %. Este es un récord histórico y alarmante para la economía mundial.

En cuanto al mercado, el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha sido un problema complejo durante la última década. La nueva oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, con escasez de viviendas asequibles y sociales que satisfagan las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población. Además, la demanda del mercado ha aumentado, pero se mantiene baja (tanto en el mercado primario como en el secundario). Existen numerosas razones por las que el mercado inmobiliario se ha recuperado más lentamente de lo previsto, siendo la mentalidad de espera de los inversores la principal causa que ha afectado a la recuperación. Esto se refleja claramente en que, aunque los tipos de interés se mantienen bajos, el volumen de depósitos bancarios en los tres primeros meses del año alcanzó un máximo histórico de 14 billones de VND.

En cuanto a las políticas legales, las dificultades para obtener licencias de proyectos siguen presionando a las empresas, así como a la nueva oferta en el mercado, generalmente durante los primeros tres meses del año. Además, la resolución legal no ha avanzado mucho últimamente, especialmente para proyectos con terrenos intercalados. Según las estadísticas, actualmente, solo en Ciudad Ho Chi Minh, hay 126 proyectos afectados por el progreso legal y de construcción relacionados con terrenos públicos intercalados. Si bien este problema ha sido regulado en el Decreto 148/2020/ND-CP o, actualmente, en la Ley de Tierras de 2024, no se ha podido aclarar ni resolver a fondo. Además, el cálculo de las tasas por uso del suelo aún presenta numerosos problemas, lo que representa entre el 60 % y el 70 % de los problemas legales de los proyectos en los últimos tiempos a nivel nacional.

Se han aprobado la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, pero aún se necesitan circulares y decretos orientadores para garantizar su implementación efectiva en la práctica.

En términos de capital, muchas empresas inmobiliarias enfrentan dificultades, especialmente aquellas con un alto nivel de deuda en bonos. Según las estadísticas, el monto de bonos corporativos con vencimiento en 2024 supera los 300 billones de VND, de los cuales solo los bonos inmobiliarios superan los 130 billones de VND.

Esta cifra es muy elevada considerando la difícil situación actual de liquidez del mercado inmobiliario. Además, la situación legal del proyecto está estancada, lo que dificulta el acceso de las empresas a nuevos préstamos bancarios.

Movimiento del mercado

Para la recuperación del mercado inmobiliario, es indispensable contar con el respaldo de señales positivas de la economía. En consecuencia, se prevé que el crecimiento económico de Vietnam en 2024 alcance entre el 6 % y el 6,5 %, con miras a alcanzar el 7 % según la Resolución n.º 108/NQ-CP de la reunión ordinaria del Gobierno de junio de 2024 y la conferencia virtual del Gobierno con las autoridades locales. Esto impulsa la economía en general y el mercado inmobiliario en particular.

Además, la señal positiva del volumen de negocios de importación y exportación también es un punto positivo, ya que el valor total de las importaciones y exportaciones de bienes de todo el país en los primeros ocho meses de 2024 alcanzó los 511.110 millones de dólares, un aumento del 16,7 % con respecto al mismo período de 2023. De estos, las exportaciones alcanzaron los 265.090 millones de dólares, las importaciones los 246.020 millones de dólares y el superávit comercial los 19.070 millones de dólares. Esto generó un superávit comercial y aumentó las fuentes de divisas para el país.

En el mercado de capitales, las tasas de interés de los préstamos internos, aunque están aumentando ligeramente, se mantienen bajas según la orientación del Banco Estatal.

Desde una perspectiva de mercado, el escenario de recuperación del mercado inmobiliario se puede observar más claramente en áreas del centro de la ciudad, nuevas áreas urbanas existentes, áreas densamente pobladas, servicios completos o tipos de inmuebles comerciales que pueden explotar el flujo de caja del arrendamiento...

En el mercado actual, el volumen de transacciones se concentra principalmente en viviendas asequibles que satisfacen la alta demanda de vivienda en las grandes ciudades. Estas viviendas están convenientemente ubicadas para acceder al centro, cuentan con la documentación legal completa y un claro avance en la construcción. Esto se refleja en parte en el excelente volumen de transacciones de apartamentos de clase B y C en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas, que representaron el 62 % del consumo total de nueva oferta en el mercado durante los primeros cinco meses de este año.

Esto se debe en parte a que los inversores están aplicando concienzudamente políticas de ventas con numerosos incentivos que benefician a los clientes, políticas de espaciamiento de pagos, apoyo a periodos de gracia de capital e intereses, regalos de apertura, etc., para estimular la demanda del mercado en un contexto de dificultades generales.

La baja demanda podría continuar hasta finales de este año. Por consiguiente, el segmento inmobiliario residencial en grandes ciudades densamente pobladas como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói seguirá atrayendo la atención del mercado y se extenderá a las provincias vecinas. En particular, el segmento de apartamentos mantendrá su liderazgo en la oferta y el consumo de todo el mercado, mientras que se espera que el segmento de terrenos y casas adosadas/villas en zonas residenciales densamente pobladas con infraestructura sincronizada también experimente un crecimiento notable en el futuro próximo.

Si bien la industria turística ha mostrado señales positivas, con un total de 11,4 millones de visitantes internacionales en los primeros ocho meses de 2024, un aumento del 45,8 % con respecto al mismo período de 2023, la recuperación del sector inmobiliario turístico aún no es del todo proporcional. Estos segmentos inmobiliarios aún enfrentarán numerosos desafíos, la recuperación es lenta y es improbable que se produzca un avance significativo a corto plazo.

Tras el inevitable período de ajuste de 2020 a principios de 2023, el mercado inmobiliario ha encontrado puntos fuertes para un desarrollo sostenible a largo plazo. Por consiguiente, es probable que el mercado en los últimos meses de 2024 siga presentando algunos puntos positivos, aunque se mantendrá en un nivel moderado. Se prevé que aparezcan señales más claras de mejora entre mediados de 2025 y principios de 2026, cuando se haya resuelto por completo el atraso actual.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html