¿Cuál es el precio esperado por los inversores de terrenos?

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Liquidez "congelada" por dificultad para acordar precio

Según algunos inversores, la liquidez de este segmento no ha mejorado recientemente, ya que muchos han observado que los propietarios de terrenos no han caído en una situación de "asfixia territorial". Especialmente en terrenos ubicados en ubicaciones privilegiadas, con un alto potencial de rentabilidad a medio plazo, y donde los propietarios no se encuentran bajo mucha presión financiera actualmente.

El Sr. Pham Khai, inversor inmobiliario con amplia experiencia en zonas vecinas de Ciudad Ho Chi Minh, como Long An, Dong Nai, Binh Phuoc , Ba Ria y Vung Tau, comentó que, en el pasado, él y algunos amigos buscaron terrenos a precios razonables. Sin embargo, la mayoría de los terrenos hermosos suelen ser muy difíciles de adquirir debido a desacuerdos sobre el precio.

Los terratenientes siguen manteniendo el precio bastante alto en comparación con nuestra evaluación; algunos incluso se niegan a negociar un precio más bajo porque consideran que el precio actual es adecuado. En particular, muchos terratenientes creen que el mercado se recuperará pronto, por lo que solo reducen las pérdidas a un nivel muy pequeño. Por esa razón, en los últimos tres meses, solo he podido comprar un terreno más en Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, por más de mil millones de VND —compartió el Sr. Khai—.

Este inversor también afirmó que, incluso con algunos terrenos actualmente en manos de bancos, los propietarios aún no han logrado que el precio vuelva a un nivel "bueno", según su opinión personal. Muchos propietarios incluso han aumentado el precio en varios cientos de millones por encima de la valoración del banco y otras agencias de valoración.

¿Cuál es el precio esperado de los inversores de tierras en la figura 1? — Los terrenos para proyectos son la opción favorita de muchos inversores.

El hecho de que el propietario utilizara el precio máximo de 2022 como referencia para establecer un recorte de pérdidas ha provocado que muchas personas que desean comprar para invertir no puedan cerrar el trato. Incluso un recorte de pérdidas del 50% para quienes invierten a largo plazo supone simplemente una reducción de las ganancias.

Además, desde la perspectiva del vendedor, algunos entran al mercado en un momento de alta demanda de terrenos, y el precio puede dispararse hasta varios cientos de por ciento. Esto sin mencionar las comisiones de corretaje, los honorarios legales e incluso los préstamos con intereses para invertir en bienes raíces. Por lo tanto, después de un año, incluso si aceptan vender al precio original, aún tendrán que sufrir una pérdida considerable de varios cientos de millones. Por lo tanto, ante la presión de los clientes para ajustar el precio, muchos propietarios no aceptan la transacción, lo que paraliza la liquidez del mercado.

Además, algunos inversores comentaron que, actualmente, solo la tierra y los productos agrícolas en las provincias circundantes a Ciudad Ho Chi Minh, especialmente en el mercado que aún no ha experimentado la fiebre de la tierra, tienen precios de compra razonables. Sin embargo, los riesgos futuros también son mayores debido a la falta de orientación al desarrollo. En las zonas que han superado la ola de precios, una reducción del 30-40% sigue siendo un precio que debe considerarse actualmente.

¿Podrán bajar aún más los precios?

Según un informe sobre el mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn, en 2023, los precios de los terrenos tienden a caer drásticamente en el sector inmobiliario especulativo, manteniendo inventarios a la espera de aumentos de precios (sin satisfacer las necesidades reales de vivienda, aprovechando el consumo), mientras que, en general, los precios de los terrenos solo disminuyeron entre un 8 y un 12 %. Los precios de las casas adosadas, villas y futuros apartamentos fueron los que más bajaron, con caídas de entre un 15 y un 30 %, con solo algunos casos aislados que alcanzaron el precio mínimo del 40 % en comparación con el segundo trimestre de 2022.

Mientras tanto, los segmentos adecuados para compradores con necesidades reales de vivienda y uso inmediato se están vendiendo muy poco. Algunos proyectos aún registran reducciones de precios debido al impacto de la psicología del mercado, pero solo dentro de un rango estrecho. No hay ventas de pánico para reducir pérdidas.

Según una encuesta psicológica realizada a compradores de vivienda por Batdongsan.com.vn, cerca del 56% predijo que los precios de las viviendas seguirían bajando en los últimos meses del año, mientras que solo el 23% afirmó que seguirían subiendo. En consecuencia, el 54% de los encuestados afirmó que las tasas de interés seguirían subiendo en el futuro, y cerca del 20% afirmó que, a partir del tercer trimestre, las tasas de interés podrían bajar, pero es difícil volver al nivel del período 2020-2021.

¿Cuál es el precio esperado de los inversores de tierras en la figura 2? — La mayoría de los encuestados eligieron el terreno como el tipo de propiedad que desean comprar en un futuro próximo.

Por el contrario, entre los vendedores, los datos de la encuesta sobre el motivo de venta muestran que el 49% busca reestructurar su cartera de inversiones; el 23% revende por falta de necesidad, y solo el 22% se debe a dificultades financieras, viéndose obligados a transferir para resolver problemas económicos . Dado que el número de personas que reducen pérdidas debido a presiones financieras no es alto, la mayoría de los vendedores aún pueden mantener su posición, con la expectativa de obtener ganancias.

En concreto, hasta el 42 % de quienes poseen activos desean venderlos con una ganancia de al menos un 10 % superior al precio de compra; el 38 % acepta venderlos con una diferencia de ganancia inferior al 10 %. Solo alrededor del 16 % acepta una rebaja de precio del 5 al 20 % para deshacerse de los bienes. El porcentaje de inversores que acepta una rebaja de precio superior al 20 % es de tan solo el 3 %.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, las transacciones inmobiliarias se encuentran en un punto bajo, la demanda especulativa ha desaparecido, la inversión ha disminuido y solo quedan las compras de bienes raíces. El mercado ha perdido un gran número de inversores, lo que ha afectado la liquidez y los precios de los terrenos en 2023 también se verán afectados.

Las transacciones inmobiliarias son difíciles de concretar debido a la gran diferencia de expectativas entre vendedores y compradores. Actualmente, el Gobierno y las autoridades locales están resolviendo los problemas legales. Los bancos también han registrado señales positivas con la bajada de los tipos de interés. El sector inmobiliario de consumo que satisface las necesidades reales de vivienda podría recuperarse pronto.

Mientras tanto, los compradores priorizan los inmuebles que cumplen con los criterios de uso inmediato, buena retención de precio, seguridad y alta liquidez. Por lo tanto, este grupo de productos mejorará la liquidez en el futuro. Mientras tanto, el grupo de inmuebles especulativos podría seguir bajando de precio.

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