El mercado inmobiliario vietnamita atrae a inversores extranjeros, sorprenden los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y los derechos de los propietarios.

El flujo de capital de IED al sector inmobiliario ha aumentado considerablemente, el estudio de los precios de los apartamentos de algunos proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh, las regulaciones sobre los derechos de propiedad de la vivienda... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

El capital de la IED desempeña un papel fundamental en el mercado inmobiliario vietnamita, compensando la oferta y estandarizando el mercado. (Foto: Linh An)

La entrada de IED en el sector inmobiliario aumentó drásticamente

Según los últimos datos de la Oficina General de Estadística, al 31 de agosto, el capital total registrado de inversión extranjera directa (IED) en Vietnam alcanzó los 20.520 millones de dólares, lo que representa un aumento de más del 8% con respecto al mismo período del año anterior. Cabe destacar que el sector inmobiliario representó casi el 20% del total de capital registrado, 5,1 veces más que en el mismo período. Si se incluyen el capital registrado y el capital registrado ajustado, el capital registrado de IED en actividades inmobiliarias alcanzó los 2.550 millones de dólares, 3,7 veces más que en el mismo período, lo que representa casi el 14,4% del total de capital registrado y aumentado.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, afirmó que la inversión extranjera directa (IED) desempeña un papel fundamental en el mercado inmobiliario vietnamita, ya que equilibra la oferta y estandariza el mercado con criterios estrictos de capital extranjero en términos de legalidad, planificación y métodos de desarrollo de productos. Algunos segmentos, como los inmuebles industriales, las oficinas, la vivienda y los complejos turísticos —tipos de inmuebles que interesan a los inversores extranjeros—, se verán directamente afectados por esta fuente de capital.

Según el Sr. Quoc Anh, las tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario —la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Tierras de 2024— han entrado oficialmente en vigor, creando un corredor despejado para el mercado inmobiliario, junto con un desarrollo económico estable y una fuerte inversión en infraestructura, lo que hace que el mercado inmobiliario vietnamita sea atractivo para los inversores extranjeros. Los inversores extranjeros tienen confianza y están invirtiendo más dinero en Vietnam gracias al apoyo de firmas legales.

El Sr. Troy Griffiths, director general adjunto de Savills Vietnam, dijo que algunos segmentos como el sector minorista, turístico, de oficinas y inmobiliario residencial están teniendo desarrollos positivos gracias al capital de IED.

En concreto, en el sector inmobiliario comercial, AEON Mall continúa su plan de expansión con la apertura de AEON Mall Hue (8,6 hectáreas) en septiembre. Esta unidad también ha adquirido un terreno de 10,5 hectáreas en Thanh Hoa para construir el mayor centro comercial de la región central y ha aprobado el Plan Maestro 1/500 para el proyecto AEON Mall Bien Hoa (12 hectáreas). Becamex IDC también ha iniciado un proyecto de complejo comercial de 7 hectáreas en la Ciudad Nueva de Binh Duong .

En el sector inmobiliario turístico, los visitantes internacionales están regresando a Vietnam con más de 11,4 millones de llegadas en los primeros ocho meses de 2024, un 45,8% más interanual y un 1% más que en 2019. Para 2028, se espera que 191 proyectos hoteleros ofrezcan aproximadamente 49.800 habitaciones; el 75% de esta nueva oferta se encuentra en el segmento de gama media y alta, con un 70% de marcas de cadenas hoteleras internacionales de lujo, lo que posiciona a Vietnam como un mercado clave en la región.

En el mercado inmobiliario, Cosmos Initia, TT Capital y Koterasu Group lanzaron el proyecto TT AVIO en Binh Duong, que ofrece casi 2.000 apartamentos asequibles; Vinhomes presentó el proyecto Vinhomes Global Gate de 385 hectáreas en Hanoi , que incluye más de 4.100 apartamentos de poca altura y 12.600 apartamentos de gran altura...

En el mercado de oficinas, se añadirán aproximadamente 35.000 metros cuadrados de espacio de oficinas en la ciudad de Ho Chi Minh en la segunda mitad de 2024 a partir de tres proyectos de grado B y C: Thaisquare The Merit, Vinatex Building y CMC Tower B. En Hanoi, dos proyectos de grado A, Taisei Ha Noi Office Tower y Heritage West Lake, añadirán 46.000 metros cuadrados para finales de año.

Según el Sr. Troy Griffiths, es evidente que los proyectos con participación de capital de IED garantizan, sobre todo, transparencia y claridad jurídica. Para los inversores extranjeros, esto es un requisito previo para invertir en proyectos inmobiliarios en Vietnam.

El precio de venta de un apartamento se acerca a los 500 millones de VND/m2

Según el informe sobre el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes en octubre de 2024 realizado por DKRA Group, la oferta de apartamentos disminuyó ligeramente en comparación con el mismo período y se concentró principalmente en Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong.

La demanda del mercado ha mostrado signos de recuperación, principalmente por los nuevos proyectos lanzados a la venta este mes en Binh Duong y Long An.

Los datos del Grupo DKRA muestran que el precio de venta principal de los apartamentos sigue siendo alto debido a la presión de los costos de los insumos. El precio de venta de algunos proyectos en las provincias limítrofes con Ciudad Ho Chi Minh registró un aumento del 3-8% en comparación con la cesta de productos vendida hace 3-6 meses.

En el mercado secundario, los precios de venta y la liquidez continúan recuperándose, con las transacciones concentradas en proyectos que ya cuentan con libros rosas o están en proceso de preparación para la entrega de viviendas.

En cuanto al precio de venta de los apartamentos principales, según DKRA Group, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio varía entre 30 y 493 millones de VND/m2, Binh Duong entre 26 y 59 millones de VND/m2, Ba Ria - Vung Tau entre 35 y 61 millones de VND/m2, Dong Nai entre 33 y 41 millones de VND/m2, Long An entre 21 y 29 millones de VND/m2.

Al analizar la accesibilidad a la vivienda, los expertos de Savills Vietnam afirmaron que, entre 2019 y 2023, los precios de la vivienda en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron un promedio del 3 % anual, en línea con el aumento de los ingresos personales. La brecha entre el precio de la vivienda y los ingresos está creciendo, lo que dificulta la adquisición de una vivienda.

Cada año, las familias de ingresos medios y jóvenes de Ciudad Ho Chi Minh necesitan alrededor de 50.000 apartamentos. Sin embargo, la oferta aún no es suficiente para satisfacer la demanda.

El estudio muestra que la mayoría de los proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh puestos a la venta en el tercer trimestre de 2023 pertenecen al segmento de lujo y se ubican en el este de Saigón. Por ejemplo, la siguiente fase del proyecto Eaton Park en la ciudad de Thu Duc está a cargo de Gamuda Land a un precio promedio de 140 millones de VND/m².

Masterise Home acaba de lanzar dos edificios de apartamentos del proyecto Masteri Grand View, con precios desde 100 millones de VND/m². Esta es la primera subdivisión de gran altura de la nueva zona urbana The Global City, Thu Duc City.

En el área urbana de Vinhomes Grand Park, en la ciudad de Thu Duc, la siguiente fase de la subdivisión The Opus One también se ofrece a la venta por aproximadamente 100 millones de VND/m². Tras completar cinco sótanos, el proyecto King Crown Infinity abre la siguiente gama de productos a la venta con precios que oscilan entre 100 y 125 millones de VND/m².

Según el plan, en el marco del proyecto Ciudad Verde, la ciudad reservará 67.216,8 metros cuadrados de terreno para la construcción de escuelas e instalaciones públicas con fines comerciales. (Fuente: Periódico XD)

Corporación Vingroup recibió la entrega de más de 127,4 hectáreas de terreno para construir el proyecto Ciudad Verde.

El Comité Popular de Hanoi acaba de decidir entregar más de 127,4 hectáreas de tierra (fase 1) en las comunas de Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha en el distrito de Dan Phuong, que ha completado la limpieza del sitio, a Vingroup Corporation - JSC para implementar el proyecto de Área Funcional Urbana - Ciudad Verde.

De acuerdo con la Decisión No. 6011/QD-UBND del 18 de noviembre de 2024 del Comité Popular de Hanoi, del total de más de 127,4 hectáreas de tierra asignadas en la primera fase, hay 409.786,6 metros cuadrados de tierra residencial con la forma de uso de la tierra siendo la asignación de tierras estatales con cobro de tarifas por uso de la tierra.

La superficie a entregar en esta ocasión incluye 296.011,7m2 de suelo residencial para la construcción de viviendas en altura; 113.774,9m2 de suelo residencial para la construcción de viviendas en altura, con funciones como: servicios comerciales, oficinas, hoteles, apartamentos,...

Según el plan, en el proyecto Ciudad Verde, la ciudad reservará 67.216,8 m² de terreno para construir escuelas e instalaciones públicas con fines comerciales. El uso del suelo se basa en el arrendamiento estatal y el cobro de una renta única durante todo el período de arrendamiento. El plazo de arrendamiento es de 50 años. El proyecto construirá escuelas secundarias, escuelas primarias, jardines de infancia, servicios comerciales, mercados, administración urbana, actividades comunitarias, centros médicos, casas culturales y actividades comunitarias.

La ciudad también estipula 702.065,7m2 de terreno para árboles y tráfico, el Estado asigna este terreno sin cobrar tasas por uso del suelo; 17.470,7m2 de terreno para la construcción de infraestructura técnica que incluye: área de tratamiento de aguas residuales, área de transferencia de residuos sólidos, área de infraestructura técnica planificada, planta de agua, estación de bombeo; 11.939,4m2 de terreno sobre el nivel del suelo del proyecto para patio, camino interno, obras de infraestructura técnica y plantación de árboles para uso común.

Vingroup Corporation - JSC es responsable de construir sincrónicamente la infraestructura técnica, mantener y reparar el proyecto después de la inversión de construcción y entregarlo a las autoridades locales para su gestión y uso común en la ciudad...

Cabe destacar que, en este proyecto, el Ayuntamiento ha asignado 8945,6 m² de terreno en parcelas con símbolos de C-TT5.1 a C-TT5.7 para crear una zona de reasentamiento. Vingroup Corporation - JSC es responsable de invertir en la construcción simultánea de infraestructura, y una vez finalizada, esta se entregará al distrito. El Estado asigna el terreno sin cobrar tasas por su uso.

Derechos de los propietarios de viviendas

El artículo 10 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula los derechos de los propietarios y usuarios de viviendas de la siguiente manera:

1. Los propietarios de viviendas que sean organizaciones nacionales, individuos y vietnamitas residentes en el extranjero tienen los siguientes derechos:

a) Tener derecho a la inviolabilidad de la vivienda de su propiedad legal;

b) Utilizar la vivienda para fines residenciales y otros no prohibidos por la ley;

c) Recibir un Certificado de la vivienda de su propiedad legal de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación sobre tierras;

d) Vender, arrendar, donar, permutar, legar, hipotecar, aportar capital con vivienda de conformidad con las disposiciones de esta Ley, la Ley de Tierras y otras disposiciones legales pertinentes; transferir contratos de compraventa de vivienda, arrendamiento, préstamo, permitir residencia temporal, autorizar administración de vivienda y otros derechos de conformidad con las disposiciones de la ley; en caso de donar o legar vivienda a un sujeto que no es elegible para poseer vivienda en Vietnam, dicho sujeto solo disfrutará del valor de esa vivienda.

En caso de que la Ley de Tierras contenga otras disposiciones sobre los derechos de los propietarios de viviendas asociados con los derechos de uso de la tierra que sean vietnamitas residentes en el extranjero, dichas disposiciones se aplicarán;

d) Realizar obras de utilidad pública en dicha zona habitacional de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones legales pertinentes.

En caso de ser propietario de un edificio de apartamentos, tiene derecho a la propiedad conjunta y al uso conjunto de la propiedad común del edificio de apartamentos y de las obras de infraestructura común de dicho edificio, con excepción de las obras construidas para fines comerciales o que deban ser entregadas al Estado de acuerdo con las disposiciones de la ley o de acuerdo con lo convenido en el contrato de compraventa o de arrendamiento con opción a compra de la vivienda;

e) Mantener, renovar, demoler y reconstruir las viviendas de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación sobre construcciones;

g) Ser protegidos en materia de propiedad de la vivienda conforme a lo previsto en el artículo 7 de esta Ley;

h) Quejarse, denunciar y presentar acciones legales contra los actos violatorios del legítimo derecho de propiedad y demás actos violatorios de la legislación sobre vivienda;

i) Los demás derechos que determine la ley.

2. Los propietarios de vivienda que sean organizaciones o personas físicas extranjeras tienen los derechos señalados en el artículo 20 de esta Ley.

3. Los usuarios de la vivienda que no sean propietarios tienen derecho a ejercer sus derechos en la gestión y utilización de la misma conforme a lo pactado con el propietario de la misma.

Por tanto, los propietarios de viviendas tienen los derechos prescritos anteriormente.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html