El segundo tema del impuesto inmobiliario vuelve a estar candente, es necesario construir una hoja de ruta adecuada a la salud del mercado.

¿Pueden los impuestos sobre la propiedad reducir los precios de las viviendas?

En un informe enviado a la Oficina de Gobierno sobre las razones del reciente aumento de los precios de los bienes raíces, el Ministerio de Construcción dijo que estudiará y propondrá una política fiscal para quienes poseen y utilizan muchas casas y terrenos para limitar la especulación y la compra y venta en un corto período de tiempo para obtener ganancias.

Según el Ministerio de Construcción , entre los factores que contribuyen al reciente aumento de los precios de la vivienda se encuentra la participación de diversos inversores, grupos de inversores, especuladores y agentes inmobiliarios. En cuanto a las subastas con precios ganadores superiores a 100 millones por metro cuadrado, el Ministerio de Construcción indicó que muchos grupos de inversión se especializan en participar en subastas y vender inmediatamente para obtener ganancias. Fuera de la zona de subastas, muchos agentes esperan los resultados, listos para ofrecer terrenos con una diferencia de precio de entre 200 y 500 millones de VND por lote. La compraventa de numerosos terrenos con fines de lucro ilegal es común, incluso organizada, lo que eleva el nivel de precios de los terrenos y las viviendas en la zona circundante.

Algunos grupos, inversores y corredores inmobiliarios individuales distorsionan la información del mercado para "inflar los precios", crear precios virtuales... y aprovechar la falta de conocimiento de la gente para manipular la psicología, atraer inversiones según la psicología de masas para obtener beneficios.

Normalmente, los inversores en proyectos inmobiliarios gastan un promedio del 3% del precio de venta en pagar a la plataforma de negociación y a los intermediarios para vender los productos. Sin embargo, los intermediarios suelen optar, según la situación del mercado, por añadir un precio mayor al realizar transacciones con los clientes, lo que obliga a los compradores a pagar la diferencia.

Durante el período de auge, muchos agentes inmobiliarios también utilizan el método del "depósito" para comprar casas y terrenos a los vendedores y luego aumentan el precio entre un 10 % y un 15 % para venderlos a otros. Por ejemplo: un apartamento cuesta 5000 millones de VND; el agente inmobiliario deposita 1000 millones de VND para comprarlo y se compromete a pagar en un mes. Pero, dentro de ese mes, el agente inmobiliario encontrará clientes para vender con una diferencia de 6000 a 7000 millones de VND.

Además, algunos inversionistas también contribuyen al alza de los precios de la vivienda al ofrecer precios de venta altos, lo que eleva la rentabilidad esperada por encima del promedio de los proyectos inmobiliarios. En zonas donde solo hay unos pocos proyectos en venta, o incluso uno, los inversionistas pueden subir los precios para obtener ganancias, debido a la falta de competencia y precios de referencia, según el informe del Ministerio de Construcción.

Al comentar sobre este tema, el Dr. Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, afirmó que una de las razones del aumento de los precios de las viviendas y los terrenos es el fenómeno de la especulación y el acaparamiento, con la mentalidad de que "nada es más rentable que el comercio de terrenos", respaldada por los bancos. Este es un grupo de clientes "VIP" de los bancos, ya que los préstamos siempre están hipotecados con casas y terrenos, que se considera que casi siempre suben de precio y presentan poco riesgo. Las necesidades de inversión de la gente son legítimas, pero cuando este fenómeno alcanza un nivel alto, se convierte en especulación y acaparamiento de viviendas y terrenos, distorsionando el mercado, provocando el abandono de terrenos y desperdiciando recursos.

El MSc. Nguyen Van Dinh afirmó que gravar las viviendas y los terrenos es una solución imperativa, claramente estipulada en la Resolución n.º 18-NQ/TW de 2022 del Comité Ejecutivo Central sobre la innovación continua y el perfeccionamiento de las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y la eficiencia de la gestión y el uso del suelo. La Resolución 18 establece las tareas y soluciones: "Superar la situación del uso desperdiciado de tierras, el abandono de las mismas, la contaminación y la degradación de las mismas"; "Prever tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, poseen muchas viviendas, especulan con la tierra, la ralentizan y dejan tierras sin cultivar".

El Sr. Nguyen Van Dinh afirmó que, en las subastas de terrenos, el precio de la oferta ganadora era decenas de veces superior al precio inicial anterior. La mayoría de la gente se mostraba más escéptica sobre los resultados de la subasta que contenta por el hecho de que el presupuesto estatal recibiría importantes fuentes adicionales de ingresos. Esto se debe a que, tras ganar la subasta, los terrenos suelen quedar abandonados, formando en muchos casos "zonas urbanas fantasma". La mayoría de estos "proyectos" suelen tener una tasa de ocupación muy baja; incluso después de décadas de implementación, solo se han construido unas pocas viviendas y la gente se ha mudado. En consecuencia, el Sr. Nguyen Van Dinh afirmó que la tributación de viviendas y terrenos tiene una base política en la Resolución 18 del Partido, pero debe implementarse de forma sincronizada y justa entre las localidades.

Un factor importante es la necesidad de una base de datos tributaria, para garantizar que los sujetos correctos sean gravados y promover la eficacia de las políticas tributarias. Actualmente, no se ha resuelto la determinación exacta de quién es el propietario de estos bienes inmuebles debido a la falta de una base de datos completa y al fenómeno de que terceros adquieran la titularidad de la propiedad.

Sin embargo, el Primer Ministro aprobó el Proyecto 06 para desarrollar aplicaciones de datos de población, identificación y autenticación electrónica para impulsar la transformación digital. Las nuevas Leyes de Tierras, Vivienda y Negocios Inmobiliarios también mencionan la creación de una base de datos nacional sobre tierras, vivienda e información inmobiliaria. Si se implementa eficazmente, en un futuro próximo se podrá construir un sistema de base de datos confiable, que será fundamental para la aplicación de la ley del impuesto predial una vez aprobada.

Si los bienes raíces están sujetos a impuestos, si podemos recopilar sistemas de información y bases de datos sobre bienes raíces para determinar la propiedad y determinar con exactitud quién es el propietario de cada propiedad, entonces puede ocurrir algo que parece imposible: los precios de las casas y los terrenos bajarán, incluso drásticamente. La especulación inmobiliaria se detendrá casi por completo. Los bancos también tendrán que buscar una nueva clientela en lugar de magnates inmobiliarios.

"Los impuestos sirven para hacer realidad la idea de que "las casas son para vivir, no para especular" y solo entonces el sueño de los trabajadores de establecerse se hará menos lejano" , enfatizó el Sr. Nguyen Van Dinh.

El mercado inmobiliario ha mostrado recientemente señales de mejora tras la aprobación oficial por parte de la Asamblea Nacional de tres importantes leyes, que entrarán en vigor seis meses antes, a partir del 1 de agosto de 2024. Si bien el mercado inmobiliario solo muestra actividad en Hanói, otras localidades se mantienen bastante tranquilas. En un contexto de dificultades para el sector inmobiliario y de inversores que siguen estancados en los mercados provinciales, la reciente propuesta de gravar las segundas residencias ha suscitado numerosas opiniones contrarias.

De hecho, el impuesto a las segundas residencias no es una propuesta nueva, sino que se viene mencionando desde 2009. Sin embargo, por diversas razones, no pudo legalizarse hasta su inclusión oficial en la Resolución n.º 18-NQ/TW, emitida en junio de 2022 por la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional. Sin embargo, el proceso de desarrollo de normativas y políticas para regular el mercado inmobiliario, en concreto mediante impuestos adicionales sobre los derechos de uso del suelo y los derechos de propiedad sobre terrenos de segundas viviendas o más, ha tropezado con numerosos obstáculos.

En concreto, a muchos expertos les preocupa que, si la imposición del impuesto inmobiliario no se calcula y nivela cuidadosamente, podría crear un efecto contraproducente, aumentando los precios de la vivienda y dificultando el acceso a la misma a las personas de ingresos bajos y medios.

¿Qué ruta es la adecuada?

Los impuestos son una herramienta eficaz para luchar contra la evasión fiscal en las transmisiones inmobiliarias, la especulación, la inflación de precios, etc. Sin embargo, la tributación de las segundas residencias debe calcularse cuidadosamente para que sea coherente con las realidades del mercado y garantice la armonía de intereses de todas las partes.

Según muchos expertos, los impuestos pueden ser una herramienta para controlar el alza de los precios de los terrenos, reducir la especulación, prevenir la manipulación del mercado y recuperar el valor real de los bienes inmuebles. Sin embargo, con la falta de claridad en el mecanismo actual de gestión de la información sobre tierras, la tributación no es fácil.

La tributación es una buena solución, ya que contribuye a aumentar los ingresos del presupuesto estatal y a ajustar el mercado a corto plazo (de 6 a 12 meses o de 1 a 2 años), pero no puede mantener su impacto a largo plazo. Sin embargo, también existe la preocupación de que la tributación solo aumente los precios, ya que el vendedor añadirá impuestos al precio del terreno.

En declaraciones a la prensa, el experto financiero Dinh The Hien explicó que el impuesto predial es simplemente un impuesto que grava a quienes poseen propiedades: cuantas más, mayores son los impuestos. Para las personas con un nivel de vida promedio, que solo viven en una casa, no hay de qué preocuparse.

Para quienes poseen muchos activos (bienes raíces) y estos generan ganancias continuamente, es natural pagar más impuestos. En el caso de préstamos para inversión, los impuestos forman parte del costo que los inversores deben calcular: "ganancias y pérdidas".

Recientemente, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también propuso una política de impuestos inmobiliarios para dos grupos de personas: compradores de segundas residencias o más y propietarios que abandonan proyectos. La tasa impositiva aumentará gradualmente para las transacciones en las que el vendedor tenga un período de propiedad corto.

Anteriormente, en agosto de 2023, los votantes de Ciudad Ho Chi Minh seguían proponiendo gravar las segundas residencias e imponer impuestos más altos a los terrenos baldíos y a las viviendas que no generan valor. El Ministerio de Finanzas afirmó haber estudiado y elaborado un proyecto de Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se prevé incorporar al Programa de Desarrollo de Leyes y Ordenanzas en 2024 y presentar a la Asamblea Nacional para su análisis en su 8.ª sesión (octubre de 2024).

Khanh An

Fuente: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html