Prever la evolución del mercado inmobiliario cuando hay una nueva lista de precios de terrenos

Aunque el rango de ajuste de precios de cada localidad será diferente, los expertos aseguran que el mercado inmobiliario se verá afectado, especialmente los negocios que operan en este rubro.

Los requisitos prácticos exigen que la nueva lista ajustada de precios de tierras cumpla con la Ley de Tierras de 2024 y ayude a que el mercado sea más transparente, apuntando a la equidad en el cálculo del precio de la tierra, resolviendo los problemas de las personas cuyas tierras se recuperan, contribuyendo a acelerar el progreso de limpieza del sitio en muchos proyectos, especialmente para proyectos clave...

Sin embargo, muchas empresas compartieron su nerviosismo, incluso conteniendo la respiración, a la espera de la publicación de la nueva lista de precios de los terrenos debido al pronóstico de un aumento en los costos de los proyectos o al incremento de los gastos relacionados con las tasas de uso del suelo, que previamente se calculaban temporalmente según el precio anterior. En cuanto a los compradores de vivienda, siguen preocupados porque los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido en los últimos tiempos y es posible que no se detengan.

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), dijo que el mercado enfrenta una serie de problemas con respecto a las obligaciones financieras relacionadas con los terrenos del proyecto, incluidas las tarifas de uso de la tierra, el alquiler de la tierra, los impuestos, las tarifas y los cargos relacionados con la tierra.

Algunos mercados inmobiliarios aún no se han recuperado. Utilizar datos de entrada para determinar los precios de los terrenos en los últimos dos años, que podrían coincidir con el momento en que el mercado inmobiliario aún se encontraba en una fase de alta demanda, es irrazonable y fácilmente conducirá a determinar precios de terrenos que no se ajustan a la realidad actual.

En particular, las recientes infracciones en la tasación de precios, que han causado pérdidas al presupuesto estatal, han llevado a muchas localidades a eludir responsabilidades y temer riesgos legales. A menudo optan por aprobar precios de terrenos elevados o retrasar la aprobación para mayor seguridad.

Por lo tanto, los proyectos cuyos precios de terrenos se han aprobado anticipadamente suelen ser superiores al nivel inicial, lo que genera una baja eficiencia empresarial e incluso riesgo de pérdidas. Mientras tanto, los proyectos cuyos precios de terrenos no se han determinado se estancan y se retrasan —el Sr. Chung planteó el problema—.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Van Loi, director de Dat Vang Real Estate Joint Stock Company, comentó que, en el pasado, muchos proyectos obtuvieron precios de adjudicación altos debido a la práctica de pagar precios más altos y luego renunciar a los depósitos, no pagar el precio de adjudicación e incluso estar dispuestos a ignorar los riesgos y cumplir con las obligaciones en la subasta para legalizar el precio de adjudicación. El objetivo era inflar los precios, crear un nivel de precios virtual para impulsar los precios de los terrenos en la zona con fines de lucro.

Aunque las autoridades han intervenido para inspeccionar, esta medida busca principalmente garantizar la transparencia y legalidad del proceso de subasta y es improbable que interfiera con los precios del mercado. Dado que en una economía de mercado las partes involucradas en la transacción se rigen por el principio de mutuo acuerdo, pueden cancelar completamente el depósito sin necesidad de pruebas. Sobre todo cuando Vietnam carece de documentos legales que definan claramente la actual conducta especulativa y de inflación de precios como base para su manejo, analizó el Sr. Loi.

Antes de que las localidades publiquen nuevas listas de precios de tierras, los expertos y las empresas quieren considerar el momento oportuno y calcular cuidadosamente para evitar "impactos inversos".

El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General del Grupo Phu Dong, afirmó que la publicación de la nueva lista de precios de terrenos afectará en mayor o menor medida al mercado inmobiliario. Sin embargo, la mejor solución para limitar el aumento de los precios inmobiliarios es que el Estado apoye a las empresas agilizando los trámites legales de los proyectos y aumentando la oferta de vivienda asequible y social, lo que permitirá estabilizar el precio de venta. Esta también es una solución eficaz para contribuir a la estabilización y el desarrollo sostenible del mercado, según previó el Sr. Phuc.

Al evaluar el mercado inmobiliario en 2025, los expertos creen que los terrenos y los apartamentos serán dos segmentos que prometen alta liquidez y un buen potencial de crecimiento de las ganancias. Sin embargo, advierten que, a pesar de su gran valor por su potencial, invertir en terrenos también conlleva riesgos.

Actualmente, los precios de los terrenos en muchas zonas están aumentando sin fundamento. Entre 2018 y 2022, los precios de los terrenos en el distrito de Ha Dong ( Hanói ) se multiplicaron por 2,25, pasando de 40 millones de VND a 90 millones de VND/m², superando con creces los 100 millones de VND/m². En Hanói, los terrenos en zonas suburbanas como la circunvalación 4 se están convirtiendo en el foco de atención. El número de inversores que buscan terrenos ha aumentado un 30 % en comparación con trimestres anteriores, concentrándose principalmente en Soc Son, Me Linh, Thanh Oai, Dan Phuong... Muchos inversores se "invitan" mutuamente a comprar porque esperan que los precios de los terrenos se multipliquen considerablemente una vez finalizada la infraestructura.

No solo se espera que los terrenos generen un gran revuelo, sino que el segmento de apartamentos también mantiene su atractivo, con un fuerte aumento de precios, como en el pasado. Según las previsiones de One Housing, distribuidor inmobiliario de alta gama, la oferta de apartamentos casi se triplicará entre 2025 y 2026 en comparación con 2023. En concreto, se espera la apertura de unos 23.000 apartamentos en 2025. Sin embargo, la mayoría de los apartamentos aún se encuentran en los segmentos de gama media y alta. Por lo tanto, la demanda de vivienda asequible no se ha satisfecho.

El director de CBRE Hanói, Nguyen Hoai An, predijo que los precios de los apartamentos no disminuirán, sino que solo aumentarán lentamente entre un 5 y un 8 %. En un contexto de oferta centrada en el segmento de lujo, las personas con necesidades reales de vivienda y con ingresos medios seguirán soñando. Cabe destacar que el desequilibrio entre segmentos afectará las decisiones de inversión y la liquidez del mercado.

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793