El precio medio cae en el segmento... alto.
Según datos recién publicados por Batdongsan.com.vn, en agosto de 2023, el precio de venta del mercado de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh continuó moviéndose lateralmente en todos los segmentos, aunque el nivel de interés continuó aumentando.
Sin embargo, el precio actual de este tipo de vivienda en el mercado del sur, en general, y en Ciudad Ho Chi Minh, en particular, se mantiene alto. En concreto, la mayoría de las noticias recientes sobre la venta de proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se sitúan en el segmento medio-alto, con precios superiores a 55-70 millones de VND/m². Los productos con precios más bajos provienen de fuentes secundarias, pertenecientes a proyectos antiguos.
Los precios de venta se mantuvieron estables en agosto de 2023, pero se mantuvieron altos.
Además, los datos de mercado del Grupo DKRA de agosto también muestran claramente que el precio principal más alto de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh es de 312,7 millones de VND/m², y el más bajo, de 58 millones de VND/m². Incluso en mercados provinciales como Ba Ria - Vung Tau y Binh Duong , los precios de los apartamentos han alcanzado un promedio de 40 a 50 millones de VND/m².
Según CBRE Vietnam, el precio promedio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh durante los tres primeros trimestres de 2023 fue de 63 millones de VND/m². Muchos proyectos de gama media se han acercado a precios de entre 70 y 80 millones de VND/m².
Al comentar sobre este tema, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director del mercado inmobiliario de CBRE Vietnam, afirmó que este es un problema complejo para una familia que desea comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh si se basa únicamente en sus ingresos. Con un precio promedio de 4.000 a 5.000 millones de VND por apartamento de dos habitaciones y unos 60 m², los hogares con ingresos de unos 20 millones al mes tardarían décadas en comprar una casa sin el apoyo de sus familiares.
El precio promedio actual está anclado en el segmento alto, generando dificultades de liquidez en el mercado.
Sin apoyo, además de la necesidad de ingresos altos, todavía es necesario recurrir a recursos financieros para adquirir un apartamento. Mientras tanto, la demanda de compra de vivienda para el próximo año sigue siendo muy alta.
En concreto, en el Informe de psicología del consumidor inmobiliario de Vietnam correspondiente al segundo semestre de 2023 elaborado por Batdongsan.com.vn, la demanda de compra de apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m2 en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó más de un 29% respecto al mismo periodo del año pasado.
Es difícil encontrar apartamentos por menos de 40 millones de VND/m²
Según muchos expertos, actualmente es muy difícil encontrar un apartamento con un precio cercano a los 40 millones de VND/m² en Ciudad Ho Chi Minh. Por ejemplo, el precio de un apartamento en un proyecto del Distrito 9 (Ciudad Thu Duc), con la mayor oferta en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, ronda actualmente los 60-80 millones de VND/m².
Algunos proyectos alejados del centro, como Binh Tan, Nha Be y Binh Chanh, también tienen precios bastante altos en comparación con la demanda real. Algunos proyectos con precios inferiores a 50 millones/m² provienen principalmente de proyectos que llevan mucho tiempo en ejecución y que se han reanudado recientemente tras resolver problemas legales.
Así, quienes necesitan comprar una vivienda real actualmente sólo pueden buscar apartamentos con un precio de alrededor de 40 millones de VND/m2 en proyectos ubicados en provincias vecinas a Ciudad Ho Chi Minh, aunque también hay una oferta bastante pequeña.
La brecha entre la oferta y la demanda en los precios de los productos es un problema difícil.
La diferencia entre la oferta y la demanda, y el problema de los altos precios, se explican por el alto costo de desarrollo de proyectos. Muchos productos aún se encuentran estancados debido a factores objetivos, lo que provoca un aumento considerable de los costos. Por lo tanto, cuando el producto se lanza al mercado, su precio ya no satisface la mayoría de las necesidades reales.
Mientras tanto, la demanda del grupo de compradores de vivienda real es el principal impulsor de la recuperación de la liquidez del mercado. Este grupo de clientes tiene la mayor demanda de vivienda, pero no dispone de productos adecuados para comprar.
Por eso, en los próximos tiempos, lo más importante para “rescatar” el mercado es mejorar la estructura de la oferta, centrándose en desarrollar productos adecuados a la mayoría de los presupuestos de los compradores de vivienda, lo que en parte está ayudando a que la liquidez que ha disminuido drásticamente en los últimos tiempos se recupere gradualmente.
En un reciente seminario inmobiliario, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director de Vivienda de CBRE Vietnam, destacó esta brecha entre la oferta y la demanda. Este experto afirmó que la demanda real de vivienda es muy alta, pero los productos que la satisfacen son muy limitados. En particular, el segmento de 2 a 3 mil millones de VND por unidad presenta una grave escasez de oferta, lo cual es alarmante.
Al hablar sobre las perspectivas del mercado inmobiliario para el futuro, el director de CBRE afirmó que, actualmente, la oferta inmobiliaria se ha recuperado parcialmente. Recientemente, muchos proyectos han anunciado permisos de construcción y algunos han aliviado la presión financiera, las dificultades y los problemas legales.
Si bien el mercado inmobiliario aún es volátil, su potencial a largo plazo es muy apreciado. El sector inmobiliario sigue siendo uno de los sectores más importantes de la economía , por lo que el Gobierno prioriza la resolución de las dificultades. En el futuro próximo, el mercado se desarrollará de forma más sostenible, enfatizaron los expertos de CBRE.
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