En consecuencia, HoREA propuso determinar los principios de valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado en lugar de prescribir los principios de los métodos de valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado y agregar la base de la ubicación (localización) de la parcela o superficie de tierra para la valoración.
Se recomienda desarrollar y perfeccionar los principios para garantizar la independencia entre los inversionistas de proyectos inmobiliarios, las empresas de valoración, los expertos en revisión, el Departamento de Finanzas, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Consejo de Valoración de Tierras y la agencia o persona con la autoridad para decidir sobre los precios de las tierras con el fin de tener medidas para garantizar la independencia para prevenir la colusión y la fijación de precios que pueden causar pérdida de ingresos del presupuesto estatal.
Según HoREA, actualmente cuatro entidades participan en las actividades de valoración y tasación de terrenos para decidir los precios de los terrenos destinados a proyectos inmobiliarios a nivel provincial: el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Consejo de Valoración de Terrenos y el Comité Popular Provincial, que decide sobre precios específicos de terrenos. Además, existen empresas que participan en subastas y expertos en revisión invitados a participar en el Consejo de Valoración de Terrenos para realizar una revisión independiente de las actividades de valoración y tasación de terrenos antes de presentarlas al Comité Popular Provincial para que decida sobre los precios de los terrenos.
Según HoREA, la ley de tierras vigente estipula cinco métodos de valoración de tierras: el método de comparación, el método de deducción, el método de ingresos, el método de superávit y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Actualmente, el método de superávit se aplica ampliamente para determinar precios específicos de la tierra y calcular las tasas de uso de la tierra, las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas. Sin embargo, los resultados de la valoración de la tierra no son realmente fiables. Según los expertos, para un mismo proyecto inmobiliario, si se implementa una sola empresa de valoración pero se aplican dos métodos diferentes, se obtendrán dos resultados distintos con una diferencia de valor de aproximadamente el 17 %. Si el mismo proyecto inmobiliario es implementado por dos empresas de valoración diferentes, pero ambas aplican el mismo método, también se obtendrán dos resultados distintos con una diferencia de valor de aproximadamente el 17 %.
Las subastas de tierras aún presentan muchas deficiencias
Todos los métodos de valoración de tierras mencionados presentan limitaciones y deficiencias, en particular, la implementación del método de comparación, el método de excedentes y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, que deben basarse en la base de datos de precios de la tierra. Sin embargo, esta base de datos es incompleta, imprecisa y no se actualiza en tiempo real.
Cabe destacar que la legislación vigente sobre tierras no estipula un método para la valoración colectiva de tierras, aunque en la práctica este método se ha aplicado para elaborar listas de precios de tierras. Se trata de un método avanzado de valoración de tierras que se ha aplicado en muchos países.
Según HoREA, es aconsejable asignar un organismo estatal, el más adecuado siendo el Departamento de Finanzas, para presidir y asesorar sobre todas las actividades de valoración y tasación de tierras, como se estipula en la Ley de Tierras de 2003, y no "cortar" el trabajo de valoración y tasación de tierras como se estipula en la actual Ley de Tierras de 2013, que está asignado a dos lugares, el Departamento de Finanzas y el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
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