Los precios de los apartamentos superan con creces el valor real, las transacciones superan a las casas residenciales, los apartamentos en el centro de Hanoi prometen traer las mejores ganancias en 2025... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| El precio de venta de los apartamentos principales ha aumentado continuamente y no muestra signos de detenerse, lo que impulsa el mantenimiento de los precios de los apartamentos secundarios en un nivel alto, muy por encima del valor real. (Foto: Linh An) |
Las 3 ciudades con mayor crecimiento en 2024
Según un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario en 2024 ha pasado su período más difícil.
En 2024, el mercado registró cerca de 81.000 productos, un aumento de más del 40% en comparación con 2023. De ellos, se comercializaron 65.376 productos nuevos, aproximadamente tres veces más que en 2023, pero solo un 7% menos que en 2018. Solo en el cuarto trimestre de 2024, el mercado registró 28.000 productos nuevos, dos veces más que el trimestre anterior y cuatro veces más que en el mismo período de 2023.
El volumen de transacciones en 2024 sigue creciendo de forma constante a medida que mejora la oferta. En 2024, el mercado registró más de 47.000 transacciones exitosas, lo que equivale a una tasa de absorción del 72 %.
Cabe destacar que el aumento de precios en el segmento de apartamentos en muchos mercados es fuerte. Según un estudio de VARS sobre un conjunto de 150 proyectos seleccionados, para finales de 2024, el precio promedio de venta en Hanói aumentó un 72,4 % en comparación con el segundo trimestre de 2019. Da Nang le siguió con un aumento del 49,9 %, mientras que Ho Chi Minh registró un aumento más lento, de alrededor del 34,3 %.
Los precios de la vivienda primaria han ido aumentando continuamente y no muestran señales de detenerse, creando una fuerza impulsora y manteniendo el nivel de precios de los apartamentos secundarios en un nivel alto, muy por encima del valor real.
Además, el precio de los terrenos, tanto los parcelados como los parcelados con documentación legal completa, también se recuperó y creció con fuerza en un contexto de disminución de la oferta de terrenos debido al endurecimiento de las regulaciones sobre subdivisión y venta de terrenos. En particular, los terrenos de bajo valor, de aproximadamente menos de 30 millones de VND/m², en ciudades con infraestructura desarrollada o planes de desarrollo, son muy solicitados, con precios que aumentaron un 15 % en comparación con finales del año pasado.
El informe de VARS también señaló que los inversores tienden a buscar terrenos residenciales en las provincias y ciudades de los suburbios con precios razonables y mucho espacio para el crecimiento gracias a los beneficios de los sistemas de infraestructura, planificación urbana... mientras que los precios de los terrenos residenciales en dos ciudades especiales, Hanoi y Ho Chi Minh City, han aumentado continuamente y han establecido un nuevo nivel alto, más allá de la accesibilidad de la mayoría de los clientes.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, comentó que el mercado inmobiliario sigue mostrando una tendencia positiva. La liquidez del mercado tiende a disminuir ligeramente en el segmento de lujo, pero se mantiene estable con productos inmobiliarios que satisfacen las necesidades reales de vivienda y tienen precios razonables.
VARS cree que para que el mercado se recupere y se desarrolle en una dirección segura, saludable y sostenible, los inversores deben asegurarse de que los precios sean adecuados al poder adquisitivo del mercado, en lugar de centrarse en las ganancias a corto plazo.
2 segmentos serán de interés para los inversores
Según el Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing, a partir de los cambios en las políticas macro, los planes de desarrollo de proyectos y los lanzamientos de productos de los inversores, el mercado inmobiliario en 2025 tendrá 2 segmentos que serán de interés para los inversores.
El primer producto es el apartamento, que satisface las necesidades de inversión con flujo de caja o con previsión de aumento de precio. Los apartamentos son un segmento con un precio total moderado, lo que permite a muchas personas invertir. Además, la demanda de apartamentos en el futuro sigue siendo muy alta. Considerando el mismo nivel de inversión, los apartamentos muestran valores superiores a las casas adosadas y los terrenos residenciales en términos de rentabilidad del alquiler y tasa de aumento de precio.
Según OneHousing Center for Market Research and Customer Insights, desde el primer trimestre de 2024 en adelante, la relación de transacciones entre apartamentos y terrenos residenciales en Hanoi fue de aproximadamente 40 a 60. Sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2024, con el rápido aumento de la demanda de productos de apartamentos, este equilibrio ha cambiado de dirección, cuando las transacciones de apartamentos han superado a las de casas residenciales adosadas.
El segundo segmento al que apuntan muchos inversores son los edificios de baja altura en proyectos, los grandes proyectos o los terrenos con buena inversión en infraestructura, que pueden formar unidades residenciales. El mercado en 2025 también repartirá el pastel en mayor medida para este segmento.
El experto recomienda que, al participar en el mercado, los inversores calculen cuidadosamente su fuente de capital y determinen una inversión a largo plazo de 2 a 3 años desde la compra hasta la entrega de la vivienda. O bien, deberían invertir con el fin de preservar sus activos o aprovechar el flujo de caja del alquiler, en lugar de invertir a corto plazo, ya que esta es una forma de inversión extremadamente arriesgada e insostenible para el mercado.
¿Qué segmento dará mayores beneficios en 2025?
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, afirmó que los apartamentos en el centro de Hanói son una opción que los inversores pueden considerar. Esta línea de productos posee numerosas características que determinan en gran medida la rentabilidad de la inversión.
El presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam afirmó que, entre 2018 y 2023, la oferta de apartamentos en la zona central de Hanói se mantuvo baja, junto con la disminución general de la oferta en la ciudad. Para 2024, la oferta de apartamentos en Hanói comenzó a crecer de nuevo, pero se concentró principalmente en las zonas suburbanas, alejadas del centro, representando más del 90 %.
La oferta de apartamentos en la zona central, incluyendo los distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung, sigue siendo muy escasa. Los datos preliminares para 2024 indican que la zona central solo registrará unos 400 proyectos en venta, con 3 nuevos proyectos en venta, lo que representa tan solo el 30 % de la oferta de 2023.
La oferta de apartamentos en los distritos centrales de Hanói siempre ha sido baja y es cada vez más escasa debido a la escasez de terrenos para el desarrollo de proyectos y a las estrictas regulaciones sobre altura y densidad de construcción, lo que hace que la oferta en el mercado sea cada vez más escasa. En particular, los precios inmobiliarios en la zona central presentan una tendencia al alza debido a la gran demanda del desarrollo económico y urbano. El precio promedio de los apartamentos en los cuatro distritos centrales de Hanói se ha duplicado en comparación con principios de 2019, un 30 % superior al aumento promedio de todo Hanói. En particular, Hai Ba Trung y Dong Da son los dos distritos con la mayor tasa de aumento de precios en los últimos cinco años.
Los proyectos de nueva construcción en los últimos tres años también han aumentado de precio de forma continua, aproximadamente un 10 % después de cada fase de apertura. Solo en 2024, los proyectos de apartamentos de lujo recién inaugurados en la zona central tuvieron precios comunes a partir de 125 millones de VND/m².
Los apartamentos con servicios cuestan alrededor de 88 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento). Los precios del alquiler de apartamentos han aumentado rápidamente, por encima del incremento general del mercado, debido tanto a la tendencia general como a la escasez, y se estima que aumentarán alrededor de un 15 % durante el mismo período.
Según el Sr. Dinh, la demanda de apartamentos, incluyendo inversiones e inmuebles en la zona central, se mantiene siempre alta, especialmente en el caso de productos de lujo. La oferta inicial es escasa y se absorbe bastante bien con lanzamientos graduales.
Se estima que la tasa de absorción preliminar de nueva oferta para 2024 será del 50 %. La tasa de ocupación de los apartamentos en alquiler se mantiene siempre por encima del 80 % y aumenta gradualmente. Las transacciones en la zona se realizan principalmente en el mercado secundario debido a la limitada oferta primaria.
El Sr. Dinh destacó que los cuatro distritos centrales de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung son siempre muy solicitados por los inversores gracias a su ubicación privilegiada y a la infraestructura social más moderna y de alta calidad de la capital. Aquí también se ubican las sedes de grandes empresas, corporaciones y embajadas.
Como resultado, los inmuebles ubicados en estas zonas tienen fácil acceso a restaurantes, cafeterías, centros comerciales, hospitales internacionales y zonas de entretenimiento, ideales para las necesidades de inquilinos de alto nivel. En particular, la planificación de los cuatro distritos centrales hasta 2030, con visión de futuro para 2050, busca crear una zona con numerosos espacios habitables de alta calidad que genere un entorno de vida ideal para los residentes.
Terreno subastado en distrito suburbano de Hanoi, precio más alto, más de 76 millones de VND/m²
El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Quoc Oai, en coordinación con la Compañía Nacional de Subastas Conjuntas No. 5, acaba de subastar con éxito 26 parcelas de tierra (Área LK2, LK6) en el área de subasta de tierras para derechos de uso de la tierra DG31/2019, aldea Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai (Hanoi).
Los terrenos subastados tienen una superficie de 73,2 a 101,5 m2, con un precio inicial de 4,7 millones de VND/m2.
Tras casi 14 horas, la subasta de 26 terrenos fue un éxito. El terreno con el precio más alto fue de 76,7 millones de VND/m², aproximadamente 16 veces superior al precio inicial, y el más bajo, de 40,7 millones de VND/m², más de 8,6 veces superior al precio inicial.
La cantidad de dinero que el distrito de Quoc Oai recaudó en esta subasta fue de casi 133 mil millones de VND, una diferencia de más de 121 mil millones de VND respecto del precio inicial.
En noviembre, el distrito de Quoc Oai subastó con éxito decenas de terrenos en la aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu. El terreno con el precio más alto fue de 94,7 millones de VND/m² y el más bajo, de 70,7 millones de VND/m².
Según el Comité Popular del distrito de Quoc Oai, en 2024, el distrito organizó con éxito siete subastas en seis proyectos con 161 terrenos y una superficie de más de 14.920 m². El monto de la subasta ganadora superó los 825.300 millones de VND.
Este enero, la Compañía Conjunta de Subastas No. 5 - Nacional en coordinación con el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Quoc Oai continuará organizando subastas del derecho de uso de 26 parcelas de tierra (áreas LK1, LK2) que son activos del Comité Popular del distrito de Quoc Oai.
26 parcelas de tierra subastadas pertenecen al proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de subasta de tierras de derechos de uso de la tierra en DG 31, aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.
Los terrenos tienen una superficie de entre 85 y 122 m². El precio inicial es de 4,7 millones de VND/m², lo que equivale a entre 399,5 y más de 573 millones de VND por parcela.
Horario de venta y recepción de documentos de subasta hasta las 17:00 horas del día 15 de enero.
Método de subasta: Votación directa en varias rondas y al menos 6 rondas obligatorias. La votación directa en varias rondas finaliza cuando nadie participa en la puja. Método de puja: Ascendente. La subasta tendrá lugar la mañana del 18 de enero.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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